（2017）川13民终568号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-11-09
案件名称
四川恒河实业有限公司与马显国房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川恒河实业有限公司,马显国
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百三十条；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川13民终568号上诉人（原审被告）：四川恒河实业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区北湖路99号罗曼威森大厦一楼。法定代表人：刘自新，董事长。委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马显国，男，1970年10月10日出生，汉族，住四川省仪陇县。上诉人四川恒河实业有限公司（以下简称恒河公司）因与被上诉人马显国房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初880号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人恒河公司的委托诉讼代理人易守明、被上诉人马显国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒河公司上诉请求：1.撤销（2016）川1302民初880号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由马显国承担。事实与理由：一、马显国不是本案适格诉讼主体。本案是商品房买卖合同纠纷。马显国已于2015年9月1日将涉案房屋转让给案外第三人，其合同权利义务已经消灭，因此不是本案适格诉讼主体。二、一审认定马显国的起诉未超过诉讼时效错误。涉案房屋自2013年2月19日起即可办理产权登记，即诉讼时效已自此开始起算。马显国2015年9月提起本案诉讼，已超过诉讼时效。三、一审认定恒河公司违约错误。涉案房屋于2012年8月3日完成交付。恒河公司应于2014年8月23日前配合马显国办理涉案房屋的产权登记，而涉案房屋在2013年2月19日即可办理产权登记，故恒河公司不构成逾期办证，不存在违约。四、一审认定法律关系错误。涉案商品房买卖合同约定及法律规定，办理产权证是马显国的义务，而不是恒河公司的约定义务或法定义务。马显国委托恒河公司办理产权登记是独立于商品房买卖合同的另一种法律关系。一审错误地将委托办证行为混淆为商品房买卖合同关系。此外，涉案委托办理产权证是无偿委托。马显国辩称，恒河公司的上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。马显国向一审法院起诉请求：1.判令恒河公司向马显国支付违约金60,604.00元（自2013年5月2日起以429,707.00元为基数按每日万分之二计算至2015年8月27日止）；2.本案诉讼费用由恒河公司承担。一审法院认定事实：2011年1月24日，马显国与恒河公司签订《商品房买卖合同》，约定恒河公司将其开发建设的顺庆区清风南路常春藤大院12幢4单元6层4－602号房屋售与马显国；恒河公司应当在2011年12月31日前向马显国交付房屋；“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰（的）违约金”。双方在买卖合同附件七第五条第（五）项中就产权登记进行特别约定：“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的750日内，为买受人办理房屋所有权证，并在办理房屋所有权证办理后的90日内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证”，“买受人委托出卖人办理本合同约定房屋的权属证书……出卖人接受本委托属于无偿委托”。2011年5月15日前，马显国按约定支付了价款433,814.00元。2011年12月，恒河公司通知马显国定于2012年1月8日交付房屋。2012年8月3日，双方结算后，确认房款为429,207.00元。2013年2月19日，南充市房地产交易与权属管理中心通知常春藤大院2－7幢、11幢、12幢、17幢的购房户可以办理房屋所有权证。2013年5月2日，马显国向恒河公司交付代办产权费248元，同时将产权办理资料交由恒河公司代办产权证书。2015年8月20日，马显国从南充经济开发区地方税务局复印涉案房屋买卖契税完税证。同月27日，马显国持办证资料自行到房管部门办理了房屋所有权证。马显国于2015年9月6日从恒河公司取回契税完税证原件。2015年9月1日前，马显国已将所购房屋售与案外人罗培原。2015年９月1日，马显国交纳房屋转让的各项税费合计30,990.96元。一审法院认为，马显国与恒河公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，真实有效。双方当事人均应按合同约定履行义务。恒河公司在2012年1月8日向马显国交付了房屋，应按合同约定的期限为马显国办理好产权证书，但因马显国2013年５月2日才将办证所需的房屋契税等资料交与恒河公司，故恒河公司交房之日至马显国提供办证资料之日期间不应计算在合同约定的750日的办证期限内，即恒河公司为马显国办理产权证书的最后期限为2015年5月22日。恒河公司未在合同约定的期限内履行合同义务，构成违约。恒河公司应按约定向马显国承担违约责任。马显国要求恒河公司承担违约责任符合法律规定，其请求应予支持。恒河公司关于不存在违约的抗辩意见不成立，不予采纳。因恒河公司履行办证义务的最后期限为2015年5月22日，故马显国只要在2017年5月22日前向恒河公司主张违约金就不超过诉讼时效。马显国在2015年11月3日即已提起诉讼向恒河公司主张权利，故马显国的起诉没有超过诉讼时效。恒河公司提出的马显国诉请已超过诉讼时效的抗辩意见没有法律依据，不予采纳。马显国转让涉案房屋并不影响其与恒河公司间存在的买卖合同关系，马显国仍然是商品房买卖合同的权利主体。马显国是否转让房屋并不影响其向恒河公司主张违约金。恒河公司提出的马显国不是商品房买卖合同主体的抗辩意见与事实不符，不予采纳。马显国实际向恒河公司支付的购房款为372,847.00元，自2015年5月23日起至2015年8月27日马显国取得产权证书时止，恒河公司共逾期96天，按合同约定应支付的违约金为8,240.77（429207×0.0002×96）元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：恒河公司于本判决生效后十五日内支付马显国违约金8240.77元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马显国对恒河公司出示的2013年2月20日办理房屋产权证通知的真实性无异议。恒河公司对马显国出示的委托其妻唐悦清办理房屋产权证的公证书的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性；对马显国夫妇委托恒河公司办理房屋产权证的委托书的真实性、合法性、关联性不认可。故对恒河公司的办证通知及马显国的公证委托书的真实性予以确认。因马显国夫妇委托恒河公司办理房屋产权证的委托书未加盖恒河公司印章，也无恒河公司法定代表人或其授权人员签字认可，故对该证据的真实性不予确认。本院认为，本案讼争焦点为：一是马显国是否是本案适格诉讼主体；二是马显国主张权利是否超过诉讼时效；三是恒河公司是否构成逾期办证及应否承担违约责任。关于第一个焦点。马显国与恒河公司签订商品房买卖合同后即依法享有合同相关权利，包括在恒河公司违约后向其主张违约责任的权利。其将涉案房屋卖与案外人罗培源后，该房屋的所有权虽转移给罗培源，但马显国和罗培源之间的房屋买卖关系与马显国和恒河公司之间的商品房买卖关系是两个各自独立且不相关联的法律关系，马显国依据其与罗培源之间的买卖关系将房屋所有权转移登记至罗培源名下，并不影响其在与恒河公司之间商品房买卖合同中的相关权利行使。其次，马显国将涉案房屋卖与罗培源是对自已从恒河公司所购房屋的处分，不是将其与恒河公司签订的商品房买卖合同中的权利义务概括转移给罗培源，因此马显国在该合同中的权利并不消灭。再次，在涉案房屋所有权转移给罗培源前，该房屋的所有权仍归马显国。马显国在此期间对涉案房屋的所有权并未消灭。所以马显国就涉案商品房买卖合同向恒河公司主张违约责任符合法律规定，其诉讼主体适格。关于第二个争议焦点。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”之规定，认定商品房出卖人逾期办证的标准是买受人未能取得房屋权属证书，而不是可以办理房屋权属证书。恒河公司主张诉讼时效自涉案房屋可以办理房屋权属证书的时间即2013年2月19日起算缺乏法律依据。其次，诉讼时效是自当事人权利受到侵害时起算。涉案商品房买卖合同约定，恒河公司应在房屋交付后750日内办理权属证书。故在该750日期满后，马显国未取得房屋权属证书，其权利才受到侵害，诉讼时效才开始起算。一审法院认定马显国取得房屋权属证书的最后期限为2015年5月22日，故其主张权利的诉讼时效应自2015年5月23日起算，于2017年5月22日届满。马显国2015年9月提起诉讼时仍在本案诉讼时效期间，所以未超过诉讼时效。关于第三个争议焦点。依照合同法第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、商品房买卖合同司法解释第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，恒河公司依法应当按照约定将涉案房屋的所有权转移给马显国，并协助马显国办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，提供必要的证明文件。恒河公司在完成所开发商品房的初始产权登记后，马显国虽可以办理所购商品房的权属登记，但恒河公司仍须提供必要的证明文件，并协助办理。特别是涉案商品房买卖合同约定马显国可委托恒河公司办理房屋权属证书，且恒河公司已收取马显国交纳的办理房屋权属证书所需资料及所需费用（代办产权费），表明恒河公司已接受马显国办理房屋权属证书的委托。虽然委托合同与买卖合同系两种不同性质的法律关系，但是涉案商品房买卖合同对委托办证事项进行了约定，且房地产开发商通常将代为办理房屋权属证书作为促销的手段之一，因此该委托关系不是独立于商品房买卖合同之外的单独法律关系，而是商品房买卖合同的一部分。代为办理房屋权属证书是商品房买卖合同约定的出卖人的一项义务。恒河公司应按照约定妥善履行该项义务，在约定期限内为马显国办理房屋权属证书，并履行相关通知义务。恒河公司称，按房屋权属登记机关规定，委托办理房屋权属证书需进行公证。马显国虽委托恒河公司办理权属证书，但对委托代理关系未进行公证，故恒河公司无法办理涉案房屋权属证书。但恒河公司未将此情况及时告知马显国，并要求马显国完善委托办证事项，也未将办理房屋权属证书所需资料退还马显国，告知其自行办理，并予以协助。马显国基于对恒河公司的信任，未再前往房屋权属登记机关办理权属登记事项，也未催促恒河公司办理涉案房屋权属证书。然而，恒河公司未在约定期间内完成涉案房屋的权属登记，致马显国不能在约定期间内取得房屋权属证书，构成违约，依法应承担违约责任。涉案商品房买卖合同约定涉案房屋应于2011年12月31日交付，并在交付后750日内办理房屋权属证书，故马显国取得房屋权属证书的最后日期为2014年1月19日，因此逾期办证的违约金应自2014年1月20日起算。一审关于违约金的计算虽有瑕疵，但马显国未上诉，本案不再处理。综上所述，恒河公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人四川恒河实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘荣耀审判员 田 娟审判员 吴 彪二〇一七年四月二十五日书记员 凌鸿雁 关注公众号“”