（2017）晋0105民初674号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-09-19
案件名称
山西佳泰物业管理有限公司与梁金珠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市小店区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山西佳泰物业管理有限公司,梁金珠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0105民初674号原告：山西佳泰物业管理有限公司，住所地太原市滨河东路52号佳泰花园小区A座603，统一社会信用代码证号。法定代表人：邓晓军，董事长。委托诉讼代理人：刘瑞兰，女，山西佳泰物业管理有限公司经理，住山西省太原市。被告：梁金珠，女，1985年11月7日生，汉族，职业不详，住山西省太原市。原告山西佳泰物业管理有限公司与被告梁金珠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理后，依法由审判员王增仙担任审判长，与人民陪审员王兰风、韩桂平共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西佳泰物业管理有限公司委托诉讼代理人刘瑞兰到庭参加诉讼，被告梁金珠经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西佳泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告梁金珠支付物业、采暖等相关费用5336.8元，并承担违约（滞纳）金1200元，共计6566.8元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由，位于小店区平阳路帝景华府小区原由原告山西佳泰物业管理有限公司服务的小区。被告梁金珠作为该小区A座1单元1401室业主（使用人），在原告为其提供物业相关服务后，本应依约按时交纳各项费用。截止2016年1月15日原告撤出该小区时，被告还欠付采暖费、物业费5366.8元。对被告拒付行为，原告多次派出工作人员向被告催交该欠款。根据帝景华府《前期物业管理委托服务合同》被告应对上述拒付行为承担每日千分之三的违约责任。原告考虑被告的经济负担问题，从督促其履行义务角度着想，只要求被告承担违约金1200元及应付各项所欠费用。被告梁金珠经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩状。经审理查明，原告原为帝景华府小区物业服务管理公司，被告梁金珠为帝景华府小区A座1单元1401室业主，房屋建筑面积198.1平方米。2010年8月31日甲方山西帝景房地产开发有限公司与乙方（原告）山西佳泰物业管理有限公司签订《帝景华府前期物业管理委托服务合同》（以下简称物业服务合同），合同约定坐落于太原市小店区平阳路103-1号的帝景华府小区，由甲方选聘乙方（原告）对帝景华府提供前期物业服务事宜，合同第九章三十三条约定本合同期限自2010年9月1日起至2011年8月31日止，后双方签订《帝景华府前期物业管理委托服务合同补充协议》将该合同期限更改为2010年9月1日起至帝景华府小区业主委员会成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；同时在物业服务合同中第三章服务费用第六条约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：(最终收费标准以政府有关部门批示为准)物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下，高层住宅1.2元/月.平方米、电梯费0.45元/月.平方米（原告实际按照0.4元/月.平方米收取）、商业用房0.5元/月.平方米、采暖费按照政府有关规定或乙方同业主协商确定收费标准，物业服务费用按季度缴纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日前履行交纳义务；第八章违约责任第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条、第十一条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，经多次催缴无效，逾期六个月乙方有权停止该业主相关物业服务。2016年1月15日原告撤出对帝景华府小区的物业管理，但为小区提供供暖至2016年1月22日止，其后的供暖由其他物业公司为该小区业主提供。现原告主张被告尚欠其2015年11月1日至2016年1月22日采暖费3248.84元，2015年7月1日至2015年12月31日物业费1902元、2016年1月1日至2016年1月15日物业费159元，合计5309.84元。2016年2月26日原告在该小区内发布《关于收取帝景华府部分业主拖欠相关费用的通知》，其中A1-1401梁金珠欠费金额3418元。2016年11月15日山西佳泰物业给被告发送通知短信，内容为被告欠采暖费3248.84元、物业费2061元。原告陈述公布的所欠费用与实际所欠费用不一致的原因是原告对取暖费以无人居住按应收取暖费的40%计算的，但被告并未向原告递交停暖申请。后原告又按照正常暖气供暖标准计算了所欠费用。本院查明的上述事实有原告提供《帝景华府前期物业管理委托服务合同》、《帝景华府前期物业管理委托服务合同补充协议》、短信截图复印件、《关于收取帝景华府部分业主拖欠相关费用的通知》，当事人陈述及庭审记录在案为凭。本院认为，原告山西佳泰物业管理有限公司和山西帝景华府房地产开发有限公司签订的《帝景华府前期物业管理委托服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故此合同不但对合同双方有约束力，同样对帝景华府小区的全体业主产生约束力，被告梁金珠为帝景华府小区A座1单元1401室业主，在享受原告提供的服务的同时，应当按照《帝景华府前期物业管理委托服务合同》的约定按时足额交纳相关的物业服务费用等；关于原告主张的物业费、采暖费，首先物业费按照建筑面积高层住宅1.2元/月.平方米、电梯费0.4元/月.平方米，从2015年7月1日至2016年1月15日共195天，物业费为198.1平方米×(1.2+0.4)元/月.平方米×195天÷30天=2060.2元，原告主张该时间段内物业费2061元，本院予以支持2060.2元。其次关于采暖费，本院按照原告提供的被告地址帝景华府小区A座1单元1401室邮寄送达了应诉手续及开庭传票，被告拒收，由此可知被告在帝景华府小区A座1单元1401室的房屋仍有人居住，被告未交纳采暖费的时间为2015年11月1日至2016年1月22日，该房屋实际有人居住而被告作为业主未缴纳采暖费，故被告应交纳的采暖费为198.1平方米×6元/月.平方米×82天÷30天=3248.84故对原告主张的采暖费3248.84元，本院予以支持；对于原告诉请的违约金，根据物业服务合同第八章违约责任第二十九条按日千分之三的标准支付逾期交纳费用的违约金，双方约定的违约金过高，本院判决被告酌情支付原告违约金300元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁金珠于本判决生效后五日内支付原告山西佳泰物业管理有限公司物业费2060.2元、采暖费3248.84元。二、被告梁金珠于本判决生效后五日内支付原告山西佳泰物业管理有限公司违约金300元；三、驳回原告山西佳泰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告梁金珠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 王增仙人民陪审员 王兰风人民陪审员 韩桂平二〇一七年四月二十五日书 记 员 曹淳博 来自