（2017）豫10民终688号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-07-26

案件名称

杨书繁租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省许昌市中级人民法院

所属地区

河南省许昌市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨书繁

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫10民终688号上诉人（原审被告，反诉原告）：杨书繁，女，汉族，1979年10月23日生，禹州市张得乡万寨村*组人，现住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：王立新，男，汉族，1967年2月24日生，住许昌市魏都区，现住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：周凯，河南君志合律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：许昌市魏都区文峰街道办事处塔湾社区居民委员会第四居民小组。负责人：王会军，男，汉族，1965年8月3日生，住许昌市魏都区，系该组组长。委托代理人：刘文彬，河南天时达律师事务所律师。上诉人杨书繁因与被上诉人许昌市魏都区文峰街道办事处塔湾社区居民委员会第四居民小组（以下简称塔湾社区四组）租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2016）豫1002民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨书繁及其委托诉讼代理人王立新、周凯，被上诉人塔湾社区四组的负责人王会军及其委托诉讼代理人刘文彬等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨书繁上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审。事实和理由：1、一审认定被上诉人向上诉人送达解除合同通知，并认定双方之间合同解除与事实相悖。2、一审将承包合同认定为租赁合同，认定事实及适用法律错误。3、被上诉人提供的经营条件发生变化，从而导致双方签订的承包合同无法正常履行，被上诉人拒绝改善条件违约在先，一审认定上诉人所提反诉没有依据错误。塔湾社区四组辩称，1、一审认定被上诉人向上诉人送达解除合同通知的事实清楚，证据充分。2、双方签订的洗浴中心承包合同实为租赁合同。3、上诉人的反诉请求没有事实根据和法律依据，应依法驳回。请求驳回上诉，维持原判。塔湾社区四组向一审法院起诉请求：1、确认原告2014年11月17日向被告发出的解除洗浴中心承包合同的通知合法有效；2、判令被告把位于议××路与××交叉口的洗浴中心的物品腾出；3、判令被告返还洗浴中心及锅炉、100张木床、床上用品、50张床头柜和18张桌子；4、判令被告自2014年10月10日起至实际返还租赁物之日止按每年100000元支付租赁物占有使用费及滞纳金（截止2016年1月17日租赁物的占有使用费为125000元、滞纳金为15000元）；5、判令被告赔偿原告未给付澡票的损失91728元；6、本案诉讼费由被告承担。杨书繁向一审法院反诉请求：1、判令反诉人与被反诉人签订的洗浴中心租赁合同继续履行；2、判令被反诉人立即为反诉人提供符合环保要求的供热水、供暖及配套设备、管网；3、本案反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：塔湾社区四组系位于许昌市××与××交叉口洗浴中心的权利人。2009年10月6日，塔湾社区四组与杨书繁签订《洗浴中心承包合同》，合同约定，塔湾社区四组将位于议××路与××交叉口的洗浴中心2至6楼（除3楼办公室2间、6楼联通基站1间外）的所有房屋及洗衣池所有设备用品、1楼售票室、大门外放车场地、锅炉房及锅炉一切设备、外面放煤的场地、水井及水泵现有配套设施从2009年10月10日起交付给杨书繁承包使用，承包期10年，即自2009年10月10日至2019年10月9日。承包金每年暂定80000元，每年承包金一次交清。每年10月10日前交纳下一年的承包金，若不按时交纳，塔湾社区四组每月收滞纳金1000元。杨书繁在营业期间给塔湾社区四组参加分配的16周岁以上的居民每人每月发四张澡票，每年共发7个月。协议签订后，塔湾社区四组依约将位于议××路与××交叉口的洗浴中心2至6楼（除3楼办公室2间、6楼联通基站1间外）的所有房屋及洗浴池所有设备用品（含100张木床、床上用品、50张床头柜和18张桌子）、1楼售票室、大门外放车场地、锅炉房及锅炉一切设备、外面放煤的场地、水井及水泵现有配套设施全部交付给杨书繁使用。2010年6月29日，塔湾社区四组与杨书繁签订《龙湖洗浴承包补充协议》，约定塔湾社区四组同意杨书繁把原购锅炉予以变卖，以后杨书繁在合同结束后或锅炉停运后，把所拥有的锅炉无条件留给塔湾社区四组。协议签订后，杨书繁将原锅炉变卖后又购买了新锅炉，锅炉所有手续由塔湾社区四组保管。2010年11月30日，塔湾社区四组与杨书繁又签订《塔湾四组洗浴中心补充协议》，约定将原定每年租金80000元变更为2010年10月10日至2013年10月9日期间每年租金90000元，2013年10月10日至2016年10月9日期间每年租金100000元，2016年10月10日至2019年10月9日每年租金110000元。2014年1月22日，许昌市魏都区人民政府办公室下发许区政办[2014]8号文件，内容为关于印发魏都区燃煤锅炉烟尘污染整治方案的通知。2014年9月26日，因杨书繁使用燃煤锅炉，魏都区环境保护局对杨书繁作出许区环罚先告字[2014]第10号行政处罚事先告知书。杨书繁向塔湾社区四组交纳租金至2014年10月9日，并在当月停止向塔湾社区四组16周岁以上居民发放澡票。2014年10月21日、10月24日、10月27日，塔湾社区四组先后三次通知杨书繁缴纳2015年度的租金100000元，并将通知书张贴在杨书繁经营的龙湖洗浴会馆大门上。2014年11月17日，塔湾社区四组通知杨书繁解除与其签订的《洗浴中心承包合同》，并将通知张贴在杨书繁经营的龙湖洗浴会馆大门上。截至2015年11月1日，杨书繁所经营龙湖洗浴会馆的燃煤锅炉仍在使用。2015年12月18日，魏都区环境监察大队向魏都区各浴池经营单位下发关于对魏都区浴池燃煤锅炉整治的通知。一审法院认为，塔湾社区四组与杨书繁先后签订的《洗浴中心承包合同》、《龙湖洗浴承包补充协议》和《塔湾四组洗浴中心补充协议》，从合同约定的权利义务可以确定，塔湾社区四组与杨书繁所签订的合同名为承包合同实为租赁合同，上述合同系双方当事人的真实意思表示，均合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案中，杨书繁拖欠塔湾社区四组租金不履行支付义务，是造成本案纠纷的原因，杨书繁应承担本案纠纷的民事责任。塔湾社区四组要求确认2014年11月17日向杨书繁发出的解除《洗浴中心承包合同》的通知合法有效，因塔湾社区四组已于2014年11月17日书面通知杨书繁因其违约而解除洗浴中心承包合同，杨书繁收到通知后未提出异议，故本案租赁合同已于2014年11月17日即行解除，塔湾社区四组的该项诉讼请求，合法有据，予以支持。因双方签订的《洗浴中心承包合同》已解除，故对塔湾社区四组要求杨书繁将位于议××路与××交叉口的洗浴中心的物品腾出并返还洗浴中心及锅炉、100张木床、床上用品、50张床头柜和18张桌子的诉讼请求，合法有据，予以支持。但因本案租赁合同已于2014年11月17日解除，故2014年10月10日至2014年11月17日期间的承包金应为租金，2014年11月18日至实际返还租赁物之日期间的应为租赁物占有使用费。杨书繁未按合同的约定向塔湾社区四组支付租金的行为已构成违约，杨书繁应向塔湾社区四组支付违约金，本案中，塔湾社区四组主张的滞纳金实为违约金。关于违约金的支付标准，根据双方的约定，杨书繁应在每年10月10日前交纳下一年的承包金，若不按时交纳，塔湾社区四组每月收滞纳金1000元，塔湾社区四组要求杨书繁支付2014年10月10日至2016年1月17日期间的违约金15000元及自2016年1月18日起按每月1000元支付违约金至返还租赁物之日止的诉讼请求，合法有据，予以支持。塔湾社区四组要求杨书繁赔偿未给付澡票的损失91728元，因杨书繁已向塔湾社区四组发澡票至2014年10月份，而双方签订的租赁合同已于2014年11月17日被解除，故对塔湾社区四组的该项诉讼请求，不予支持。塔湾社区四组于2014年11月17日将解除通知张贴在杨书繁经营的龙湖洗浴会馆大门上，应视为已尽到通知义务。根据塔湾社区四组提供的录像资料显示，截至2015年11月1日，杨书繁所经营的龙湖洗浴会馆的燃煤锅炉仍在使用，故对杨书繁的辩解理由，不予采纳。杨书繁要求判令双方签订的洗浴中心租赁合同继续履行，并提供符合环保要求的供热水、供暖及配套设备、管网，因双方签订的租赁合同已于2014年11月17日被解除，故对杨书繁的以上反诉请求，不予支持。判决：一、原告（反诉被告）许昌市魏都区文峰街道办事处塔湾社区居民委员会第四居民小组于2014年11月17日向被告（反诉原告）杨书繁发出的解除《洗浴中心承包合同》的通知合法有效；二、被告（反诉原告）杨书繁于本判决生效之日起三十日内把位于许昌市××与××交叉口洗浴中心的个人物品腾出；三、被告（反诉原告）杨书繁于本判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）许昌市魏都区文峰街道办事处塔湾社区居民委员会第四居民小组洗浴中心及锅炉、100张木床、床上用品、50张床头柜和18张桌子；四、被告（反诉原告）杨书繁于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）许昌市魏都区文峰街道办事处塔湾社区居民委员会第四居民小组2014年10月10日至2016年1月17日期间的租金及租赁物占有使用费125000元，此后的租赁物占有使用费自2016年1月18日起按每年100000元支付至被告（反诉原告）杨书繁返还租赁物之日止；五、被告（反诉原告）杨书繁于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）许昌市魏都区文峰街道办事处塔湾社区居民委员会第四居民小组2014年10月10日至2016年1月17日期间的违约金15000元，此后的违约金自2016年1月18日起按每月1000元支付至被告（反诉原告）杨书繁返还租赁物之日止；六、驳回原告（反诉被告）许昌市魏都区文峰街道办事处塔湾社区居民委员会第四居民小组的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）杨书繁的反诉请求。一审案件受理费4926元，减半收取2463元由原告（反诉被告）塔湾社区四组负担935元，被告（反诉原告）杨书繁负担1528元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）杨书繁负担。二审中，杨书繁提供的录音证据不能核实来源，且无其他证据相佐证，非新证据范畴，本院不予确认。本院二审查明事实与一审相一致。本院认为，在本案合同履行期间，杨书繁未按合同约定期限交纳租金，经出租人塔湾社区四组催告后，杨书繁仍不予交纳，构成根本违约，塔湾社区四组行使合同解除权符合法律规定，一审据此对解除合同通知书的效力予以确认并无不当。另外，塔湾社区四组向杨书繁交付洗浴中心的房屋设施及相应物品，杨书繁未提出异议，因政府环保政策调整带来的经营风险非出租人塔湾社区四组所能预见，塔湾社区四组对杨书繁增加的经营风险不存在过错，现杨书繁对该经营风险不愿承受，塔湾社区四组亦不同意继续履行合同，双方继续履行合同的基础条件不再存在，杨书繁要求塔湾社区四组交付环保达标设备，并继续履行合同的上诉理由依据不足，本院不予支持。在双方合同关系解除后，一审判决杨书繁返还原物并支付相应的房屋占用期间的费用、违约金符合法律规定，并无不当。综上所述，杨书繁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1528元，由杨书繁负担。本判决为终审判决。审　判　长　　吕军尚代理审判员　　肖永强代理审判员　　刘贺举二〇一七年四月二十五日书　记　员　　张扬梵 关注微信公众号“”