（2016）闽0602民初8348号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-12-21

案件名称

林剑萍与漳州市佳隆房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

漳州市芗城区人民法院

所属地区

漳州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林剑萍,漳州市佳隆房地产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十六条，第一百三十条，第一百三十五条，第一百三十六条

全文

福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0602民初8348号原告林剑萍，女，1963年11月4日出生，汉族，漳州市红旗股份有限公司职工，住芗城区，委托代理人周仰宁，福建九鼎律师事务所律师。被告漳州市佳隆房地产有限公司，住所地漳州市芗城区新华西商业街北2幢503室，统一社会信用代码：91350602705382758G。法定代表人林智毅，执行董事。委托代理人蔡云龙，福建闽隆律师事务所律师。委托代理人庄小霞，福建闽隆律师事务所实习律师。原告林剑萍与被告漳州市佳隆房地产有限公司（以下简称佳隆房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林剑萍及其委托代理人周仰宁，被告佳隆房产公司的委托代理人蔡云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告出具有关安置芗城区元光南路11号城监综合楼之二603房超面积28.69平方米部分所签订的《商品房买卖合同》的原件一份，及该部分房产的购买发票和《产权登记证明书》各一份给原告收执；并履行协助办理不动产登记证的义务。事实和理由：原告之夫林福兴（2001年7月30日去世）原为漳州市城市管理行政执法局（原漳州市城市执法管理监察支队，下简称“执法局”）干部，林福兴去世后，其子林健及母亲林亚丕已经放弃继承权，因此，该讼争房屋由林剑萍继承。2001年间，被告经漳州市人民政府有关部门批准，开发建设址在漳州市芗城区的城监综合楼，执法局作为该项目使用土地的国有土地被征用单位，依法应由被告承担安置补偿义务。2001年6月10日，执法局与被告签订一份《委托代建集资住房协议书》，约定执法局委托被告代建职工集资住房11套，建筑面积1385.54平方米，职工享受面积内以当年房改价结算，超面积部分按每平方1100元，由集资人向被告购买。大楼须在2002年6月底前竣工并交付使用。2002年3月6日，执法局与被告签订《拆迁安置协议书》，约定被告同意将“城监综合楼”里11套住房，建筑面积1385.54平方米安置给执法局，执法局同意支付差价款1424800元给被告。2002年间3月18日，执法局与被告一直同意致函漳州市国土局，将具体安置房号报告给该局，安置房号为401、501、601、701、502、602、702、403、503、603、703，其中603建筑面积为116.31平方米。2002年5月30日，被告与包括原告在内的执法局11名职工就上述安置房超面积部分分别签订《商品房买卖合同》，其中与原告签订合同约定：购买的商品房为603号房，建筑面积为28.69平方米，单价为1100元/平方米，总金额31559元；交房时间为2002年9月30日前；合同签订后，被告收到执法局支付的包括原告应付合同房款在内的购房款1264275元，其余168951元已于2003年9月16日经芗城区人民法院执行转付被告。该楼房于2002年7月竣工，但被告一直拖延拒不交房，直至2003年9月18日经执法局在诉讼中申请芗城区人民法院对包括本案标的在内的11套住房依法先予执行，原告才实际收到该房屋。但由于被告拒不履行协助办证义务，至今未向原告交付双方签订的《商品房买卖合同》原件、相应的购房发票及《产权登记证明书》，导致原告至今无法向政府有关部门办理房产所有权证和国有土地使用权证。原告认为，被告的上述行为违反法律及合同规定，损害了原告的合法权益，依法应承担违约责任。被告佳隆房产公司辩称，一、本案属历史遗留问题，应由政府相关部门协调处理，法院不应受理并判决。本案属计划经济下遗留的问题，不是平等主体之间的民事纠纷。从原告起诉状陈述的事实及提供的（2003）芗民初字第595号民事判决书、（2004）漳民终字第69号民事判决书内容可以得知，本案事实涉及到两家事业单位及被告三家之间关于合作建房、委托集资建房、安置补偿纠纷等关系，最终由漳州市中级法院判决确认为安置补偿纠纷。但从实际关系来看，又不是单纯的安置补偿，因为安置的前提是要有拆迁，但被告从未拆迁原告原单位的房屋，而是直接建设新的房屋予以安置，原告与单位之间又是房改关系，与被告之间虽然有签订《商品房买卖合同》，实际上是一种集资建房关系。各种关系实在是一团乱。因此，本案不是平等主体的民事纠纷，而是涉及到政策实施应由政府协调理顺的纠纷，不应由法院审理判决，建议法庭驳回原告的起诉。二、退一步，如果原告起诉成立，原告诉求被告提供《商品房买卖合同》一份原件。该份合同系为了办理按揭贷款所用，不具有真实交易基础，不能对抗双方系集资建房的真实法律关系。属无效合同，并且经过被告查找，发现2002年8月5日原告已向被告领取，被告已向法庭提供原告签收表格可以证明该事实。现原告再次诉求显然缺乏依据，被告请法庭予以驳回。三、关于原告诉求被告提供房改超面积部分房产的购买发票和产权登记证明书问题。1、讼争房屋属集资建房性质，被告均与当时的漳州市发生关系，房屋建设的所有手续、款项往来也都是与漳州市发生。在当时被告也按税务部门的规定开具收款项目为“集资建房款”的发票给漳州市。被告已向法庭提供了该发票联的存根予以证实，现原告再次诉求显然缺乏依据。2、正如前面讲到，讼争房屋属集资建房性质，被告均与当时的漳州市发生关系，被告向法庭提供的国有土地使用权证可以证明讼争房屋的国有土地使用权已登记在漳州市单位名下，同样，讼争房屋的产权也只能登记在漳州市名下，原告无权向被告主张开具产权登记证明书。四、关于原告诉求被告履行协助业主办理不动产登记证的问题。讼争房屋属集资建房性质，被告均与当时的漳州市发生关系，被告向法庭提供的发票存根、国有土地使用权证可以证明讼争房屋的国有土地使用权已登记在漳州市单位名下，同样，讼争房屋的产权也只能登记在漳州市名下，原告无权向被告主张协助办理不动产登记证的请求。五、原告与被告之间关系不是简单的商品房买卖关系，如果没有被告与原告单位的集资建房关系，原告不可能取得房改房，不可能用1100元向被告购买超面积部分。集资建房关系与商品房买卖关系两者之间是密不可分，不能割裂，在原告单位与被告之间就集资纠纷未进行最终结算之前，原告诉求被告承担任何协助义务均缺乏依据。此前，漳州中院（（2011）漳民终字第751号民事裁定书第7页本院认为中已明确认定“…三方合作建房后，未进行最终结算”。该段文字表述的“三方合作建房”与之前漳州中院生效判决（2004）漳民终字第69号“安置补偿纠纷”案由相抵触，被告也不予认可，但“未进行最终结算”是客观事实，也表明两份漳州中院的判决书、裁定书均认定原告单位与被告之间未进行最后结算，存在纠纷。并且根据原告提供的2002.3.6《拆迁安置协议书》、2002.3.18《致市国土资源局函》约定，被告办理土地证时，当时原告的单位应当支付1424800元给被告作为土地差价款，但该笔款至今未支付。本案的纠纷，应属原告单位与被告之间集资建房纠纷，应由原告单位来与被告就集资建房进行结算并支付土地差价款，然后根据双方的责任确定权利义务。因此，本案只能由原告单位就集资建房与被告进行结算，才能就善后问题作出处理，原告不具诉权，请法庭驳回原告对被告的起诉。经审理查明，原告之夫林福兴（2001年7月30日去世）系漳州市城市管理行政执法局（原漳州市城市执法管理监察支队）干部。2001年间，被告经漳州市人民政府有关部门批准，开发建设址在漳州市芗城区的城监综合楼，漳州市城市执法管理监察支队（以下简称城监支队）作为该项目使用土地的被征用单位，依法应由被告承担安置补偿义务。2001年6月10日，城监支队与被告签订一份《委托代建集资住房协议书》，约定城监支队委托被告代建职工集资住房11套，建筑面积1385.54平方米，职工享受面积内以当年房改价结算，超面积部份按每平方米1100元，由集资人向被告购买。大楼须在2002年6月底竣工并交付使用。2002年3月6日，城监支队与被告签订《拆迁安置协议书》，约定被告同意将“城监综合楼”里11套住房，建筑面积1385.54平方米安置给城监支队，城监支队同意支付差价款1424800元给被告。2002年3月18日，城监支队与被告一致同意致函漳州市国土局，将具体安置房号报告给该局，安置房号为401、501、601、701、502、602、702、403、503、603、703，其中603建筑面积为113.69平方米。上述市城监支队与被告就安置达成协议中，均未对逾期办证违约金作具体规定。2002年5月30日，原告就就安置603号房超面积部份建筑面积28.69平方米以商品房向被告购买，单价为1100元/平方米，总金额31559元。其后，被告收到城监支队支付的包括原告应付合同款31559元在内的购房款1264275元，其余168951元已于2003年9月16日经芗城区法院执行转付给被告。该楼房于2002年7月竣工，至2003年9月18日经芗城区人民法院对包括本案标的在内的11套住房依法先予执行，原告才收到该房屋。另查，林亚丕系林福兴的母亲，林健系林福兴与林剑萍的儿子，林亚丕、林健表示放弃对林福兴有关址在芗城区元光南路11号城监综合楼之二603房屋的继承权。该芗城区元光南路11号城监综合楼之二603房屋由林剑萍继承。上述事实有原、被告的庭审陈述及原告提供的收款收据总共5张、（2003）芗民初字第595号民事判决书、（2004）漳民终字第69号民事判决书、（2014）芗民初字第8333号民事判决书、（2015）漳民终字第1143号民事判决书、委托代建集资住房协议书、2002.3.6拆迁安置协议书、2002.3.18致市国土资源局函、（2003）芗民初字第595-1号民事裁定书、被告收款确认书、执行通知书、芗城区法院领款单、芗城区法院证明书等证据以予证明。本院认为，本案原告所诉仅系原告的房改房中向被告购买的超面积部分，原告于2002年5月30日就安置城监综合楼商品房603号房超面积28.69平方米以商品房向被告购买，原、被告已按约定履行了付款、交房的义务，因此，根据合同法第三十六条的规定，原告与被告于2002年5月30日就安置城监综合楼商品房603号房超面积28.69平方米部分的《商品房买卖合同》成立，并未违反法律法规相关强制性的规定，应为合法有效。因此，就合同相对性，原告作为买受一方是具有诉权，因此，被告主张原告不具诉权，应裁定驳回其起诉，本院不予支持。该《商品房买卖合同》尚未订立书面合同，但双方对于该合同内容并无争议，被告应与原告就安置城监综合楼商品房603号房超面积28.69平方米部分签订书面合同。另根据《合同法》第七十六条和第一百三十五条、第一百三十六条的规定，被告应就该超面积的部分开具发票和产权登记证明书给原告，并履行协助该部分产权转移的义务。因此，原告请求判令被告出具有关安置芗城区元光南路11号城监综合楼之二603房超面积28.69平方米部分所签订的《商品房买卖合同》的原件一份，及该部分房产的购买发票和《产权登记证明书》各一份给原告收执；并履行协助办理不动产登记证的义务的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十六条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条的规定，判决如下：被告漳州市佳隆房地产有限公司应在本判决生效后十日内出具有关安置芗城区元光南路11号城监综合楼之二603房超面积28.69平方米部分所签订的《商品房买卖合同》的原件一份，及该部分的购买发票和产权登记证明书各一份给原告收执，并履行协助该部分产权转移的义务。本案受理费人民币3546元，减半收取为1773元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员　　郑解民二〇一七年四月二十五日书记员　　郭陈煌 来自：