（2017）沪01民终1948号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-06-15

案件名称

陈志立诉余德勇房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈志立,刘义春,余德勇,林丽杰,中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终1948号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈志立，女，1986年1月18日，汉族，住江苏省兴化市。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘义春，男，1982年4月16日生，汉族，住江苏省南京市宣武区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余德勇，男，1985年4月17日生，汉族，住河南省信阳市平桥区长台南区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林丽杰，女，1988年2月9日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：沈凯石，上海市锦天城律师事务所律师。两被上诉人之共同委��诉讼代理人：钱晨，上海市锦天城律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行，住所地上海市淮海东路85号底层。负责人：孙逸楠，行长。委托诉讼代理人：何树吉，该支行员工。委托诉讼代理人：李文革，该支行员工。上诉人陈志立、刘义春因与被上诉人余德勇、林丽杰及原审第三人中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行（以下简称建行黄浦支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初10855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈志立、刘义春上诉请求，撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审本诉请求，支持上诉人原审反诉请求。事实和理由：上诉人在出售房屋时已经��确告知出售房屋是为了归还债务，当时中介公司也是承诺可以转按揭操作的，上诉人与被上诉人在签订居间合同时也是明确要转按揭的，故未能归还抵押贷款的责任不在上诉人；原审法院认定定金冲抵首期房款缺乏依据，被上诉人未能足额支付首期房款，应认定构成违约，故上诉人有权解除合同；根据双方合同约定，上诉人交付房屋是以被上诉人付清全部购房款为前提，现被上诉人尚未付清房款，故上诉人没有交房义务，原审法院判令上诉人承担逾期交房违约金缺乏依据。余德勇、林丽杰辩称，转按揭仅是中介公司推荐的履行方式之一，并非合同必备条件，双方在网签的买卖合同中明确约定应当由上诉人负责归还贷款，上诉人未能按约履行义务显然构成违约；根据交易惯例，定金应当是冲抵首付款的，如果按照上诉人的理解定金不能冲抵首付款，则双方��合同中约定的分期付款总金额就要超过总房价，上诉人的解释显然是不能成立的；被上诉人已经将剩余房款支付至法院代管款账户，上诉人未能按照合同约定期限交付房屋，应承担相应违约金。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人建行黄浦支行述称，请求法院依法判决，保护银行的抵押权。余德勇、林丽杰向一审法院起诉请求：1、余德勇、林丽杰、陈志立、刘义春继续履行《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2630304），将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）过户登记至余德勇、林丽杰名下；2、陈志立、刘义春以房屋总价款300万元为本金按日万分之五的标准支付余德勇、林丽杰自2016年5月18日起至实际交付房屋之日止的违约金。一审审理中，余德勇、林丽杰增加诉讼请求：3、建行黄浦支行协��余德勇、林丽杰、陈志立、刘义春办理注销涉案房屋的抵押登记手续；4、陈志立、刘义春向余德勇、林丽杰交付涉案房屋。陈志立、刘义春提出反诉诉讼请求：1、解除余德勇、林丽杰、陈志立、刘义春签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2630304）；2、余德勇、林丽杰按总房价款的10%向陈志立、刘义春支付30万元违约金。一审法院认定事实：2016年1月15日，余德勇作为买受方（乙方）与陈志立作为出卖方（甲方）在A公司的居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由乙方购买甲方涉案房屋，总房价款300万元，合同另对其他事宜进行了约定。上述协议落款处下方载明：本次贷款转按揭的费用由甲方承担。余德勇、陈志立对此均予以签字确认。同日，余德勇、林丽杰作为买受人（乙方）与陈志立、刘义春作为卖售人��甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2630304）一份，约定乙方受让甲方涉案房屋，建筑面积86.87平方米，转让价款3,000,000元，甲方于2016年5月18日前腾出房屋并通知乙方验收交接；2016年4月18日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；签订合同当日，乙方支付定金40万元；2016年2月1日前，乙方应支付首期房价款共计60万元，该款应优先用于归还尚欠抵押权人之欠款部分，若有任何不足由甲方自行补足；2016年2月18日前，乙方应支付第二期房价款共计30万元；乙方委托贷款银行将第三期房价款208万元支付至甲方账户；房屋交付当日，乙方支付尾款2万元；乙方未按合同约定期限付款的，应当向甲方按房屋总价款日万分之五支付违约金，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方按房屋总价款的10%承担赔偿责任。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方按房屋总价款日万分之五支付违约金，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同补充条款（一）第1条约定，目前该房地产已设定抵押，抵押权人是建设银行黄浦支行，债权数额设定为154万元，甲方应于签订本合同后二十日内归还尚欠抵押权人之欠款部分并取得注销抵押相关材料，甲方应于办理房地产交易过户前，至房地产交易中心办理并完成注销抵押手续。合同另对其他事宜进行了约定。上述合同签订当日，余德勇、林丽杰向陈志立、刘义春支付定金40万元；2016年2月1日余德勇、林丽杰分别支付20万元和30万元。现涉案房屋尚未交付余德勇、林丽杰。审理中，余德勇、林丽杰表示同意现金支付剩余房价款计210万元。一审另查明，2013年3月15日，陈志立、刘义春被核准登记为涉案房屋的权利人，建筑面积86.87平方米。同月15日，建行黄浦支行被核准登记为涉案房屋的抵押权人，登记证明号为:松201317007552，债权数额154万元。截至2016年10月9日，刘义春尚欠建行黄浦支行贷款本金1,360,333.45元，利息1,256.59元未还。一审审理中，陈志立、刘义春向法院提交案外人陈某（系陈志立的弟弟）与案外人张某（系中介公司工作人员）的微信聊天记录一份，以证明余德勇、林丽杰、陈志立、刘义春双方在签订买卖合同时明确了转按揭的具体内容，并由中介公司引荐的胡某负责操作，同时余德勇、林丽杰知晓陈志立、刘义春出售房屋是为了偿还债务。余��勇、林丽杰对此质证认为，对以上证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。建行黄浦支行对该证据没有意见。一审审理中，陈志立、刘义春申请证人胡某出庭作证，证人述称其负责帮助余德勇、林丽杰办理贷款，因转按揭手续较繁琐，最终没有办理成功，余德勇、林丽杰申办的正常购房贷款于2016年3、4月获批，该批准通常可保持6个月。陈志立、刘义春以此证明转按揭是余德勇、林丽杰、陈志立、刘义春双方的特别约定，优于合同约定，根据该约定，陈志立、刘义春收到的房款不需要偿还银行贷款。余德勇、林丽杰对此质证认为，不同意陈志立、刘义春的证明目的，转按揭系中介公司推荐的方式之一，余德勇、林丽杰、陈志立、刘义春同意选择该方式处理，但合同没有约定必须通过转按揭方式，转按揭未成功办理，陈志立、刘义春仍应积极注销抵押登记。建行黄浦支行对该证人证言没有意见。审理中陈志立、刘义春确认，转按揭手续办理过程中，建行黄浦支行要求出示担保公司公章，但担保公司没有出示，转按揭手续无法办理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案余德勇、林丽杰、陈志立、刘义春签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。关于陈志立、刘义春有无合同解除权。双方《上海市房地产买卖合同》中约定的涉案房屋总价款为300万元，付款时间为：定金40万元于签订合同当日支付；首期房价款共计60万元于2016年2月1日前支付；第二期房价款共计30万元于2016年2月18日前支付；第三期房价款208��元由余德勇、林丽杰委托贷款银行支付至陈志立、刘义春账户；尾款2万元于房屋交付当日支付。对于上述约定，余德勇、林丽杰认为40万元定金应计入首期房价款中，故余德勇、林丽杰已按约支付了购房款；陈志立、刘义春则认为余德勇、林丽杰应于2016年2月18日前共计支付陈志立、刘义春购房款共计130万元（含定金），并依此主张余德勇、林丽杰逾期支付购房款，继而主张单方解除本案房屋买卖合同。法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，定金冲抵首期购房款符合交易习惯，对于余德勇、林丽杰的该项主张，法院予以支持。陈志立、刘义春主张余德勇、林丽杰前期应支付购房款130万元，加上后续应通过贷款形式支付的第三期房款208万元及尾款2万元，所得总额与合同约定不符，法院不予支持，故余德勇、林丽杰并未逾期付款，陈志立、刘义春无权单方解除合同。故余德勇、林丽杰要求陈志立、刘义春继续履行《上海市房地产买卖合同》，法院予以支持。关于陈志立、刘义春述称的余德勇、林丽杰明知陈志立、刘义春无法自行归还银行贷款仍不正当促成合同签订、余德勇、林丽杰阻碍转按揭成就及转按揭优先于其他合同约定的主张，因陈志立、刘义春未提供充分的证据予以证明，法院难以采纳。关于合同继续履行，余德勇、林丽杰要求陈志立、刘义春向建行黄浦支行清偿涉案房屋上之贷款、办理房屋抵押登记注销手续、过户手续以及要求陈志立、刘义春交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合余德勇、林丽杰与陈志立、刘义春间约定，于法不悖，应予支持。建行黄浦支行同意于贷款结清后协助办理房屋抵押登记注销手续，法院予以准许。关于剩余购房款210万元，余德勇、林丽杰同意现金支付给陈志立��刘义春，应予准许。关于陈志立、刘义春反诉主张的30万元违约金，因其基础是合同解除，现双方合同继续履行，因此对陈志立、刘义春的上述主张，法院不予支持。一审法院判决：一、余德勇、林丽杰与陈志立、刘义春继续履行双方于2016年1月15日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2630304）；二、陈志立、刘义春于判决生效之日起十日内协助余德勇、林丽杰向中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行清偿上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋项下的贷款本金、利息等债务；三、陈志立、刘义春于上述第二项所列款项清偿之日起十日内办理上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上的抵押登记（抵押登记证明号为:松201317007552）注销手续，中国建设银行股份有限公司上海黄浦支行对此予以协助；四、陈志立、刘义春于上述抵押登记注销后十��内协助余德勇、林丽杰将位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋产权过户至余德勇、林丽杰名下的手续；五、陈志立、刘义春于判决生效之日起十日内向余德勇、林丽杰交付位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋；六、陈志立、刘义春于判决生效之日起十日内以3,000,000元为本金，按日0.05%的标准向余德勇、林丽杰支付自2016年5月18日起至上述房屋实际交付至余德勇、林丽杰之日止的逾期交房违约金；七、上述房屋交付至余德勇、林丽杰之当日，余德勇、林丽杰支付陈志立、刘义春房款20,000元；八、上述房屋产权登记至余德勇、林丽杰之日起十日内，余德勇、林丽杰支付陈志立、刘义春房款2,080,000元；九、驳回陈志立、刘义春的反诉请求。本诉案件受理费31,244元，减半收取15,622元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费2,940元，合计诉讼费用23,562元，由陈志立、刘义春负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，被上诉人于2016年11月将剩余购房款210万元缴纳至原审法院代管款账户。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现被上诉人要求继续履行合同，上诉人则以被上诉人违约为由要求解除合同，故本案争议在于合同履行过程中违约责任的认定及处理。一、关于被上诉人是否按约支付了购房款。双方合同约定的购房总价为300万元，具体付款方式为：定金40万元，首期房款60万元，第二期房款30万元，贷款208万元，尾款2万元；实际履行过程中，在合同约定的第二期房款支付期限前，被上��人共计支付了90万元。现双方主要争议在于被上诉人支付的定金能否冲抵首期购房款，对此，首先，虽然双方在合同中未明确约定定金冲抵首期购房款，但是根据合同约定的房屋总价及付款方式，如按照上诉人的主张定金不能用于冲抵首期或第二期房款，则累计付款的总额要比总房价高出40万元，上诉人该主张显然不能成立。其次，根据合同法的相关规定，当事人可以根据担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回；现被上诉人作为具有支付房款义务的一方，主张将其已经支付的定金冲抵首期购房款，具有相应法律依据；再次，根据房地产交易的惯例，定金冲抵首付款亦符合交易习惯，且在上诉人刘义春2016年2月1日出具的收款收据中，也明确载明确认收到被上诉人支付的首付房款50万元。综合上述理由，原审法院认定被上诉人支付的定金可以冲抵首付款正确，本院予以认同。被上诉人已经按约足额支付了购房款，不存在违约之情形，上诉人以被上诉人未能按约足额付款为由主张被上诉人违约并要求解除合同缺乏依据，该上诉请求本院不予支持。二、关于上诉人在合同履行过程中是否存在违约行为。双方买卖合同补充条款（一）第1条约定：目前该房地产已设定抵押，抵押权人是建设银行黄浦支行，债权数额设定为人民币154万元，甲方（上诉人）应于签订本合同后二十日内归还尚欠抵押权人之欠款部分并取得注销抵押相关材料；附件三第2条约定，2016年2月1日前，乙方（被上诉人）应支付甲方（上诉人）首期房价款共计60万元，该款应优于归还尚欠抵押权人之欠款部分，若有任何不足由甲方自行补足。双方实际履行过程中，被上诉人已经按约支付了房款，但上诉人却未��按照合同约定清偿贷款、办理抵押登记注销手续，上诉人该行为显然构成违约。现上诉人上诉主张双方实际约定了用转按揭的形式归还贷款，然上诉人该主张缺乏相应证据予以佐证，亦与双方网签的房地产买卖合同约定内容不符，上诉人该主张本院难以采信。现被上诉人要求继续履行合同，原审法院判令双方根据合同约定继续履行于法有据，本院予以维持。三、关于上诉人应否向被上诉人支付逾期交房违约金。双方在合同中对于房屋过户及交付时间有明确约定，同时约定了逾期交房的违约责任，上诉人未能按约履行相应义务，理应承担相应违约责任。现上诉人主张因被上诉人尚未付清余款故其不具有交房义务，对此，合同中确实约定“待甲方收到上述全部款项后三日内，甲乙双方应办理房地产交接手续并签订房地产交接书”，但是从履行情况来看，被上诉人已经按约支付了第一、二期购房款，也已经办理了相关贷款手续，之后是由于上诉人未能清偿贷款办理抵押登记注销手续，导致后续的履行未能正常进行，故被上诉人未能支付剩余款项是由于上诉人的违约行为所导致，且目前被上诉人也已经将剩余房款全部缴纳至原审法院，故上诉人主张其不应承担逾期交房违约责任缺乏依据，该上诉主张本院支持。综上所述，上诉人陈志立、刘义春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币34,184元，由上诉人陈志立、刘义春负担。本判决为终审判决。审　判　长　　叶　兰代理审判员　　严佳维审　判　员　　郑卫青二〇一七年四月二十五日书　记　员　　刘　羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 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