（2017）黔2701民初372号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-09-25

案件名称

花永红与贵州聚林房地产开发有限公司都匀分公司、贵州聚林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

都匀市人民法院

所属地区

都匀市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

贵州省都匀市人民法院民事判决书（2017）黔2701民初372号原告：花永红，女，水族，生于1968年12月8日，贵州省都匀市人，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：花为荣（系原告之父），汉族，生于1929年10月21日，系黔南州工商局离休干部，住都匀市。委托诉讼代理人：花为民（系原告之兄），生于1964年12月3日，水族，系黔南州农机公司职工，住都匀市。被告：贵州聚林房地产开发有限公司都匀分公司。住所地：都匀市剑江南路*号。统一社会信用代码：9152270179529761负责人：刘厉，系分公司经理被告：贵州聚林房地产开发有限公司。住所地：贵阳市南明区神奇路*****号环宇大厦**楼*座。注册号：520000000053567。法定代表人：陈继华，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨军，系贵州桥城律师事务所律师。第三人：都匀市鑫源胜汽车贸易有限公司。住所地：都匀市剑江南路聚林世纪城*号楼*楼。法定代表人：武有生，系公司总经理。第三人：杨宇宏，男，汉族，生于1989年7月7日，福建省福州市人，住都匀市。原告花永红诉被告贵州聚林房地产开发有限公司及其都匀分公司、第三人都匀市鑫源胜汽车贸易有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法追加杨宇宏为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告花永红委托诉讼代理人花为荣、花为民、被告贵州聚林房地产开发有限公司（以下称聚林房开公司）及其都匀分公司委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。第三人都匀市鑫源胜汽车贸易有限公司、杨宇宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。花永红向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行交付都匀市剑江南路181号聚林世纪城2栋1层A114号商品房（门面）义务；2、确认被告与第三人签订的租赁原告门面房合同无效；3、判令被告赔偿原告门面从2016年2月起至实际履行交房义务止，每月按600元租金计算的损失；4、判决两被告及第三人承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2009年8月26日，原告与被告聚林房开公司都匀分公司签订《商品房买卖合同》，约定：1、由原告以143398元的价格购买该分公司开发的都匀市剑江南路181号聚林世纪城2栋1层A114号门面房屋（建筑面积23.07㎡）；2、双方约定被告于2012年2月1日交付房屋。同时双方又签订《补充协议》，约定：原告从2011年2月1日至2016年1月31日，将所购买门面房屋交给该分公司无偿经营使用。但到了2016年2月1日，原告要求被告履行交房义务，被告拒绝交付房屋，并在未经原告同意的情况下，将原告所购门面房屋出租给第三人经营使用。两被告及第三人的行为损害了原告的合法权益，所以，向法院起诉，请求支持原告诉请。被告聚林房开公司及其都匀分公司辩称：一、被告已经依约将原告购买的门面房屋交付给了原告，不存在未交付的问题；二、原告请求赔偿租金损失没有事实依据和法律依据、请求驳回该项请求。第三人未答辩。本院经审理认定如下事实：2009年8月26日，原告花永红与被告聚林房开公司都匀分公司签订《商品房屋买卖合同》，合同其中约定：1、原告以143398元的价格购买该分公司开发的都匀市剑江南路181号聚林世纪城2栋1层A114号门面（建筑面积：23.85㎡）；2、交房时间为2012年2月1日前，逾期承担支付违约金等责任。同时，双方又签订补充协议，约定；1、从2011年2月1日起至2016年1月31日止，原告将所购门面房屋交给出卖人聚林房开公司都匀分公司无偿经营使用；2、由于原告在2011年2月1日至2016年1月31日期间，将所购门面房屋交给出卖人无偿经营使用，《商品房买卖合同》中约定的交房时间即视为出卖人已履行了交房义务；3、补充协议为《商品房买卖合同》附件部分，与主合同具有同等法律效力。签订商品房买卖合同和补充协议后，原告依约支付了全部购房款，被告聚林房开公司都匀分公司开发的聚林世纪城2栋商住楼竣工验收后，该分公司依约占有原告所购门面，并将门面出租给第三人都匀市鑫源胜汽贸公司经营使用收取租金。2016年1月31日，双方约定的无偿使用期限届满后，被告聚林房开公司都匀分公司拒绝将原告所购门面交付给原告，并于2016年11月21日又与第三人杨宇宏签订《都匀聚林世纪城商铺租赁合同》，将包含原告所购门面房屋在内的聚林世纪城二期一楼商场（共计490㎡）整体出租给第三人杨宇宏经营使用，其中约定：租期从2016年11月21日起至2019年3月1日止；每月第三人向聚林房开公司都匀分公司支付租金16170元（490㎡×33元/㎡），每三个月交纳一次。另认定：2014年8月12日，原告所购门面房屋，经房管部门核定的建筑面积为23.07㎡、四至与商品房买卖合同约定的一致；第三人巳向聚林房开公司都匀分公司支付2016年11月21日至2017年2月20日期间三个月的租金。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》复印件（含补充协议）、关于收回商铺的意见复印件、房产证复印件以及第三人杨宇宏提供的《都匀聚林世纪城商铺租赁合同》复印件予以证明，对以上证据本院予以采信，对上述事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、被告聚林房开公司都匀分公司是否已向原告履行了交付门面房屋义务；2、被告聚林房开公司都匀分公司与第三人签订的《商铺租赁合同》是否有效；3、被告聚林房开公司都匀分公司应否赔偿原告租金损失。第一、原告与被告聚林房开公司都匀分公司签订《商品房买卖合同》后，依约支付了购房款，被告应依约于2016年2月1日前向原告交付房屋。虽然双方在补充协议中约定商品房买卖合同约定的交房期限（即2012年2月1日）届满即视为已交付房屋，但根据双方签订的商品房买卖合同的意思表示分析，被告并未依约和按照相关法律规定实际将门面交付给原告，原告并没有实际享有所购门面的相关权益，签订商品房买卖合同的目的并未实现；购房合同系被告聚林房开公司都匀分公司提供的格式合同，在理解该分公司是否已经履行交房义务产生争议后，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。所以，该分公司交付房屋的时间应理解为2016年1月31日之前，二被告关于已于2012年2月1日履行了交房义务的辩称意见不予采纳；原告主张二被告依约履行交房义务的请求予以支持，二被告应依约定的面积、用砖墙隔出四至并安装门窗后将门面交付给原告，第三人杨宇宏应承担协助交付义务；第二，2016年1月31日，交房期限届满后，被告聚林房开公司都匀分公司不依约履行交房义务，反而将双方买卖合同标的物租赁给两第三人收取租金，损害了原告的合法权益，该租赁合同中涉及原告所购门面部分应确认为无效合同。第三，被告聚林房开公司都匀分公司未依约交付房屋，给原告造成损失，应赔偿原告从2016年2月1日起至交付门面时止的损失。考虑原告所购门面系内层门面，可参照被告与第三人杨宇宏签订门面出租协议约定的每月租金单价33元/㎡计算损失。第三人都匀市鑫源胜汽贸公司已经不占有原告门面，不承担本案民事责任。诉讼中，原告主张已与第三人杨宇宏签订门面租赁合同，但未提供证据证明，不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条第（二）项、第六十一条、第一百零七条，第一百零八条，第一百三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，判决如下：一、被告贵州聚林房地产开发有限公司都匀分公司与第三人杨宇宏签订的《都匀聚林世纪城商铺租赁合同》中关于原告所购门面房屋（建筑面积23.07㎡）的租赁部分合同无效；二、被告贵州聚林房地产开发有限公司及其都匀分公司于本判决生效后十日内，向原告花永红交付都匀市剑江南路181号聚林世纪城2栋1层A114号门面房屋（面积、四至详见本判决书附件），第三人杨宇宏负协助交付义务；三、被告贵州聚林房地产开发有限公司及其都匀分公司于本判决生效后十日内，赔偿原告花永红门面（23.07平方米）从2016年2月1日起至交付门面时止，按每月33/㎡元计算的租金损失；四、驳回原告花永红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1662元，由被告聚林房开公司及其分公司负担1400元，由原告负担262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员　胡　光　辉二〇一七年四月二十五日书记员　韦国龙（代）来源：百度“”