（2017）鲁11民终278号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-03
案件名称
李兆民、赵利剑房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省日照市中级人民法院
所属地区
山东省日照市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李兆民,赵利剑
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁11民终278号上诉人（原审原告）：李兆民，男，1960年7月9日出生，汉族，居民，住莒县。被上诉人（原审被告）：赵利剑，男，1975年11月7日出生，汉族，居民，住莒县。上诉人李兆民因与被上诉人赵利剑房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2016）鲁1122民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，现已审理终结。李兆民上诉请求：改判支持李兆民的一审诉讼请求；一二审案件受理费由赵利剑承担。事实与理由：双方的租赁合同履行至2015年3月底时，李兆民通知赵利剑如不交房租将在2015年4月1日解除租赁合同同时另行出租房屋，因此租赁费应当计算至2015年3月底。物品抵押合同和物品抵押借款合同明细表均表明双方系基于借款而抵押物品，并不涉及本案的房屋租赁合同解除问题。一审判决将2014年12月3日双方签订物品抵押合同的时间作为房屋租赁合同解除的时间，既无证据证实双方在2014年12月3日有解除租赁合同的意思表示，又混淆了物品抵押合同与房屋租赁两个不同的法律关系。赵利剑未答辩。李兆民向一审法院起诉请求：1、依法判令赵利剑支付租赁费15000元；2、诉讼费、邮寄费由赵利剑负担。一审认定事实：李兆民围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、房屋租赁合同，证明赵利剑租赁李兆民房屋，自2013年10月1日至2016年9月30日,第一年租金2.5万元、第二年3万元、第三年3.5万元，每年9月30日前缴纳下一年的租赁费，承租人不交付或者不按约定交付租金达半个月以上，李兆民有权解除租赁合同；2、房屋所有权证，证明租赁房屋归其所有。对于李兆民提交的房屋租赁合同和房屋所有权证，赵利剑未提出异议。根据当事人陈述及其提供的证据，一审法院认定事实如下：2013年9月15日，李兆民与赵利剑签订房屋租赁合同，赵利剑租赁李兆民位于城阳南路西侧的沿街房经营硬木家具制品生意。李兆民与赵利剑签订房屋租赁合同内容如下：“第一条，租赁房屋坐落于莒县青年南路163号、5间、建筑面积132平米、房屋质量砖混；第二条，租赁期限从2013年10月1日至2016年9月30日；第三条，租金玖万元整；第四条，租金的支付期限和方式：第一年租金2.5万、第二年租金3万、第三年租金3.5万元，于每年的9月30日之前支付给出租方；……；第十一条，合同解除的条件，有下列情形之一，出租人有权解除合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达半个月以上；2、承租人所欠各项费用达壹仟元以上；……。”合同签订后，赵利剑缴纳2013年10月1日至2014年9月30日的租金2.5万元，李兆民还收取赵利剑现金1000元；本案在审理过程中，李兆民同意将收取赵利剑的1000元在所欠租赁费中予以扣除。2014年10月1日至2015年9月30日的租金3万元，因赵利剑经营困难一直未给付李兆民；2014年12月3日，李兆民与赵利剑签订物品抵押合同，赵利剑将租赁房屋内的硬木家具制品抵押给李兆民，后李兆民将该抵押物品控制并转移。李兆民主张于2015年3月21日通知赵利剑如不缴纳租赁费将另行出租，故在2015年4月1日李兆民将房屋另行出租他人，李兆民对自己的主张未提供证据证实；赵利剑主张租赁合同约定，每年的9月30日前缴纳下一年的租赁费，不交付或者不按约定交租金，李兆民有权解除租赁合同，所以租赁费已付清，不欠李兆民的租赁费，赵利剑对自己的主张也未提供证据证实。一审法院认为，债务应当清偿。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据李兆民、赵利剑的陈述及其提供的证据，李兆民与赵利剑房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定成立并生效；双方签订合同后应按诚实信用原则，全面履行自己的义务。李兆民有义务将租赁房屋交给赵利剑使用，赵利剑有付清租赁费的义务。赵利剑租赁期间应按约定及时交纳租赁费，未能按时交纳租赁费构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，李兆民有权要求赵利剑在合理期限内支付租金，逾期不支付租金的，李兆民有权解除合同。李兆民主张于2015年3月21日通知赵利剑如不缴纳租赁费将另行出租，赵利剑不予认可，李兆民对自己的主张未提供证据证实，其要求租赁费计算至2015年3月21日，一审法院不予采纳；赵利剑辩称租赁费都已付清了，只使用租赁房屋一年，李兆民不予认可，并且赵利剑无证据证实其主张，一审法院对赵利剑的辩解不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据合同约定，赵利剑不交付或者不按约定交付租金达半个月以上，李兆民有权解除租赁合同，并且双方于2014年12月3日签订物品抵押合同并作价，李兆民将该抵押物品控制并转移，应当认定双方的房屋租赁合同于2014年12月3日解除，2014年10月1日至2014年12月3日期间租赁费是5250元，扣除赵利剑已交1000元，赵利剑尚应给付李兆民租赁费4250元。综上，李兆民的诉讼请求有理部分，一审法院予以支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、赵利剑于判决生效后十日内给付李兆民租赁费4250元；二、驳回李兆民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，李兆民负担100元，赵利剑负担75元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审庭审时，李兆民提交如下证据：1、证明复印件一份，用于证实赵利剑抵押给李兆民的物品继续在店内出售，租赁费及店内员工工资继续由赵利剑承担。证明载明“证明一、赵立剑与李兆民之间借款到14年11月20日，共欠本金贰拾捌元正（原本金40万加利息减去车131600元及5万元后余额）…二、抵押物继续在店内出售，销售货款归李兆民，房租及店内员工工资（店员一人、夜间看门一人）由赵立剑承担。赵利剑李兆民2014年11月20日”；2、李兆民与案外人签订的房屋租赁合同复印件一份，证明李兆民与案外人签订租赁合同时，赵利剑的家具仍在出租房内。赵利剑未到庭，对上述证据未发表质证意见。另查明：(2015)莒民初字第3797号案件李兆民诉赵利剑、罗文荣、于廷元民间借贷纠纷一案查明，2013年5月31日和2014年4月1日赵利剑分别从李兆民处借款200000元，2014年12月3日赵利剑将租用李兆民沿街平房的家具抵押给李兆民。李兆民与赵利剑签订物品抵押借款明细表三份，其中第三份物品抵顶借款明细表记载抵押物品中有八仙写字台一套，单价16000元。本院认为:2013年9月15日，李兆民与赵利剑签订房屋租赁合同，约定赵利剑租赁李兆民所有的涉案房屋，租赁期限自2013年10月1日至2016年9月30日，第一年租金2.5万元，第二年租金3万元，第三年租金3.5万元，于每年9月30日前支付给李兆民，上述事实清楚，本院予以确认。李兆民主张赵利剑使用涉案房屋至2015年3月31日，赵利剑对此不予认可，主张其只使用涉案房屋一年，对于租赁合同解除日期，赵利剑未能提交证据证实合同解除日期早于李兆民主张的时间，赵利剑应承担举证不能的不利后果。李兆民的主张符合双方约定的租赁合同解除条件且已经通知赵利剑，因此应当认定涉案房屋租赁合同已经解除，解除时间应当根据李兆民自认的时间计算，即计算至2015年3月31日。(2015)莒民初字第3797号案件已经查明2014年12月3日李兆民与赵利剑签订的物品抵顶借款协议系用物品抵顶双方之间的借款的协议，并非双方达成解除合同的协议，一审法院以物品抵顶借款的签订时间作为双方解除租赁合同的时间不当，本院予以改判。2014年10月1日至2015年3月31日期间的租赁费为15000元，扣除赵利剑已交的1000元现金，赵利剑尚应给付李兆民租赁费14000元。综上所述，李兆民的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山东省莒县人民法院（2016）鲁1122民初3058号民事判决；二、被上诉人赵利剑于判决生效后十日内给付上诉人李兆民租赁费14000元；三、驳回上诉人李兆民其他诉讼请求。一审案件受理费175元，由上诉人李兆民负担25元，被上诉人赵利剑负担150元。二审案件受理费175元，由上诉人李兆民负担25元，被上诉人赵利剑负担150元。本判决为终审判决。审 判 长 张琳代理审判员 李云代理审判员 汤阳二〇一七年四月二十五日书 记 员 刘敏 关注公众号“”