（2016）苏0114民初6293号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-12-01
案件名称
原告南京建设发展集团雨花房地产开发有限公司与被告贾红梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京建设发展集团雨花房地产开发有限公司,贾红梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0114民初6293号原告：南京建设发展集团雨花房地产开发有限公司，统一社会信用代码913201145715802217，住所地在南京市雨花台区福润雅居樟香园62号。法定代表人：韩成钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐光照，该公司法务。委托诉讼代理人：董明，江苏当代国安律师事务所律师。被告：贾红梅，住南京市雨花台区。原告南京建设发展集团雨花房地产开发有限公司（以下简称建发雨花公司）与被告贾红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月20日公开开庭进行了审理。2017年2月10日，本案裁定转为普通程序审理，于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告建发雨花公司的委托诉讼代理人徐光照、董明，被告贾红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建发雨花公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方2015年11月20日签订的《南京建发善水湾“好街坊”商业中心租赁合同》；2.请求被告向原告支付2016年10月1日至2016年12月31日租金30738.57元；3.请求被告自2017年1月1日起按2.23元/天/㎡支付房屋占有使用费，直至被告从承租房屋迁出时止；4.请求被告立即将承租房屋腾空并迁出；5.请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年11月20日，原告与被告就南京建发善水湾“好街坊”商业中心xx室房屋签订了租赁合同，双方约定租赁期限自2015年12月31日起至2020年12月30日止，2016年1月1日至2016年6月30日为装修期、免租经营期，租金的支付方式为“乙方需在合同正式签订之日一次性支付甲方五个月的租金（其中2个月的租金为履约保证金），剩余租赁期租金按每三个月为一个支付期支付于甲方，先支付后使用，乙方必须在每个支付期开始前30日内全额付清该期费用”。租赁合同签订前后，被告依约共向原告支付了51231元，此后原告也按照合同的约定向被告交付了房屋。2016年9月30日前后，原告按照合同的约定多次催告被告按时支付下一季度租金，被告均置之不理。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告贾红梅辩称，双方于2015年11月20日签订租赁合同后原告交付房屋钥匙，但房屋内没有下水管道，不符合装修要求，期间一直与原告沟通，原告于2016年3月才重新排好管道。被告于2016年3月9日进场装修，装修期25天。之后因为善水湾广场外部一直都没有装修好，地面和楼梯一直在装修，导致被告不能正常开业，直到2016年7月18日才开始营业，7月19日对方还在施工，都没有生意，致被告一直都不能正常营业。在此期间，原告方的服务不到位，经营期间有断电现象，物业不能及时维修，房屋有渗水问题，到现在也没有补偿。开发商说2016年2月1日商场整体开业，但除了4家店面，其他商铺都没有出租出去，签订合同之前宣传的品牌商铺都没有进场，完全没有达到当初的宣传效果，整个商场都是瘫痪的状态，生意严重亏损。合同中约定的装修期及免租经营期，被告实际上根本没有享受到，并且装修、经营损失都很严重，所以才没有缴纳房租。综上，不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告建发雨花公司（甲方）与被告贾红梅（乙方）于2015年11月20日就南京建发善水湾“好街坊”商业中心xx室部分房屋签订租赁合同一份。合同第一条约定承租总面积为160.41㎡；第二条约定乙方在该物业内经营，经营类别为时尚餐饮；第三条约定租赁期限自2015年12月31日起至2020年12月30日止；第五条约定乙方有91天的装修期（含试营业期），自甲方交付该物业之日起至2016年3月31日止，装修期期间，乙方无需支付租赁费用，但需承担实际发生的水电费、装修垃圾清运费、物业管理费等；乙方有91天的免租经营期，自2016年4月1日起至2016年6月30日止，免租经营期期间，乙方无需支付租赁费用，但需承担实际发生的水电费用、物业管理费；第六条约定第一年租金为2.10元/天/㎡，合计年租金12.2954万元（其中免除6个月租金），第二年租金为2.23元/天/㎡，合计年租金13.0331万元，第三年租金为2.36元/天/㎡，合计年租金13.8151万元，第四年租金为2.50元/天/㎡，合计年租金14.6440万元，第五年租金为2.65元/天/㎡，合计年租金15.5227万元；租金支付方式为乙方需在合同正式签订之日一次性支付甲方五个月的租金（其中2个月的租金为履约保证金），剩余租赁期租金按每三个月为一个支付期支付于甲方，先支付后使用，乙方必须在每个支付期开始前30日内全额付清该期费用；第十八条约定在租赁期限内，乙方累计3次逾期交付租赁费用、水、电、空调及其他费用或一次性逾期支付达15天以上的，甲方有权单方面解除合同；合同解除后，履约保证金不予退还。合同签订后，被告向原告支付了51231元（其中3个月的租金是交纳至2016年9月30日的租金，2个月的租金为履约保证金），原告亦向被告交付了房屋钥匙。2016年3月9日，被告与北京中奥建工程设计有限公司南京分公司就案涉租赁房屋签订施工合同一份，约定工程总施工期为25天。2016年10月27日，原告委托江苏当代国安律师事务所向被告发出律师函催收2016年10月1日之后的租金。被告认可收到该函件。庭审中，被告认可自2016年10月1日开始未交纳租金。本院向被告释明，给予其15天履行期限，要求其在2017年4月15日前付清房屋租金，逾期不支付的，原告可以解除合同。期限届满后，被告仍未向原告支付应付的房屋租金。上述事实，有租赁合同、房屋所有权证、律师函、施工合同及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告建发雨花公司与被告贾红梅签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规规定，内容合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行，恪守合同义务。本案中租赁合同签订后，原告依约履行了交付房屋的义务，被告未按合同约定支付租金，应承担本案成讼责任。被告辩称原告虽于签订合同后交付房屋钥匙，但是房屋内没有下水管道，不符合装修要求，导致其不能及时进场装修，直至2016年3月原告才重新排好下水管道，之后被告于2016年3月9日才能与装修公司签订施工合同进场装修，装修结束后，又因为善水湾广场外部部分地方仍在施工，导致其不能正常开业，直至2016年7月18日才正式开业，故其实际未享受到合同约定的装修期及免租经营期合计6个月的免租期利益，应延长免租期限，且商场经营不善，导致其生意亏损，故未支付房屋租金。本院认为，合同中约定的装修期及免租经营期是双方合意的结果，在此期间，被告享有免租经营的权利。根据被告提交的施工合同计算装修期限，装修工程结束日期仍在免租经营期内，对被告的经营并未造成实质影响。被告提交的照片只能反映商场外部局部施工情况，不能证明该情形对其经营产生实质影响。且被告作为餐饮经营者，对其投资经营项目应当做好风险评估，自行承担经营风险。故被告拒付租金的理由不能成立，本院不予采信。被告在原告催告以及本院给予的合理期限内仍未支付租金，故原告要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告迁出租赁房屋并支付拖欠的2016年10月1日至2016年12月31日的房屋租金30738.57元以及自2017年1月1日起至其实际迁出承租房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告南京建设发展集团雨花房地产开发有限公司与被告贾红梅于2015年11月20日就南京建发善水湾“好街坊”商业中心xx室部分房屋签订的租赁合同；二、被告贾红梅于本判决生效之日起十日内支付原告南京建设发展集团雨花房地产开发有限公司2016年10月1日至2016年12月31日房屋租金30738.57元；三、被告贾红梅于本判决生效之日起三十日内自承租房屋内迁出并将房屋腾空交付给原告南京建设发展集团雨花房地产开发有限公司，并自2017年1月1日起至其实际迁出承租房屋之日止按2.23元/天/㎡（房屋面积160.41㎡）的标准向原告南京建设发展集团雨花房地产开发有限公司支付房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元（原告已预交），由被告贾红梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费568元。账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：x。审 判 长 刘 芳代理审判员 黄其华人民陪审员 梁争上二〇一七年四月二十五日书 记 员 高 雅 百度搜索“”