（2017）粤01民终1640号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-09
案件名称
江仙鸿与许晓云、杨瑾瑜房屋买卖合同纠纷2017民终1640二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许晓云,杨瑾瑜,江仙鸿
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终1640号上诉人（原审被告）：许晓云，住广州市从化区。上诉人（原审被告）：杨瑾瑜。法定代理人：许晓云，情况同上，系杨瑾瑜的母亲。两上诉人的共同委托代理人：司马静、何源，均系广东民生康田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江仙鸿，住广州市增城区。上诉人许晓云、杨瑾瑜因与被上诉人江仙鸿房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初4374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人许晓云、杨瑾瑜上诉请求：1、撤销一审判决并改判驳回江仙鸿的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由江仙鸿承担。事实与理由：一、双方合同无效。涉案房产业主为杨瑾瑜，其为未成年人，许晓云系杨瑾瑜的监护人之一，另一监护人(杨瑾瑜之父)并没有签署合同，且江仙鸿对许晓云代签合同出售房屋并非为了杨瑾瑜利益是明知的。根据民法通则第十八条的规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”规定，涉案合同应认定无效。二、本案买卖合同已经协议终止履行。合同签订后，双方已经同意上诉人退还定金，许晓云也将定金退还到江仙鸿账户，江仙鸿没有表示异议。说明双方合同已经终止履行。三、退一步说，即使合同有效，江仙鸿违约在先，不应主张许晓云、杨瑾瑜承担违约责任。合同第4条约定“买方应在2016年5月15日前向银行按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料……”。事实上，江仙鸿在合同签订后从未与许晓云联系，江仙鸿直至6月13日才通过中介告知许晓云办理按揭需要提供的资料，比合同约定申请按揭的时间(5月15日)迟了约一个月，该延期履行责任应由江仙鸿承担。根据《房地产买卖合同》附件《付款方式》第2条约定，“首期楼价款人民币460000元应在2016年6月15日前支付”，该付款期限并不以第4条约定为条件，何况申请按揭延迟责任在于江仙鸿。因此，江仙鸿仍应在6月15日前履行支付首期房款义务。但事实上，江仙鸿并未在6月15日前支付该款(至今也未支付)，已经违约在先。许晓云在此情况下有权不履行后续义务。四、江仙鸿寄出的《催告函》和《解除合同通知书》，许晓云实际并未收到，江仙鸿对此事实明知的。许晓云联系电话一直是通畅的，但江仙鸿及中介在书面通知不能送达的情况下，没有电话联系或短信提示。因此，一审法院认定双方房屋买卖合同关系解除时间为2016年7月28日，认定事实错误。综上，请求撤销一审判决并改判驳回江仙鸿的所有诉讼请求。二审庭审中，许晓云、杨瑾瑜补充上诉意见：一、本案涉及的房屋买卖合同只有许晓云一个监护人的签字，另一个监护人没有签署合同，我方认为另一个监护人杨瑾瑜的父亲也应该签署合同，在合同履行过程中，办理公积金贷款就必须要有另一个监护人的签字，否则通过公积金贷款形式购买房屋是不可能办理，该事实在一审也已查明，根据民法通则，处理未成年人房产是属于重大民事行为，杨瑾瑜的父亲和母亲作为其监护人，无论他们是否离婚，他们的监护人的身份始终存在，他们也是法定代理人，因此我方认为两个法定代理人都应当签署合同。二、本案的买卖合同已经经过双方协议终止履行，江仙鸿提供的2016年6月30日的短信记录“江仙鸿提交的中介方保值公司员工石某乙与许晓云的微信往来记录中2016年6月30日的通话记录：杨姐你好。我是小石。这个是客人这边的银行卡。如果你有时间希望可以尽量抽时间过来跟客人当面谈谈。客人这边也不是不想买你的房子。现在你这边问题也不知道拖到什么时候才能解决。所以按你说的先把5万元定金打回给罗老师这边。你之前说7月7日你老公这边回来如果可以搞好委托书再说呗，谢谢了”表明双方已经终止合同，这种方式是协议的方式，合同的协商和履行的过程中，江仙鸿一直没有与我方联系，江仙鸿都是通过中介与我方联系，中介发给我方的短信表明客人还是想买房子的，但是6月15日江仙鸿要付首期款，江仙鸿付不了。短信之前双方有协商过，我方同意退回5万元给江仙鸿，后来我方确实退回定金5万元给江仙鸿，既然退回定金，合同是否要继续履行，当时我方许晓云的丈夫不在广州，无法协助办理公证，因此6月30日短信表明双方对原合同在遇到一定情况下进行的协商处理，处理的结果是原合同变成至少是附条件的，定金退回了，合同不再成立也不需履行，就算短信不是解除合同的意思，至少也是附履行条件的合同，条件后来不成立，合同也应在7月7日解除。三、本案合同是我方、江仙鸿及中介三方签订的，中介工作人员叫石某，石某是中介涉案合同经办人，同时也是江仙鸿配偶的学生，其受江仙鸿的委托购买房屋，从短信记录可以看出石某一直站在江仙鸿的立场从事合同签订和履行的协商，合同涉及中介费的问题，石某在一审第二次开庭时所做的证言有部分证言不实，与江仙鸿提供的短信记录相矛盾。被上诉人江仙鸿二审辩称：上诉人第一、三、四点上诉事实理由，法院已查明，我服从一审判决。对于第二点上诉理由，虽然许晓云退还了定金给我，但合同没有终止，是因为许晓云一直以各种理由拖延不办理监护公证和委托公证手续，拒绝收取首期款，其退还定金时已经超过合同约定的办理各种手续的时间，因此为了保护自己的利益，我向中介提出要求许晓云先退还定金，但没有解除合同，在6月30日许晓云通过转账将5万元退回给我爱人，当天许晓云与我妻子通过电话说没有办好相关委托，我方确实想买房子，同意再延长七天时间给许晓云办理，但七天后没有下文，中介联系许晓云，许晓云没有任何回应，最后我联系中介后发现许晓云在短信中说“你有本事去告我”，因此我认为不存在退还定金就解除合同。合同效力问题，在签订合同时，许晓云明知处分其女儿杨瑾瑜的房产，在签订合同之后不想卖房子，又以无权处分房产为由主张合同无效，严重违背诚信原则，不应支持；因为许晓云不履行合同，导致我错过了最佳的购房时间，据我了解，涉案房屋我购买时是12000元每平方米，现在上涨到起码18000元每平方米。综上，我请求维持一审判决。江仙鸿于2016年8月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、请求确认江仙鸿与许晓云签订的《房地产买卖合同》已于2016年7月28日解除；2、许晓云、杨瑾瑜连带向江仙鸿支付违约金151000元；3、本案诉讼费由许晓云、杨瑾瑜承担。事实与理由：江仙鸿与许晓云在中介居间下签订《房地产买卖合同》，约定许晓云出售其女儿杨瑾瑜所有的增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣二十街X号X房的房产给江仙鸿。合同签订后，江仙鸿向许晓云支付了定金50000元。但因房屋登记在其无民事行为能力的女儿名下，该房屋出售应在不损害其利益的情况下由其双方监护人代为处分。但事后许晓云未能与另一监护人达成一致意见，也没有取得房屋处分权，导致江仙鸿无法继续交易。而许晓云作为完全民事行为能力人，与江仙鸿签订的《房地产买卖合同》是真实有效的，许晓云须承担交付不能的违约责任。合同签订后，江仙鸿多次催促许晓云办理委托手续取得房屋处分权，但许晓云均以各种理由拖延，导致合同无法继续履行。而江仙鸿为了购买该房多处向亲戚朋友借款，为了购房做了充足准备。2016年7月18日，江仙鸿向许晓云发送催告函一份，催告其履行合同义务，否则解除双方签订的《房地产买卖合同》，但许晓云仍拒绝履行。2016年7月27日，江仙鸿向许晓云寄送《解除合同通知书》，解除了双方签订的《房地产买卖合同》并要求其承担违约责任（根据《房地产买卖合同》第六条）。基于上述事实，许晓云、杨瑾瑜已构成根本违约，请求法院判决其承担违约责任。许晓云、杨瑾瑜原审共同辩称：1、许晓云并非本案适格主体，不应作为本案被告，请法院驳回对许晓云的全部诉讼请求。许晓云是作为杨瑾瑜的法定代理人代其在涉案合同上签名，根据民法通则第六十三条的规定，被代理人对代理人的行为承担民事责任，即在涉案合同是有效的情况下，根据合同相对性原则，其效力只及于杨瑾瑜和江仙鸿，许晓云的代理行为应该由杨瑾瑜承担。2、涉案合同违反法律强制性规定，应属无效合同，江仙鸿要求许晓云、杨瑾瑜承担违约责任没有事实与法律依据，根据民法通则第十八条的规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的利益，结合本案，涉案房产登记在杨瑾瑜名下，其是无行为能力人，除了为支付杨瑾瑜的生活费等利益之外，许晓云不得处理杨瑾瑜的财产。根据合同法52条的规定，合同应为无效。在房屋交易过程中，许晓云多次向房产中介及江仙鸿表达，其变卖涉案房屋是为了做生意，但中介及江仙鸿明知涉案房屋是杨瑾瑜的名下，却从未提醒或审查许晓云卖杨瑾瑜的房屋时是否是为了杨瑾瑜的利益，因此，造成合同无效的过错在于江仙鸿及中介。3、退一步，假设合同有效，许晓云、杨瑾瑜均按约履行合同，不存在违约。相反江仙鸿违约在先，未按约定在2016年6月15日之前支付剩余首期款。超过10个工作日，许晓云有权要求解除涉案合同。许晓云当时应江仙鸿的要求，同意解除涉案合同，并于2016年6月30日，退回购房定金5万元，江仙鸿却在收回定金后起诉许晓云、杨瑾瑜。从时间上看，江仙鸿与许晓云于2016年5月5日签订涉案合同，当时江仙鸿向许晓云支付定金5万元，2016年6月30日，许晓云将5万元定金返还江仙鸿，江仙鸿却在2016年7月18日向许晓云发出解除合同通知书，但未在通知书中陈述双方已经解除合同，并退回定金，却要求许晓云配合过户。这不合常理。4、许晓云作为杨瑾瑜的监护人之一，根据民法通则第十二条，其有权代理杨瑾瑜进行民事活动。并没有任何法律规定，监护人在处分被监护人的财产时要经过全部监护人的同意，因此许晓云对杨瑾瑜的财产的处分并非无权处分，不存在违约。原审法院经审理查明：位于广州市增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣二十街X号X房的产权人为杨瑾瑜。2016年5月5日，许晓云、杨瑾瑜（卖方）、江仙鸿（买方）与广州市保值房地产代理有限公司（居间方，以下简称保值公司）签订《房地产买卖合同》，载明“买卖双方就买卖位于增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣二十街X号X房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1、该物业建筑面积132.78平方米（以《以房地产证》为准）。……3、卖方知悉该物业业权人杨瑾瑜，现业权人委托许晓云作为代理人代为出售该物业，签订本合同。二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰伍拾壹万元（￥1510000.00元）。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：1、逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……备注：1、买卖双方约定本次交易的该物业的按揭手续指定由居间方办理……付款方式……二、按揭付款，1、签订本合同时支付人民币伍万元作为定金。卖方需协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件/合同等。2、首期楼价款（含定金）人民币肆拾陆万元，应在2016年6月15日前支付。3、剩余楼价款人民币约壹佰万元为按揭付款，由买方向银行申请商业贷款或公积金贷款的方式支付给卖方。……4、买方应在2016年5月15日前向银行申请按揭贷款并提供按揭所需全部资料，卖方需在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件……”，许晓云、江仙鸿、保值公司在合同上签名、盖章。同日，江仙鸿向许晓云支付了5万元定金，许晓云开具了定金收据给江仙鸿收执。2016年6月30日，许晓云通过中国工商银行转账汇款将5万元定金退回给江仙鸿。2016年7月18日，江仙鸿向许晓云发出《催告函》，要求许晓云在2016年7月20日前履行合同义务，否则将按合同约定承担违约责任等内容。2016年7月28日，江仙鸿向许晓云发出《解除合同通知书》。原审另查明，许晓云与杨瑾瑜系母女关系。原审庭审中，江仙鸿主张，签署合同时，许晓云并未告知其已经离婚，出示的户口簿也未显示离婚；江仙鸿及保值公司已经约了许晓云在2016年6月15日支付首期款，但是许晓云以各种借口拖延；虽许晓云退回了定金，但并未解除涉案合同。许晓云主张，杨瑾瑜系无民事行为能力人，许晓云卖房也是为了偿还儿子的赌债，并非为了杨瑾瑜的利益，合同应属无效；涉案合同签订过程中，江仙鸿及保值公司均未审查许晓云的卖房行为是否是为了杨瑾瑜的利益，应承担过错责任；杨瑾瑜的监护人是许晓云；许晓云认为，支付首期款无需许晓云亲自前去，江仙鸿可直接转账给许晓云即可，江仙鸿未在约定的时间支付首期款以及办理按揭贷款手续，应承担相应的违约责任；在江仙鸿存在违约的情况下，许晓云并未向江仙鸿主张违约责任，而是将定金退还江仙鸿，即解除双方之间的《房地产买卖合同》。对于许晓云作为卖方的配合义务，许晓云认为，其比较依赖中介方保值公司，具体如何配合许晓云不知道，中介只说要办理监护公证及委托公证，其他不清楚。江仙鸿申请保值公司员工石某出庭作证。石某在作证时出示其与许晓云的短信记录及通话记录，证明是许晓云隐瞒已离婚事实、在签订合同后一直不办理监护公证及委托公证等手续、拖延并拒绝收取首期款，导致涉案房屋交易无法进行。石某陈述，一般的交易情况是，买卖双方配合办理按揭手续，由银行出具同贷书，之后办理过户当天支付首期款；作为买方的江仙鸿如要办理按揭手续，应按照银行的要求，需卖方许晓云办理监护公证及委托公证手续，但许晓云起初隐瞒离婚情况，之后一直称因其前夫未办理好委托手续而拖延不肯配合；涉案交易一直未办理按揭手续，这种情况下要求买方江仙鸿转账支付首期款给卖方许晓云存在风险；之后，许晓云称无法办理委托公证，因此，保值公司也是为了维护双方的利益才要求要求许晓云先把定金退回给江仙鸿，但并未解除合同；直至庭审，许晓云也从未告知江仙鸿及保值公司杨瑾瑜的监护人是谁。原审法院认为：许晓云与江仙鸿签署的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。许晓云抗辩称其并不是为了杨瑾瑜的利益而处分杨瑾瑜的财产，合同应属无效。原审法院认为，按照《中华人民共和国民法通则》第十八条“除为了被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产”之规定，许晓云不是为了杨瑾瑜的利益而处分杨瑾瑜的财产，只是不发生物权变动的效力，并不影响合同效力。现许晓云抗辩称合同无效，于法无据，不予采纳。依照《房地产买卖合同》“付款方式”第二条第4款：“买方应在2016年5月15日前向银行申请按揭贷款并提供按揭所需资料，卖方须在此日期前配合同买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件”、第二条第2款“首期款460000元应在2016年6月15日前支付”、“备注”第1条“买卖双方约定本次交易的该物业的按揭手续指定由居间方办理”之约定，以及保值公司员工石某在庭审中的关于许晓云不配合办理按揭手续及拖延收取首期款的证词，可以看出，在合同履行过程中，许晓云明显存在不愿意继续履行合同的情形。许晓云抗辩称，江仙鸿没有按期支付首期款，存在违约。但是根据上述约定可知，办理按揭手续在先，支付首期款在后，许晓云并未举证证明其已经配合买方办理按揭手续，违约在先，江仙鸿作为后履行义务人，有权拒绝支付首期款。许晓云另抗辩称其不知道需要办理何种按揭手续，保值公司仅告诉其需要办理监护公证手续而已，其他并不清楚。但是，无论许晓云是否清楚涉案合同需要办理何种按揭手续，仅就保值公司所通知的办理监护公证手续，许晓云亦未履行完毕。综上，原审法院认定，许晓云存在违约情形，应承担相应的违约责任。因许晓云的违约行为，江仙鸿在2016年7月28日向许晓云发出了《解除合同通知书》，告知许晓云涉案合同在2016年7月28日解除。现江仙鸿主张《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2016年7月28日解除，予以支持。同时，江仙鸿主张要求许晓云支付151000元的违约金（按照总房款151万元的百分之十计算），予以支持。《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。本案中，杨瑾瑜作为涉案房屋的登记权属人，享有其法定代理人许晓云签署的《房地产买卖合同》所产生权利的同时亦应承担相应合同义务。故江仙鸿主张杨瑾瑜与许晓云共同承担支付151000元违约金的责任，理据充分，原审法院予以支持。江仙鸿主张杨瑾瑜与许晓云承担连带责任，理据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、原告江仙鸿与被告许晓云签署的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2016年7月28日解除；二、被告许晓云、杨瑾瑜在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告江仙鸿支付违约金151000元；三、驳回原告江仙鸿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1840元，由被告许晓云、杨瑾瑜共同负担。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。在二审庭审中，许晓云称，6月13日石某打电话给我说要求我拿之前提供的原件去办理手续，并告诉我需要什么材料包括身份证户口本等，还要去办理监护人公证和委托公证，因为杨瑾瑜是未成年人，需要我先生协助，我去公积金中心和房管局咨询，公积金中心说需要监护人的公证，公证处答复需要办理这些公证必须我老公到场拿着结婚证，孩子出生证、户口本、房产证，这时我才知道需要办理这些手续，我跟石某说我与丈夫离婚了，而且丈夫在外地，其患病暂时不能过来，在7月7日才能过来，我离婚时有45万元没有给，我在6月15日让他把钱转到我的卡上，我跟石某说让石某跟买方说一下情况，我协调我老公，当时石某说被上诉人的妻子是我老师，让我抓紧时间与老公协调，现在不能跟买房的人说，我说我老公7月7日才能回来，要求石某跟买房的人说抓紧时间付款，我就抓紧时间协调。我跟石某说怎么不早点告诉我，5月15日签完合同，石某什么都没有跟我说要公证。江仙鸿则称，上诉人所说根据短信内容，只是根据短信某一段，这只是断章取义，没有结合证人石某的证词，不能完整反映整个房屋买卖的过程。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。原审认定许晓云与江仙鸿签署的《房地产买卖合同》合法有效，以及认为许晓云称其并不是为了杨瑾瑜的利益而处分杨瑾瑜的财产，合同应属无效于法无据，认定正确，本院予以确认。许晓云仍以其并不是为了杨瑾瑜的利益而处分杨瑾瑜的财产主张合同应属无效，理由不成立，本院不予支持。双方《房地产买卖合同》“付款方式”第二条第4款约定“买方应在2016年5月15日前向银行申请按揭贷款并提供按揭所需资料，卖方须在此日期前配合同买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件”、第二条第2款约定“首期款460000元应在2016年6月15日前支付”、“备注”第1条约定“买卖双方约定本次交易的该物业的按揭手续指定由居间方办理”。上述约定表明，办理按揭手续在先，支付首期款在后，许晓云并未举证证明其已经配合买方办理按揭手续，违约在先，江仙鸿作为后履行义务人，有权拒绝支付首期款。再结合保值公司员工石某在一审庭审中的证人证言，可以看出，许晓云不配合办理按揭手续及拖延收取首期款，不愿意继续履行合同，许晓云某成违约。关于许晓云需要办理的监护公证以及委托公证手续的问题，根据在本案中双方当事人的陈述以及中介方石某的证人证言，办理按揭手续，按银行的要求需要许晓云办理监护公证以及委托公证手续，而什么时候办理、需要哪些办理所需资料，都需要由中介方通知许晓云，但现有证据以及保值公司员工石某的证人证言无法证明中介方何时通知许晓云办理监护公证手续以及需要哪些办理所需资料，且从江仙鸿一审提交的2016年6月30日石某给许晓云的微信记录内容也可以看出许晓云的丈夫要7月7日才回来办委托书。因此，江仙鸿主张许晓云拖延办理监护公证手续，理由不成立，本院不予支持。关于许晓云称根据江仙鸿提供的2016年6月30日的短信记录，表明双方已经终止合同，其同意退回5万元给江仙鸿，后也确实退回定金5万元给江仙鸿，本案的买卖合同已经经过双方协议终止履行的问题。审查江仙鸿提供的2016年6月30日的微信记录，中介方是有协调双方进行协商的情形，但没有已经协商一致的内容，记录中显示许晓云先把5万元定金退回给江仙鸿，并无显示许晓云所述的退回5万元定金给江仙鸿就双方协议终止履行合同的内容。因此，许晓云该主张，理由不充分，本院不予采信。综上，因许晓云的违约行为，江仙鸿在2016年7月28日向许晓云发出了《解除合同通知书》，告知许晓云涉案合同在2016年7月28日解除。江仙鸿主张《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2016年7月28日解除，原审予以支持，并无不当，本院予以确认。许晓云构成违约，应承担违约责任，综合考虑双方上述履行合同的情况，本院酌情判决许晓云向江仙鸿支付相当于定金数额5万元的违约金。江仙鸿主张要求许晓云按照总房款151万元的百分之十支付151000元的违约金，理由不充分，超过5万元的部分，本院不予支持。原审判决第二项处理欠妥，本院予以纠正。《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。本案中，杨瑾瑜作为涉案房屋的登记权属人，享有其法定代理人许晓云签署的《房地产买卖合同》所产生权利的同时亦应承担相应合同义务。故江仙鸿主张杨瑾瑜与许晓云共同承担支违约金的责任，理据充分，原审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初4374号民事判决的第一、三项；二、变更广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初4374号民事判决的第二项为：许晓云、杨瑾瑜在本判决送达之日起十日内共同向江仙鸿支付违约金50000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1840元，由上诉人许晓云、杨瑾瑜负担582元，由被上诉人江仙鸿负担1258元；二审案件受理费3320元，由上诉人许晓云、杨瑾瑜负担1050元，由被上诉人江仙鸿负担2270元。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 黄 嵩审判员 姚伟华二〇一七年四月二十五日书记员 胡 茜颜玉婵 更多数据：