（2017）川20民再5号

裁判日期: 2017-04-25

公开日期: 2017-07-19

案件名称

李霞、袁清和与肖江文房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

法院

四川省资阳市中级人民法院

所属地区

四川省资阳市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

李霞,袁清和,肖江文

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条

全文

四川省资阳市中级人民法院民事判决书（2017）川20民再5号再审申请人（原审被告）：李霞，女，1970年8月18日出生，汉族，住四川省成都市金牛区金丰路***号**栋*单元*楼***号。委托诉讼代理人：肖旷，四川博鉴律师事务所律师。再审申请人（原审被告）：袁清和，男，汉族，1969年12月12日出生，住四川省乐至县石佛镇太来新街村*组，现拘押于成都市看守所。委托诉讼代理人：龚海梅，四川澹真律师事务所律师。被申请人（原审原告）：肖江文，男，汉族，1949年9月1日出生，住四川省乐至县天池镇宏扬街**号附*号。委托诉讼代理人：田德春，四川精略律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐恭吉，四川精略律师事务所律师。再审申请人李霞、袁清和因与被申请人肖江文房屋买卖合同纠纷一案，不服乐至县人民法院（2015）乐至民初字第1102号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月13日作出（2016）川20民申23号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李霞的委托诉讼代理人肖旷，袁清和的委托诉讼代理人龚海梅，被申请人肖江文及其委托诉讼代理人田德春、唐恭吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李霞、袁清和向本院申请再审称，一、申请人与被申请人之间的买卖合同已经履行完毕，申请人不应重复承担付款责任。被申请人出具收据明确载明购房款已付清，交付两证。上述证据因客观原因在规定的期限不能提供，属新证据。二、李霞于2013年将户口迁往成都市，并非下落不明，原审出具李霞下落不明的派出所不是李霞户籍地派出所；袁清和于2014年10月至今被拘押于成都市看守所，有明确地址。再审申请人因未收到法院传票传唤，未到庭参加诉讼，失去辩论机会和权利，原审缺席判决认定事实与实际不符。请求：1.撤销乐至县人民法院（2015）乐至民初字第1102号民事判决；2.依法判决驳回肖江文的诉讼请求，或者判决李霞不承担责任；3.一审诉讼费、保全费由被申请人承担。肖江文辩称，双方的买卖合同并没有履行完毕，肖江文打收条是为了应付过户，实际房款尚欠200万元，所以袁清和于2014年8月出具了一份270万元的欠条。请求支持肖江文的诉讼主张。2015年6月2日，肖江文向原审法院提出诉讼请求：1.依法判令李霞、袁清和立即付清所欠购房款270万元及利息；2.本案诉讼费用由李霞、袁清和承担。事实和理由：2006年李霞、袁清和因开亲和大药房急需营业门市，租用了肖江文位于乐至县天池镇北街2、4号与和平巷1、3号4间营业门市，共92平方米，租期五年。到2011年7月，李霞、袁清和听说该4间门市要交拍卖公司拍卖时，就要求购买，并以电话通知房屋价格为390万元。李霞、袁清和按协议首付了190万元，2011年7月7日李霞通知肖江文到行政大厅办理过户手续，袁清和补签名字，房屋产权证过户在李霞名下，购房款还欠200万元，当时由袁清和打了一张欠房款200万元，利息按月息1.5%计付的欠条。2014年8月6日，双方按月息1.6%计算三年所欠房款的利息94万元，同日被告支付24万元，袁清和另出具借条载明欠肖江文房款本息270万元，按月利息1.6%计算利息。原审法院查明，2011年7月7日，肖江文作为房屋所有权人与袁清和作为房屋购买人签订《房屋买卖合同》，合同载明：卖房人将其所有的位于四川省乐至县天池镇北街2、4号与和平巷1、3号的营业门市（面积以房产证为准）以390万元出卖给买房人；合同签字时购房人一次交购房款190万元，剩余200万元可以缓后交清（不能零星付款），下欠的购房款由购房人给付月利息1.3%。合同签订当日，被告向原告支付了190万元，并在乐至县房管局将讼争房屋过户至李霞名下。2014年8月6日，经双方结算本息，品迭被告已付利息，被告尚欠原告房款200万元、利息94万元，当日被告即向原告支付24万元，袁清和另向原告出具借条载明：借到肖江文270万元，月息按1.6%计算，利息从2016年8月6日起计算（购房款本息）。另查明，袁清和、李霞于1992年9月29日登记结婚；涉案房屋现址为天池镇北街1、3号，和平巷2、4号。原审法院认为，肖江文与袁清和签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告亦支付190万元购房款，并对剩余购房款约定利息及支付期限，经于2014年8月6日结算，被告向原告支付24万元后另出具借条载明所欠房款本息为270万元，约定从结算之日起按月利率16‰计算利息。被告出具借条的行为，应视为对原《房屋买卖合同》的补充或完善，亦是双方对所欠购房款的行为达成新的合意，该合意系双方真实意思表示，合法有效，故袁清和应按借条约定履行义务。因借条未约定还款期限，肖江文可要求袁清和在合理期限内给付。因李霞与袁清和系夫妻，涉案房屋变更登记在李霞名下，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，本案讼争房屋所欠购房款应视为李霞与袁清和的夫妻共同债务，应由双方共同偿还。综上，该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百一十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年10月23日作出（2015）乐至民初字第1102号民事判决：由被告袁清和、李霞在本判决生效后30日内给付原告肖江文欠款270万元及该欠款270万元从2014年8月6日起至给付完毕之日，按月利率16‰计算的资金利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28400元，财产保全费5000元，共计33400元，由被告袁清和、李霞负担。本院再审过程中，肖江文为证明自己的主张，提供了以下证据：1.2011年7月7日签订的房屋买卖合同一份，载明约定第一次付款是190万元，剩余200万元按月息1.3%支付本息。2.房产情况登记一份，证明肖江文房屋过户到李霞名下。3.李霞与袁清和结婚登记证复印件一份，证明二人系夫妻关系。4.借条一份，证明袁清和2014年8月6日将房屋欠款本息写为借条。5.房屋产权变更登记一份，证明变更登记时间是2012年2月27日。6.租房协议一份，证实本案讼争房屋于2006年7月10日至2011年7月10日期间，由袁清和租用，年租金6万元，证明2011年8月26日收取的46740元是房租，不是购房款。7.2008年9月6日李霞与肖江文签订的《房屋买卖合同》一份，证明此合同只用于过户，减少税收，双方实际履行的是2011年7月7日签订的合同。李霞质证认为，2011年7月7日签订的房屋买卖合同不是真实的，李霞没有签字，之前李霞已经支付300万元给肖江文。2014年8月6日借条是成立的，肖江文将购房款的一部分借给了袁清和，所以才约定了本和息。2008年9月6日房屋买卖合同是李霞签的字，约定120万元，当时达成了买卖房屋意向，没有立即支付，口头约定300万元购房款，之后陆续转账支付。对其他证据无意见。肖江文请求支付欠款的理由不能成立，依法应予驳回。袁清和质证认为，借条是真实的，因袁清和在成都开了个理财公司，肖江文将购房款的一部分借给袁清和做理财了，愿意承担借款的偿还责任。另称，与李霞于2014年9月19日离婚。李霞提供了以下证据：1.收据一份，载明由肖江文于2011年6月28日向李霞出具的收到购房款100万元及所欠利息，购房本息全部交清。2.转账凭证4张和取款回单1张，证明李霞于2011年7月27日、8月8日、8月26日分别向肖江文转账支付1946740元。3.四川省人口信息证明，证实李霞的户籍地为成都市金牛区。肖江文质证认为，2011年6月28日100万元购房款收据是为了办理过户、减税需要而出具，并非实际收款，且打收据时间在前，签订合同的时间在后。对4张转账凭证和1张取款回单真实性无异议，但只认可收到购房款190万元，2011年8月26日转账的46740元系租房期间的房租，并有租房协议证实。本院认为，李霞提供的收据载明收据是2011年6月28日，在房屋买卖合同签订之前，并无银行转账、取款凭证证实向肖江文交付100万元，与之后向肖江文转账支付购房款的实际不符，故不予采信。4张转账凭证和1张取款回单，肖江文对2011年8月26日转账46740元不予认可，称系租房期间的房租，并提供租房协议证实，申请人对此不持异议，本院对肖江文的质证意见予以采信。关于李霞的户籍证明，与肖江文的民事起诉状载明李霞的户口信息一致，本院予以采信。对肖江文提供的7份证据，李霞除认为2011年7月7日房屋买卖合同不是真实的外，对其余证据无意见，仅以2008年9月6日合同抗辩，没有提供其他履行合同的证据予以印证，又认可合同金额是300万元，而袁清和作为签字人对肖江文所举证据予以认可，故本院对肖江文所举证据予以采信。综上，本院再审查明，2006年7月10日，肖江文与袁清和签订《租房协议》，约定：肖江文将位于乐至县天池镇北街2-4#与和平巷1-3#门市四间租赁给袁清和使用，房屋面积92平方米，年租金6万元，租期暂订5年。2008年9月6日，肖江文作为房屋所有权人与李霞作为房屋购买人签订《房屋买卖合同》，载明：买房人以120万元购买上述四间门市，合同签字时购房人一次交购房款20万元，剩余100万元可以缓后交清（不能零星付款），下欠的购房款由购房人给付月利息1.5%。2011年6月28日，肖江文出具收条，载明：收到李霞购房款100万元及所欠利息，购房本息全部交清，交付两证。2011年7月7日，肖江文作为房屋所有权人与袁清和作为房屋购买人签订《房屋买卖合同》，载明：卖房人将上述房屋卖给买房人；合同签字时购房人一次交购房款190万元，剩余200万元可以缓后交清（不能零星付款），下欠的购房款由购房人给付月利息1.3%；本合同一式两份，买卖双方各执一份，购房人交款双方签字生效（注：其他任何协议、合同、证件均无效，以本合同为准）。2011年7月27日，李霞两次从银行向肖江文转款，每次转款50万元。同年8月8日，李霞两次从银行向肖江文转款，分别为50万元、40万元。同年8月26日，李霞向肖江文转款46740元。上述5次转款用途均为房款。2012年2月27日，肖江文、李霞向乐至县房管局提出申请，将上述房屋过户至李霞名下。同年4月18日，李霞向乐至县地方税务局按房款180万元计税，实际完税7200元。2014年8月6日，经双方结算本息尚欠房款200万元、利息94万元，当日支付24万元，袁清和另向肖江文出具借条，载明：借到肖江文270万元，月息按1.6%计算，利息从2016年8月6日起计算（购房款本息）。另查明，袁清和、李霞于1992年9月29日登记结婚，于2014年9月19日离婚；涉案房屋现址为乐至县天池镇北街1、3号与和平巷2、4号。本院再审认为，本案争议的焦点是：房屋买卖合同标的额是300万元还是390万元；购房款是否已履行完毕；本案所涉款项是借款还是欠房款；李霞是否承担本案责任。本院认为，（一）关于房屋买卖合同标的额问题。2008年9月6日肖江文与李霞签订的房屋买卖合同载明购房款为120万元，2011年7月7日肖江文与袁清和签订的房屋买卖合同载明购房款为390万元，2012年4月18日李霞向税务机关完税的计税房款为180万元，针对同一标的物，有三个不同的价款金额，李霞认可口头约定金额300万元，肖江文认可2011年7月7日合同金额390万元。本院认为，本案所涉房屋买卖，系二手房买卖，应受房屋买卖合同相关法律、法规的调整、规范。房屋买卖合同是双务合同，更是实践性合同，必须从合同的履行情况来分析判断。各方当事人对房屋的所有权人、房屋坐落位置、房屋面积、房屋租赁情况、房屋变更登记为李霞名下均无异议，本院予以确认。李霞提供肖江文2011年6月28日100万元的收条和2011年7月至8月共计付款1946740元的五份付款凭证证明2008年9月6日房屋买卖合同300万元房款已付清。从肖江文与李霞签订的房屋买卖合同看，约定购房款金额为120万元，并不是300万元，关于分期付款及金额的约定与李霞实际付款存在矛盾；从肖江文与袁清和2011年7月7日签订的房屋买卖合同看，双方在合同第三条中作了“其他任何协议、合同、证件均无效，以本合同为准”的特别约定。从李霞的实际付款看，肖江文认可收到房款190万元，付款时间、金额与2008年9月6日房屋买卖合同存在重大出入，李霞提供的肖江文2011年6月28日出具100万元收条，并无打款凭证印证，称系现金交付的理由不能成立；从袁清和向肖江文出具的借条看，证明购房款尚未付清，袁清和当庭称购房款转为了借款，印证了购房款不止300万元，因袁清和与李霞在夫妻关系存续期间，从2006年7月租赁肖江文的门市，从租赁房屋到购买房屋，不管是夫妻哪一方签订合同或者出具欠条、借条，不管房屋变更登记在哪一方户头上，均能够代表夫妻另一方，都是共同履行合同的行为，肖江文关于欠房款200万元，加上三年利息94万元，品迭已付24万元，尚欠270万元的当庭陈述，与2011年7月7日房屋买卖合同关于价款、分期付款、计息的约定相符，具有合理性，足以采信。综上，本案所涉房屋虽然过户给李霞，但所依据的合同应当是肖江文与袁清和于2011年7月7日签订的合同，合同金额为390万元。（二）关于购房款是否履行完毕问题。本案中，李霞提供了五张付款凭证，证明已向肖江文支付购房款1946740元，另提供一张肖江文出具的收条证明肖江文收到房款100万元，证明已付清购房款。肖江文认可收到房款190万元，认为其中46740元系之前的租房款，出具100万元收条是为了过户、减税需要，并未实际收款。本院认为，李霞没有提供银行转账凭证证明肖江文于2011年6月28日收到了100万元，称以现金交付与同年7月、8月转账付房款相矛盾，且收条时间早于合同签订时间，故不予采信。对转账收取的46740元，肖江文提供双方的租赁房屋协议证实是房租，并当庭作了合理陈述，李霞未提出不同意见。因此，本院认定李霞截止2011年8月8日，已向肖江文支付房款190万元，尚欠200万元。对尚欠的200万元房款，双方在房屋买卖合同中约定了利息及计算标准，该约定不违反相关法律法规规定，应为合法、有效。2014年8月6日，双方对所欠房款进行了结算，结算后袁清和向肖江文出具了270万元的借条，表明袁清和尚欠肖江文房款本息270万元，购房款并未履行完毕。（三）本案所涉款项是借款还是欠款问题。2014年8月6日肖江文与袁清和对所欠房款进行了结算，由袁清和出具了270万元的借条，并约定了利息及起算时间，该借条能够证明双方之间的基础法律关系是房屋买卖合同关系。该结算行为应视为对原《房屋买卖合同》的补充或完善，是双方对所欠购房款的行为达成新的合意，该合意系双方真实意思表示，合法有效，故袁清和应按借条约定履行义务。因借条未约定还款期限，肖江文可要求袁清和在合理期限内给付。再审中，李霞、袁清和均提出该欠款已转为袁清和借款用于理财。但迄今为止，李霞、袁清和并未提供相应证据证明本案所涉款项已由肖江文借给袁清和理财，袁清和涉嫌刑事犯罪，本案所涉款项是否为犯罪金额，尚无证据证实。因此，原审法院按房屋买卖合同欠款处理并无不当。（四）本案还款责任承担问题。经查，李霞、袁清和于1992年9月29日结婚、2014年9月19日离婚。本案房屋买卖合同的签订、房屋交付、房屋过户、房款支付发生于李霞与袁清和夫妻关系存续期间，袁清和向肖江文出具借条的时间是2014年8月6日，双方并未离婚。从李霞向肖江文支付房款，本案所涉房屋变更登记为李霞名下，由袁清和签订本案房屋买卖合同和出具借条看，李霞、袁清和双方共同在履行与肖江文的房屋买卖合同，所形成的债务当然是共同债务，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，应由双方共同偿还。综上所述，肖江文与袁清和于2011年7月7日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规规定，应为合法有效，双方应按合同约定享有权利和履行义务。肖江文已向购房人交付房屋，并办理过户手续，应享有向购房人收取房款的权利。购房人已占有使用房屋，并办理过户登记，应当支付全部购房款。购房人已经支付房款190万元，尚欠房款200万元，2014年8月6日经结算本息尚欠270万元，购房人应当承担偿还责任。袁清和是房屋买卖合同的签字人，李霞是房屋买卖合同的实际履行人，双方系夫妻关系，对所欠房款双方应承担共同偿还责任。原审法院采用公告方式而没有按原审原告起诉状载明的被告地址向李霞送达开庭传票及相关法律文书不当，本院已通过再审予以纠正，但原审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持乐至县人民法院（2015）乐至民初字第1102号民事判决。再审案件受理费28400元，由袁清和、李霞共同负担。本判决为终审判决。审判长　罗　凯审判员　陈旭东审判员　杨承杰二〇一七年四月二十五日书记员　梁　露关注微信公众号“”