（2017）鲁16执异40号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-22
案件名称
刘慧娟、山东汇通典当有限责任公司典当纠纷执行审查类执行裁定书
法院
山东省滨州市中级人民法院
所属地区
山东省滨州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
刘慧娟,山东汇通典当有限责任公司,山东通乾房地产发展有限公司,淄博阿波罗置业有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
山东省滨州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁16执异40号异议人（案外人）：刘慧娟，女，汉族，1984年1月26日出生，现住淄博市临淄区。委托代理人：杨淇源，山东天矩律师事务所律师。申请执行人：山东汇通典当有限责任公司。住所地：山东省博兴县博城三路***号。法定代表人：刘景铭，董事长。被执行人：山东通乾房地产发展有限公司。住所地：淄博市张店区新村西路**号。法定代表人：娄兆军，董事长。被执行人：淄博阿波罗置业有限公司。住所地：淄博开发区政通路***号*座***室。法定代表人：陈鸿龙，董事长。本院在执行山东汇通典当有限责任公司诉山东通乾房地产发展有限公司、淄博阿波罗置业有限公司典当纠纷一案中，案外人刘慧娟于2017年3月10日对查封山东通乾房地产发展有限公司名下的产权证为××号的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘慧娟异议称，2008年12月28日，异议人与山东通乾房地产发展有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定由异议人购买上述房产，房屋总价款156000元，异议人于2008年12月30日付清房款，并支付办证费7800元。2008年12月28日异议人与山东册诚酒店投资有限公司、被执行人签订《租赁协议》一份，异议人已将上述房产租赁给山东册诚酒店投资有限公司使用，现山东册诚酒店投资有限公司每月向异议人支付租金。上述房产异议人已全部交清房款也已实际占有使用，但被执行人迟迟未按合同约定将房屋过户至异议人名下。为维护异议人合法权益，异议人诉至淄博市张店区人民法院，要求判决房屋所有权归异议人所有，最终双方在张店法院主持下达成调解，张店法院于2016年11月9日出具（2016）鲁0303民初5858号民事调解书：一、山东通乾房地产发展有限公司名下坐落于淄博市张店区新村西路61号5层8××3号房产（产权证号01-1177281）一套归异议人所有；二、山东通乾房地产发展有限公司在2016年11月19日前协助异议人办理房屋过户手续。综上所述，贵院误将异议人的财产，即新村西路61号5层8××3号房产当作被执行人的财产予以查封，异议人是案外人，贵院将异议人的财产予以查封，明显错误，应予撤销。案外人为证明其主张，向本院提交了房屋买卖合同、租赁协议、付款收据、相关法律文书等证明材料。本院查明，2008年12月28日，被执行人山东通乾房地产发展有限公司与案外人刘慧娟签订房屋买卖合同，约定刘慧娟购买被执行人开发的张店区西二路2007五层8××3号房产，面积35平方，房屋总价款156000元，刘慧娟应于2008年12月27日支付定金3000元，余款153000元于2009年1月3日一次性付清。出卖人应当自2009年6月30日起365个工作日内，办理权属登记备案。同时约定交房执行双方的《租赁协议》的约定，无需办理交接手续。当日，双方签订合同补充协议，约定房款中已经包含水、电、暖开口费。办理权属证书所需要费用7800元，由买受人承担并于合同签订时一次付清。2008年12月21日，刘慧娟的父亲为其交定金1000元，2008年12月27日又交纳房款及定金5000元。2008年12月30日，案外人交给被执行人购房款150000元。同日，被执行人收到案外人刘慧娟缴纳的办理房产证件费用7800元。2008年12月28日，案外人刘慧娟、山东册诚酒店投资有限公司、被执行人山东通乾房地产发展有限公司三方签订《租赁协议》。约定案外人同意山东册诚酒店投资有限公司租赁其房产（房产即张店区西二路2007五层8××3号房产，面积35平方），租赁期限19年，2009年6月30日至2028年6月29日。协议中对案外人应收取的租金进行了分期约定。因被执行人未按照协议约定办理房产权属证，案外人向淄博市张店区人民法院提起诉讼。张店区人民法院于2016年11月9日作出（2016）鲁0303民初5858号民事调解书：一、山东通乾房地产发展有限公司名下的座落于淄博市张店区新村西路61号5层8××3号房产一套归刘慧娟所有；二、山东通乾房地产发展有限公司在2016年11月19日前协助刘慧娟办理房屋过户手续。另查明,淄博高新技术产业开发区人民法院在执行蒋雪静与山东通乾房地产发展有限公司民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人名下的张店区新村西路61号5层8××3号房产，案外人刘慧娟提出异议后被驳回。刘慧娟遂提起异议之诉。审理过程中，淄博高新技术产业开发区人民法院认定了刘慧娟购买房产、2012年涉案房屋合同在房产部门网上备案等事实，遂判决中止对以上涉案房产的执行，并解除房产的查封。该判决已经生效。本院认为，本案的焦点问题为案外人刘慧娟对涉案房产的权利主张，能否阻却本院对该房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。本案中，异议人刘慧娟在本院查封之前，已与被执行人签订了商品房买卖合同，也支付了全部价款，在占有房产后对外出租涉案房产，其未办理房产过户登记非由其自身原因导致。以上事实经另案的民事调解、异议之诉等生效法律文书予以确认。综上，异议人的异议请求成立，应停止对涉案房产的执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对山东通乾房地产发展有限公司名下的产权证为××号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审判长 李然深审判员 侯培全审判员 戚立明二〇一七年四月二十五日书记员 郭颖颖 百度搜索“”