（2017）新01民终1337号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-05-22
案件名称
郭军与乌鲁木齐市新市区下八家户清真寺房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭军,乌鲁木齐市新市区下八家户清真寺
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终1337号上诉人（原审被告）：郭军，男，1984年2月2日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路。被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市新市区下八家户清真寺，住所地乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路。负责人：杨发平，男，1961年11月12日出生，回族，该清真寺寺管会理事长，住乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路。上诉人郭军因与被上诉人乌鲁木齐市新市区下八家户清真寺（以下简称下八家户清真寺）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2016)新0104民初5845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭军与下八家户清真寺负责人杨发平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郭军的上诉请求：请求依法撤销乌鲁木齐市新市区人民法院(2016)新0104民初5845号民事判决，改判不返还下八家户清真寺门面房两间、不支付下八家户清真寺房屋占有费40,000元、不支付下八家户清真寺垫付水费8,184元。事实与理由：一审判决认定事实不清。2012年6月12日我与下八家户清真寺理事长马晨阳签订《房屋租赁合同》，约定房屋每年租金32,000元，租期8年，自2012年6月12日起至2020年6月12日止。2012年12月，下八家户清真寺私自切断了我方的电源，造成我方无法经营，给我方造成了损失，该损失应从占月使用费中扣除。下八家户清真寺垫付水费为1,575元，而不是8,184元。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。被上诉人下八家户清真寺辩称，郭军经营的是特种行业，水费涨价了，郭军不同意交费，其也不同意搬离，我方发出通知解除了租赁合同。上诉人郭军向一审法院起诉请求：要求郭军交还合同到期仍侵占下八家户清真寺的门面房两间；要求郭军将下八家户清真寺门面房修复，恢复原状或折价赔偿28,000元；要求郭军赔偿侵占房屋期间的房租损失至2016年年底40,000元；要求郭军承担其应承担的水电费17,092元，且由郭军承担本案的诉讼费及邮寄送达费。一审法院认定事实：2013年，下八家户清真寺将乌鲁木齐市鲤鱼山北路492号下八家户清真寺由北向南第三间、第四间门面房租赁给郭军用于经营洗车行，双方未签订正式的书面合同。郭军将2015年全年的租金40,000元交付下八家户清真寺。2015年至今郭军未向下八家户清真寺交纳水费。下八家户清真寺于2015年12月停止了郭军的用电供应。2016年3月18日，下八家户清真寺向郭军送达搬离通知，要求郭军于15日内办理退房手续，搬出门面房。后郭军一直未搬离占用的房屋。庭审中下八家户清真寺确认租赁房屋的电费由郭军自行交纳，郭军仅向其交纳水费。另，2014年12月24日，乌鲁木齐市城市供水价格标准进行了变更，特殊用水合计其他费用后每立方按照18.6元的标准收取费用。2016年11月23日，新市区供水公司出具证明，确认因下八家户清真寺其中一门面房用于经营洗车房，用水性质属特殊行业用水，核定为每月40立方特殊用水，其他为生活用水性质。庭审中，下八家户清真寺明确其要求郭军将下八家户清真寺门面房修复，恢复原状或折价赔偿28,000元的诉讼请求为要求郭军折价赔偿门面房修复，恢复原状的费用28,000元。一审法院认为：下八家户清真寺称与郭军未签订书面的房屋租赁合同，郭军辩称有书面的租赁合同。本案庭审结束后，郭军曾提交房屋租赁合同的复印件，一审法院限期要求郭军提供原件以核对复印件的真实性，郭军后未向一审法院提交原件，一审法院对该复印件不予认定，对郭军的辩称理由不予采信，下八家户清真寺与郭军间应为不定期租赁合同关系。下八家户清真寺称出租给郭军的房屋租赁期限已经届满，故要求郭军返还房屋。庭审中一审法院要求下八家户清真寺出示其出租给郭军的门面房的合法的规划审批手续。下八家户清真寺始终无法提供规划审批手续。下八家户清真寺无证据证明其出租给郭军的房屋有建设工程规划许可手续，下八家户清真寺、郭军间的房屋租赁合同关系应属无效合同。郭军现无合法的基础占有使用下八家户清真寺的房屋，故下八家户清真寺要求郭军交还合同到期侵占下八家户清真寺的门面房两间的诉讼请求，合法有据，予以支持。对下八家户清真寺要求郭军赔偿门面房修复、恢复原状费用28,000元的诉讼请求。下八家户清真寺庭审中申请评估恢复原状、修复门面的费用。下八家户清真寺无证据证明其将房屋给郭军时的原状，一审法院对下八家户清真寺要求评估的申请不予准许。下八家户清真寺无证据证明房屋的原状及维修费用，下八家户清真寺要求郭军赔偿修复门面、恢复原状的费用28,000元的诉讼请求，无法无据，不予支持。郭军无权占用下八家户清真寺的房屋，郭军应将2016年期间的占用下八家户清真寺房屋的费用支付下八家户清真寺，下八家户清真寺现向郭军主张的房租损失实为郭军占有使用下八家户清真寺的房屋占用使用费损失，故下八家户清真寺要求郭军支付占用使用费损失40,000元的诉讼请求，合法有据，予以支持。郭军确认自2015年起未向下八家户清真寺交纳水费，下八家户清真寺按期向水务部门交纳了租赁房屋的水费，郭军应将下八家户清真寺垫付的水费交付给下八家户清真寺，故下八家户清真寺要求郭军支付水费的诉讼请求，合法有据，予以支持。郭军辩称水费按照每立方18.6元收取的前提是下八家户清真寺与水务部门重新签订合同，才能按照该标准收取。郭军对其抗辩未出示证据证明，对郭军的该项抗辩不予采信。依据下八家户清真寺提供的收费明细查询表核算，水务部门于2015年3月开始将郭军租用房屋的水费按照每月40立方米，每立方米18.6元的标准收取，水务部门每两月收取一次水费，每次收取水费时有40立方米的水费按照每立方米18.6元收取，自2015年3月至2016年11月，下八家户清真寺代郭军垫付的水费金额应为8,184元（40立方米*18.6元/立方米*11次，2015年3月27日至2016年11月21日），故郭军应支付下八家户清真寺水费的金额为8,184元。庭审中，下八家户清真寺确认电费系郭军自己交纳，故下八家户清真寺要求郭军支付电费的诉讼请求，于法无据，不予支持。遂判决如下：一、郭军返还乌鲁木齐市新市区下八家户清真寺门面房两间（乌鲁木齐市鲤鱼山北路492号由北向南第三间、第四间门面房，爱车仕洗车行）；二、郭军支付乌鲁木齐市新市区下八家户清真寺房屋占有使用费损失40,000元；三、郭军支付乌鲁木齐市新市区下八家户清真寺代垫水费8,184元（2015年3月至2016年11月）；四、驳回乌鲁木齐市新市区下八家户清真寺对郭军的其他诉讼请求。本院二审期间郭军提交房屋租赁合同一份，证明其与八家户清真寺之间存在租赁合同关系。八家户清真寺对该合同真实性不认可，其认为合同中的印章不是其印章。虽郭军提供的是原件，但该合同承租方为乌鲁木齐市新市区胜达汽修美容，并不是郭军，郭军与乌鲁木齐市新市区胜达汽修美容之间的关系现无法确定，且八家户清真寺对该合同也不认可，故本院对该租赁合同的真实性暂不予确认，对八家户清真寺的鉴定申请亦不予准许。本院认为，因八家户清真寺未取得涉诉租赁房屋的建设工程规划许可手续，其与郭军之间达成的房屋租赁合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，郭军应当将涉诉房屋返还八家户清真寺，一审法院对此认定正确，本院予以维持。对于过错责任，因八家户清真寺作为出租人在未取得房屋合法有效的情况下仍将房屋出租，而郭军作为承租人，对租赁房屋的手续未作核实，故双方对合同无效均存在过错，按双方的过错程度，本院酎定双方各应承担50%的过错责任。按上述责任承担比例，对于2016年的占有使用费及八家户清真寺垫付的水费应由双方当事人各承担50%，即郭军应承担房屋占有使用费20,000元及水费4,092元，本院对八家户清真寺主张的诉讼请求中的上述合理部分予以支持，超出部分本院不予支持。郭军上诉称因八家户清真寺于2015年12月停电,造成其无法经营,给其造成的损失应当从房屋占有使用费中扣除,对此本院认为,因郭军就该主张未提出反诉,该主张不在本院的审理范围内,本院不予处理。郭军上诉另称其应当交纳的水费为1,575元，而不是8,184元，对此本院认为，根据新市区供水公司出具的证明及乌鲁木齐市城市供水价格标准，一审法院计算的八家户清真寺垫付的水费应为8,184元正确，对此本院予以维持，郭军的该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，郭军的上诉请求部分成立，本院对合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初5845号民事判决第一项即“郭军返还乌鲁木齐市新市区下八家户清真寺门面房两间（乌鲁木齐市鲤鱼山北路492号由北向南第三间、第四间门面房，爱车仕洗车行）”；二、变更乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初5845号民事判决第二项即“郭军支付乌鲁木齐市新市区下八家户清真寺房屋占有使用费损失40,000元”为郭军支付乌鲁木齐市新市区下八家户清真寺房屋占有使用费损失20,000元；三、变更乌鲁木齐市新市区人民法院（2016）新0104民初5845号民事判决第三项即“郭军支付乌鲁木齐市新市区下八家户清真寺代垫水费8,184元（2015年3月至2016年11月）”为郭军支付乌鲁木齐市新市区下八家户清真寺代垫水费4,092元（2015年3月至2016年11月）；四、驳回乌鲁木齐市新市区下八家户清真寺对郭军的其他诉讼请求。以上郭军应给付八家户清真寺款项24,092元及履行的返还义务，须于本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行相应义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案请求标的85,092元，核定给付标的24,092元，占请求标的的28%。一审案件受理费1,927.3元及邮寄送达费20元（八家户清真寺已预交），由郭军负担28%即545.24元，由八家户清真寺负担72%即1,402.06元；二审案件受理费965.23元（郭军已预交），由郭军负担28%即270.26元，由八家户清真寺负担72%即694.97元。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 曾 敏审判员 冯 宁二〇一七年四月二十五日书记员 石晓峰 百度搜索“”