（2016）粤06民终8011号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-10-20
案件名称
佛山（国际）家居博览城有限公司、冯永庆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山（国际）家居博览城有限公司,冯永庆,佛山市泰汇物业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终8011号上诉人（原审被告）：佛山（国际）家居博览城有限公司，住所广东省佛山市禅城区。法定代表人：左鼐强。委托诉讼代理人：李忠生，广东汇顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭可樑，广东汇顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯永庆，男，汉族，住四川省西充县。委托诉讼代理人：成见友，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原审被告：佛山市泰汇物业发展有限公司，住所广东省佛山市禅城区。法定代表人：陈天成。上诉人佛山（国际）家居博览城有限公司（以下简称家博城公司）为与被上诉人冯永庆、原审被告佛山市泰汇物业发展有限公司（以下简称泰汇物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初5327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2012年8月20日，冯永庆（承租人、乙方）与家博城公司（出租人、甲方）签订《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》，约定由家博城公司将位于佛山市禅城区家博城C座五楼C5-104c号商铺出租给冯永庆用于经营。该租赁合同约定有：一、乙方承租商铺面积为287.70平方米（含公共部分分摊面积），以实际量度面积为准，面积误差租金按合同约定的租金单价多退少补。二、乙方承租商铺仅限于展示和经营“龙脉皇室”儿童系列产品。甲方按产品风格及类别定位进行区域划分，未经甲方事先同意，乙方不得擅自改变商铺用途或者陈列与所在区域定位类别或风格不相符的产品。三、租赁期限为3年，即自2012年12月1日起至2015年11月30日止，其中2012年12月1日至2013年1月31日为免租期。四、2013年2月1日至同年11月30日间的月租金为11508元（40元/平方米/月）、2013年12月1日至2014年11月30日间的月租金为14385元（50元/平方米/月）、2014年12月1日至2015年11月30日间的月租金为17262元（60元/平方米/月）；乙方应于合同签订之日起3日内向甲方预缴首月租金11508元，此后每月应付租金应于当月5日前以转账或现金方式支付给甲方。五、合同签订之日起3日内，乙方应一次性向甲方缴纳相当于2个月租金的承租保证金即34524元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款收据；租赁期满，在完成租赁物的交接手续且乙方缴清租金、物业管理服务费及按本合同约定可由保证金充抵的费用[包括约定应由乙方承担的费用、电费及消防设施维修费、违约金（如有）等]后，甲方于乙方撤场后6个月内将剩余保证金一次性无息退还乙方。六、甲方及被告泰汇物业公司共同负责佛山（国际）家居博览城的物业管理服务工作，乙方对此不持异议，并同意另行签订物业管理服务合同；乙方应根据物业管理服务合同按月交纳物业管理服务费及其他应缴费用。七、合同生效后15日内，乙方应按甲方装修设计方案要求及经营需要进行装修设计，并将装修设计方案（包括平面图、效果图、水电图、预算书等）及装修进度计划以书面和电子文档形式提交甲方审核；甲方在接到乙方装修设计方案之日起10日内，将装修设计方案的审批意见以书面形式通知乙方；乙方应于2012年10月20日前完成所承租铺位的装修及产品陈列工作；乙方应在装修设计方案经审核同意并办理入场装修手续后方可入场装修，如乙方逾期提交装修方案、提交的装修方案不能通过甲方审核又不在限定的时间内修正或未按规定时间入场，或因工期进度原因导致不能按合同规定时间完成装修的，视为乙方违约；因工期延误导致租赁物迟延交付的，不视为甲方违约，租赁期限顺延，乙方完成装修的期限相应顺延；合同期满或提前解约的，乙方应于期满2日内自行撤场，但该商铺内的装修及嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方亦不予补偿。关于违约责任，租赁合同约定：一、乙方逾期缴纳租金、物业管理服务费及相关费用的，每逾期一日按应付未付金额百分之一计付违约金至清偿日止。二、租赁期间，乙方存在下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回商铺，并没收乙方的承租保证金，乙方应缴清租金后自行撤场，若承租保证金不足以抵偿甲方损失的，乙方应赔偿甲方损失与保证金差额部分：1.逾期十日未交纳租金，经甲方催收后3天内仍不支付或逾期交纳租金超过30天的；2.未按合同约定进行商铺装修、使用、维修及广告宣传，经甲方要求整改拒不整改、不按规定时间整改或整改仍不符合约定要求的；3.乙方无故停业、关门超过5天的；4.……。三、本合同签订后，甲、乙双方不具有法定或约定事由均不得提前解除合同，否则，甲方违约，双倍返还承租保证金；乙方违约，不得要求退还承租保证金。2012年8月20日，冯永庆（乙方）与泰汇物业公司（甲方）签订《佛山（国际）家居博览城物业管理合同》，约定由泰汇物业公司为冯永庆承租的上述商铺提供物业管理服务。合同约定有：一、物业服务费自2012年12月1日起缴交，收费标准为25元/平方米/月即7192元/月，并于每月5日前将当月物业管理服务费划转至甲方指定账户。二、乙方应于收铺之日起3日内，向甲方缴交装修保证金2877元，如装修期间未损坏公共设备、设施及违反装修规定情形的，则在乙方装修完工甲方验收合格后全额无息退还。另外，2012年8月21日，冯永庆还签署《佛山国际家居博览城客户商铺认租表》，所载内容与租赁合同及物业管理合同相关内容基本相同。家博城公司客户经理胡某建及招商总监等人在该表上签章。租赁及物业管理合同签订后，家博城公司向冯永庆出具《缴费通知书》，要求冯永庆于2012年8月24日前向家博城公司缴纳以下项费用：预缴首月月租金11508元、预缴首月物业管理服务费7192元、承租保证金34524元、装修保证金2877元，合计56101元。家博城公司员工胡某建等人在《缴纳通知书》上签章。冯永庆于2012年8月21日在家博城公司POS机上刷卡支付11508元和44593元，合计56101元。家博城公司于同日向冯永庆开具承租保证金、预缴首月租金及物业管理费等《收款收据》，还于同年12月4日开具有装修押金《收款收据》（冯永庆称其重复交纳装修保证金2877元）。冯永庆接收租赁商铺后对其进行装修，其中商铺内部装修委托佛山市顺德区鑫堂装饰设计有限公司进行施工，装修预算价为145643.60元，双方同意按145000元进行结算，冯永庆于2012年10月24日至2013年1月10日间分笔支付完毕。另外，冯永庆与家博城公司工程部装修组负责人黄飞标于2012年11月28日签署《商铺轻质公共墙面积确认》，确认原告承租商铺隔墙面积为82.32平方米，隔墙费用为10372.32元。冯永庆于2012年12月4日向佛山市龙洲贸易有限公司支付隔墙费10372.32元，亦向家博城公司支付装修水电费1438元。约定的租赁期内，在冯永庆对商铺进行装修但尚未投入使用的情况下，因家博城公司对项目规划调整而收回涉案租赁商铺。冯永庆于2014年11月21日向家博城公司办理租赁费用退还及装修损失赔偿手续，填写《佛山（国际）家居博览城有限公司退款确认书》，向家博城公司主张装修赔偿款145000元，并将承租保证金、预缴首月租金、预缴首月物业管理费《收款收据》及《鑫堂装饰工程报价表》及装修款收据原件交予家博城公司。家博城公司招商部胡某建在《退款确认书》上“招商部审查意见”栏签署“详细赔偿金额按公司标准核定”并签名。2015年4月30日，冯永庆的银行账户收到一笔金额为56101元的“退装修保”名目之款项。冯永庆述称家博城一工作人员电话告知他先退56101元并让其查看账户，家博城称《缴费通知书》上载之款项已经退还，且应当是2015年4月30日冯永庆收到的那笔款。诉讼中，冯永庆陈述：1.家博城公司合同签订之经手人是胡某建。2.隔墙即商铺与商铺之间的公共墙是被告家博城公司统一委托装修公司进行施工。3.其于2014年11月21日办理退款手续时，家博城公司将相关材料的原件收回，2015年4月30日退还的56101元包括首月租金11508元、物业管理费7192元、租赁保证金34524元和装修押金2877元。4.家博城公司于2012年10月向其交付商铺，12月装修完工；后因家博城公司改变商铺用途而不同意继续租赁给原告经营儿童家具，并于2013年3月收回商铺。5.因最后一笔装修款是2013年1月10日支付完毕，故主张利息自该日起计算。家博城公司陈述：1.胡某建是其员工，但2012年底才入职家博城公司，《认租表》上的复核人员谭某新和邓某丽均非其员工。2.其于2012年8月向冯永庆交付毛坯商铺，冯永庆有对商铺进行装修但未完成；由于冯永庆未按约定时间完成装修，其于2013年8月收回商铺并转租给他人，新的承租人又对商铺进行了装修；因冯永庆未按合同约定期限完成装修，因此其无需对冯永庆进行赔偿；为树立口碑和信誉，其并未收取冯永庆的违约金或赔偿金；退费问题双方2014年底至2015年4月间在进行协商。3.涉案商铺所在建筑有办理报建手续，但至今未完成综合验收。4.冯永庆主张经济赔偿和双倍返还保证金之主张已过诉讼时效。另查明，家博城公司系有限责任公司，成立于2008年9月18日，泰汇物业公司系其两个股东之一。冯永庆于2016年6月1日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.家博城公司、泰汇物业公司支付冯永庆商铺装修款145000元及利息（利息自2013年1月10日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.家博城公司、泰汇物业公司双倍返还保证金34524元（此前已经退还保证金34524元）；3.家博城公司、泰汇物业公司返还因装修支付的水电费1438元、隔墙费10372.32元；4.案件诉讼费由家博城公司、泰汇物业公司承担。原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。冯永庆与家博城公司签订的《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》，是家博城公司提供的格式合同，虽是双方在平等自愿的基础上签订的，但合同关于“合同期满或提前解约的，乙方应于期满前2日内自行撤场，但该商铺内的装修及嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方亦不予补偿”之内容，属于免除格式合同提供方责任、排除对方主要权利的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款无效。但部分条款无效并不影响其他不违反法律、行政法规强制性规定之合同内容条款的效力及对合同双方当事人的法律约束力。另外，冯永庆与泰汇物业公司签订的《佛山（国际）家居博览城物业管理合同》亦是双方在平等自愿的基础上签订的，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于本案诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，冯永庆请求人民法院保护其涉案民事权利的时效为两年。根据查明的事实及双方陈述，冯永庆于家博城公司收回涉案商铺后两年内即2014年11月21日向家博城公司主张退费及赔偿装修损失，诉讼时效中断；家博城公司于2015年4月30日向冯永庆退回部分款项，并未按约定双倍返还保证金及支付装修损失，冯永庆此时再次明确知晓其民事权利被侵害，诉讼时效重新计算两年，至本案起诉之日并未超过两年。另外，虽然冯永庆在《退款确认书》上并未填写其支出的隔墙费用，但均属于租赁合同履行过程中的损失，即与其填写的装修费用145000元具有密切的关联性，其于诉讼时效期间内提出相关损失赔偿之主张均产生诉讼时效中断之法律效果。故，对于家博城公司认为冯永庆起诉已过诉讼时效之抗辩意见，不予采纳。关于租赁合同的违约方及责任承担。家博城公司称是因冯永庆未按合同约定期限完成装修而致租赁商铺被收回，但未提供任何证据予以证明。而根据查明的事实、双方陈述、优势证据原则及生活经验，冯永庆的陈述更具合理性和可信性，即收回商铺系出于家博城公司的原因，家博城公司于租赁期内提前收回商铺的行为致合同无法继续履行而构成违约，需要承担相应的违约责任。冯永庆依据合同约定要求家博城公司双倍返还租赁保证金并赔偿冯永庆对涉案商铺之装修损失有事实和法律依据。鉴于租赁合同已实际解除及家博城公司已返还一倍保证金34524元，故对于冯永庆要求再返还一倍保证金34524元及赔偿装修损失156810.32元（含支付约鑫堂装饰公司的装修款145000元、支付给龙洲贸易公司的隔墙费10372.32元及支付给家博城公司的装修水电费1438元）之诉求，应予以支持。又鉴于冯永庆向鑫堂贸易公司支付装修款致其资金被占用丧失孳息收益之事实，其要求家博城公司自款项支付完毕之日起按中国人民同期同类贷款利率计付利息之诉求亦合理合法，亦应予支持。关于泰汇物业公司的责任。根据查明的事实，泰汇物业公司仅对涉案商铺提供物业管理服务，虽然合同亦约定物业服务费及装修保证金，但泰汇物业公司并未收取租赁保证金等任何费用，亦无证据证实其对租赁合同的解除及冯永庆的损失的产生负有责任，故对于冯永庆要求其承担租赁保证金的返还及装修相关损失赔偿责任之诉求，应不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、家博城公司于判决发生法律效力之日起十日内向冯永庆返还租赁保证金34524元；二、家博城公司于判决发生法律效力之日起十日内向冯永庆支付赔偿款156810.32元及利息（利息以145000元本金，自2013年1月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确认的给付之日止）；三、驳回冯永庆的其他诉讼请求。案件适用简易程序，受理费减半收取为2214元，由家博城公司负担。上诉人家博城公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、关于合同条款是否部分无效。商铺租赁合同并非家博城公司制作的格式合同，而是家博城公司提供合同电子模板，双方在模板上协商并修改后打印而成。一审法院在庭审中并未审查甚至未提及家博城公司与冯永庆合同制作过程的情况，且冯永庆并未要求确认部分合同条款无效的情况下，就认定涉案合同是冯永庆提供的格式合同无依据。二、关于诉讼时效。在庭审时，冯永庆自认家博城公司于2013年3月就已收回涉案商铺，后经协商，家博城公司退回涉案租赁合同的全部保证金和首期租金、物业管理费。但冯永庆自始至终并没有向家博城公司提出过任何其他请求，所以诉讼时效应该从2013年3月份开始起算。时至冯永庆起诉，已超过两年诉讼时效期间。退一步来讲，即使一审法院认为冯永庆举证的退款确认书及家博城公司于2015年4月30日向冯永庆退回部分款项的行为构成诉讼时效中断，其时效中断范围也仅应及于退款确认书上的145000元及家博城公司退回的款项，双倍返还租赁保证金34524元及隔10372.32元的诉讼请求冯永庆在起诉前从未主张，因此，要求双倍返还租赁保证金及隔墙费的诉讼请求已经超过诉讼时效。一审法院笼统地认为诉讼时效中断的效力及于上述诉讼请求无任何法律及事实依据。三、关于违约责任。(1)家博城公司主张冯永庆违约在先，没有按合同约定的日期完成装修才致使租赁商铺被收回，一审法院认为家博城公司并未就此举证而不采纳该主张。但其实家博城公司主张的是消极事实，消极的事实即没有发生的事实无需举证，也无法举证；如冯永庆认为其没有违约，就应举出其按合同规定日期完成装修并入场的证据。一审法院因家博城公司无法举证冯永庆没有按合同约定日期完成装修并入场，就认定家博城公司没有违约系举证责任分配错误。(2)一审法院在冯永庆一系列证据均无证据原件（退款确认书、鑫堂装饰工程报价表、鑫堂装饰工程收据）的情况下，仅依据所谓“双方陈述、优势证据及生活经验”就判断冯永庆的陈述更具合理性和可信性，即收回商铺系出于家博城公司的原因属妄下判断。关于冯永庆主张的145000元。冯永庆主张的所谓装修赔偿145000元，只有转账凭证，并无合同、图纸、发票等其他证据佐证，且冯永庆并未提交任何证据证明涉案商铺装修的实际价值，亦无任何第三方机构对此作出价格鉴定。因此，家博城公司无须支付该费用。综上，上诉请求：1．改判家博城公司无需向冯永庆返还一倍租赁保金34524元；2．改判家博城公司无需向冯永庆支付赔偿款156810.32元及利息；3．一审及二审诉讼费用由冯永庆承担。上诉人家博城公司于二审期间向本院提交了《建设规划许可证》（建字号J110824A01018）复印件一份，以证明涉案商铺建设已取得建设规划许可证。被上诉人冯永庆辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。被上诉人冯永庆于二审期间未向本院提交证据。原审被告泰汇物业公司未向本院提出答辩意见，亦未向本院提交新证据。因审理案件需要，本院向佛山市禅城区发展规划和统计局发函调查涉案商铺建设是否取得建设规划许可证。佛山市禅城区发展规划和统计局在复函时附加了《建设规划许可证》（建字号J110824A01018）及佛山市国际家居博览城A-D栋五层平面图图纸。经质证，被上诉人冯永庆质证认为，其对上诉人家博城公司提交的《建设规划许可证》复印件及佛山市禅城区发展规划和统计局的复函及附件《建设规划许可证》（建字号J110824A01018）、佛山市国际家居博览城A-D栋五层平面图图纸的真实性不清楚。上诉人家博城公司质证认为，其对佛山市禅城区发展规划和统计局的复函及附件《建设规划许可证》（建字号J110824A01018）、佛山市国际家居博览城A-D栋五层平面图图纸的真实性无异议、合法性无异议。经审查，本院对家博城公司提交的《建设规划许可证》（建字号J110824A01018）复印件与佛山市禅城区发展规划和统计局的复函及附件《建设规划许可证》（建字号J110824A01018）相同，故对家博城公司提交的《建设规划许可证》（建字号J110824A01018）复印件与佛山市禅城区发展规划和统计局的复函及附件《建设规划许可证》（建字号J110824A01018）、佛山市国际家居博览城A-D栋五层平面图图纸的真实性均予以确认。本院除对原审法院查明的案件事实予以确认外，另查明：涉案商铺建设取得了建设规划许可证。本院认为：冯永庆、家博城公司签订的《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》及冯永庆与泰汇物业公司签订的《佛山（国际）家居博览城物业管理合同》均系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人双方应依约履行。涉案佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》中“合同期满或提前解约的，乙方应于期满前2日内自行撤场，但该商铺内的装修及嵌装在建筑物结构内的附属设施不得拆除，甲方亦不予补偿”之约定内容，如适用于涉案合同期满或因冯永庆违约而提前解约的情形，难谓无合理性。原审法院未予区分适用该约定的违约情形，而即认定该约定内容属免除格式合同提供方责任、排除对方主要权利的格式条款而属无效约定有失妥当，本院对此予以纠正。家博城公司上诉称不应认定该约定内容无效，本院予以支持。冯永庆于本案提交的《缴费通知书》、《收款收据》、《退款确认书》等证据能够证明其于本案陈述家博城公司为提前收回商铺而违约终止涉案合同履行的主张具有较高可信性，原审法院据此并根据证据优势原则认定家博城公司提前收回涉案商铺构成违约，并判决家博城公司应承担向冯永庆返还租赁保证金34524元（双倍返还租赁保证金之金额扣减已返还的租赁保证金34524元）及家博城公司应承担向冯永庆支付装修赔偿款145000元、隔墙费10372.32元、装修水电1438元合共156810.32元及利息（利息以145000元本金，自2013年1月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确认的给付之日止）的违约责任堪属妥当，本院予以维持。家博城公司上诉称其提前收回涉案商铺，终止涉案合同继续履行，系因冯永庆未按期完成涉案商铺装修而构成违约所致。对此，由于一方面，家博城公司诉称其于2012年8月份已向冯永庆交付涉案商铺。在冯永庆对此予以否定的情形下，家博城公司并未举证证明其于2012年8月份已向冯永庆交付涉案商铺，使冯永庆能够依约进行装修的案件事实。此表明，家博城公司诉称冯永庆存有延期装修的违约情形不足采信。另一方面，冯永庆提交的由家博城公司职员胡建伟签名的《退款确认书》之“退款原因”栏明确载有的“公司项目规划调整装修赔偿，详细赔偿金额按公司标准核定”之内容表明，家博城公司收回涉案商铺并非因冯永庆存在延期装修的违约情形，而系家博城公司项目规划调整所致。是故，家博城公司该上诉主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。家博城公司还上诉称，一审判决认定冯永庆支付的装修款145000元依据不充分。对此，首先，冯永庆对该装修损失金额提交有《收款收据》及《鑫堂装修工程报价表》之证据予以佐证。其次，在冯永庆于上述《退款确认书》载明装修赔偿款为145000元向家博城公司索赔的情形下，家博城公司并未举证证明其在合理期间内对该装修金额提出过异议。再结合当事人双方在涉案合同中已约定冯永庆的装修方案（包括平面图、效果图、水电图、预算书等）应由家博城公司予以审核的案件事实可知，冯永庆主张的该装修赔偿金额合理可信。故，家博城公司该上诉主张理由不充分，本院不予支持。家博城公司还上诉称冯永庆于本案的诉讼主张已超过诉讼时效期间，应不予支持。对此，原审法院根据冯永庆于家博城公司2013年3月收回涉案商铺后两年内即于2014年11月21日向家博城公司主张退费及赔偿装修损失的违约责任，认定诉讼时效自此而中断。又根据家博城公司于2015年4月30日向冯永庆退回部分款项时并未按约定双倍返还保证金及支付装修损失金额，而认定诉讼时效期间应重新计算以及冯永庆虽未在上述《退款确认书》上填写其支出的隔墙费损失金额，但该部分损失亦属家博城公司的同一违约行为所致，属家博城公司违约责任的构成部分为由，而认定冯永庆于本案向家博城公司主张违约责任并未超过诉讼时效期间并无不当，本院予以维持。家博城公司该上诉主张依据不充分，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，判决结果妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4428元，由上诉人佛山（国际）家居博览城有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 安建须审 判 员 李 虹代理审判员 黄玉凤二〇一七年四月二十五日书 记 员 李嘉敏 微信公众号“”