（2017）沪01民终2762号
裁判日期: 2017-04-25
公开日期: 2017-06-15
案件名称
陈丽丽诉刘君平房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈丽丽,刘君平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2762号上诉人（原审被告）：陈丽丽，女，1957年11月5日出生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告）：刘君平，男，1958年10月31日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：殷晓黎，上海金澄律师事务所律师。上诉人陈丽丽与被上诉人刘君平因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初2837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，上诉人陈丽丽、被上诉人刘君平及其委托诉讼代理人殷晓黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈丽丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）是拆迁安置房，上诉人的两个儿子陈某1、陈某2在拆迁中应该都有份额，上诉人当初是为了筹钱治病，瞒着儿子出售系争房屋，故上诉人与被上诉人之间就系争房屋签订的房屋买卖合同（以下简称“系争合同”）应属无效；上诉人在动迁时获得了两套房屋，一套是系争房屋，另一套是上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“401室房屋”），401室房屋登记在上诉人与陈某2名下，系争房屋登记在上诉人一人名下，当初上诉人是觉得自己身体不好、又系独居、儿子不会知道登记情况，所以才将系争房屋登记在自己一人名下，现上诉人觉得这样登记不妥，系争房屋出售后陈某1就没有安身之所了；陈某1起诉上诉人、陈某2共有纠纷一案[（2017）沪0117民初2033号]的调解书载明陈某1在系争房屋中占有60%的份额。被上诉人刘君平辩称，上诉人在签订系争合同时称家人对售房一事是同意的，上诉人出示的拆迁安置协议中也无陈某1、陈某2的份额，且系争房屋最后确实登记在上诉人一人名下，而在签约和付款过程中，陈某1也从未出现过，因此，被上诉人显属善意，且有理由确信系争房屋归上诉人所有；陈某1也曾起诉要求撤销系争合同，但一、二审法院均未支持陈某1的诉请，这进一步证明系争合同是合法有效的；综上，一审判决正确，二审应予维持。刘君平向一审法院起诉，请求判令：陈丽丽将系争房屋的产权变更登记至刘君平名下。一审法院认定事实：2010年4月2日，刘君平支付陈丽丽购房押金人民币20,000元（以下币种均为人民币），陈丽丽在相应收条上签字确认。2010年4月12日，刘君平（乙方、买受人）与陈丽丽（甲方、卖售人）签订《房屋买卖合同书》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房款604,000元。付款方式为：2010年4月2日已付定金20,000元，签订买卖合同后，乙方首付甲方300,000元（甲方开具收款凭证），由甲方开具售房发票给乙方保管；乙方再支付280,000元（甲方开具收款凭证）。合同第三条约定，双方在办理产权证明时和“过户时”都有义务配合对方，不得借用各种理由拖延。此外，该条尾部“（办产权证和过户费用双方自理）”的内容被划去。第四条约定，双方一致同意此后不管房价涨跌、不得反悔。如甲方违约，赔偿1,208,000元；如乙方违约，赔偿604,000元。第五条约定，等甲方房产证完全过户给乙方后，乙方将最后4,000元售房款付给甲方（4,000元可参考银行利息一并付甲方）。同日，刘君平支付陈丽丽购房款580,000元，陈丽丽出具购房收条。一审法院另查明：系争房屋系动迁安置房，对应的拆迁补偿安置协议于2007年8月8日签订。系争房屋于2015年12月21日核准登记于陈丽丽名下，房地产权证号为松XXXXXXXXXX。该房屋的上海市房地产登记薄备注栏中载明：动迁安置房，3年内不得抵押、转让。一审中，刘君平确认其会于过户当日支付陈丽丽尾款4,000元。在一审第一次庭审中，为证明系争房屋已交付，刘君平提交了2010年和2015年底的物业费交付凭证各一张及2010年4月18日其与案外人签订的《租房协议》一份。陈丽丽对物业费交付凭证表示确认，但对《租房协议》表示不知情，并称其确实在签了《房屋买卖合同书》之后就将系争房屋交付给了刘君平。在一审过程中的2016年10月份，刘君平称陈丽丽擅自换锁，法院于2016年10月13日通知双方到庭询问，陈丽丽确认换锁一事，但称系受儿子陈某1所逼一起去换的。法院告知双方应理智解决纠纷，不可出现过激言行导致矛盾进一步激化。在一审第二次庭审中，陈丽丽提交了2010年4月12日由上海XX有限公司出具的销售不动产统一发票、2016年7月23日物业收费换票凭证和2015年4月2日维修基金收款凭证等证据，欲证明：1.刘君平已将系争房屋的上述原始凭据退还陈丽丽，陈丽丽认为刘君平此举可推定为不要房子了；2.系争房屋2016年的物业费是由陈丽丽和陈某1支付的；3、陈丽丽于2015年4月2日就系争房屋缴纳了2,806.78元的维修基金。刘君平对证据的真实性无异议，但对证明内容不认可，其解释称，陈丽丽之所以持有上述原始凭据，是陈丽丽在办理小产证的时候向刘君平索取的。至于2016年物业费的问题，是陈丽丽为了证明自己实际占有系争房屋，抢着去物业公司支付的，此前的物业费均是刘君平在支付。对于维修基金2,806.78元，刘君平承认系陈丽丽所付，并表示若合同继续履行，其愿意承担该费用。一审法院认为：双方就系争房屋签订的《房屋买卖合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。根据本市相关规定，系争房屋已符合权利转移登记的条件，现刘君平要求陈丽丽办理系争房屋产权过户手续的请求并无不妥，法院予以支持。对陈丽丽所提系争房屋中有其子的权利份额且其子不同意卖房，故无法继续履行合同的抗辩意见，法院认为，系争房屋为拆迁安置房，在相关的拆迁补偿安置协议以及小产证上，均未出现陈丽丽儿子的名字，从权利外观来看，刘君平完全有理由相信陈丽丽对系争房屋享有处分权，且自刘君平与陈丽丽签订《房屋买卖合同书》并入住系争房屋至刘君平提起本案诉讼时已历多年，现陈丽丽以其子享有权利份额且不知情为由进行辩解难以令人信服，其亦未能提供相应依据证明其或者其子曾就涉案房屋买卖一事向刘君平提出过异议，故对陈丽丽的该意见法院不予采纳。退一步讲，即便陈丽丽之子对系争房屋确实享有一定权利，也不影响双方所签房屋买卖协议的有效性。陈丽丽与其子之间就系争房屋可能存在的权利纷争，属于内部关系，就现有证据来看，尚无法对抗外部关系中作为善意第三方的刘君平。若陈丽丽与其子之间真有内部纷争，可另循其他途径解决。另外，刘君平同意于过户当日将剩余房款4,000元支付给陈丽丽，符合合同约定，法院不持异议，故将4,000元该在本案中一并处理。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定,于二○一七年一月二十三日作出判决，判决如下：一、陈丽丽于判决生效之日起十日内协助刘君平将系争房屋产权过户登记至刘君平名下；二、刘君平于上述房屋产权过户手续完成之日支付陈丽丽剩余房款4,000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,840元，减半收取计4,920元，财产保全申请费3,540元，合计诉讼费8,460元，由陈丽丽负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。二审中，上诉人提交上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初2033号民事调解书一份，载明陈某1（1981年5月出生）、陈丽丽、陈某2（1979年9月出生）于2017年2月7日达成调解协议，约定系争房屋中60%的份额由陈丽丽转让归陈某1所有、陈某2给付陈某1房屋折价款400,000元等。被上诉人认为，上诉人及陈某1、陈某2在本案一审判决之后达成上述调解协议，有恶意对抗本案诉讼之嫌，且即便调解协议有效，也仅是上诉人与其子之间的内部协议，对外不能对抗善意第三人。被上诉人在二审中未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，陈某1曾于本案一审期间，向一审法院提起另案诉讼，请求判令撤销系争合同；一审法院对该案进行审理后，于2016年8月30日作出（2016）沪0117民初5122号民事判决，判决驳回陈某1的诉讼请求；陈某1对该案一审判决不服，提起上诉，本院经审理后于2016年12月22日作出（2016）沪01民终11198号民事判决，判决驳回陈某1的上诉、维持原判。以上事实有（2016）沪0117民初5122号、（2016）沪01民终11198号民事判决书为证，应予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中的系争房屋为拆迁安置房，相应的拆迁补偿安置协议系由上诉人签署，其中载明的被拆迁人并非陈某1、陈某2；被上诉人在签订系争合同前及签约后支付的购房款均由上诉人收取并出具收据，上诉人亦向被上诉人交付了系争房屋，后又将系争房屋登记为上诉人一人所有。在此情况下，应当认为，上诉人与被上诉人之间就系争房屋的买卖事宜所形成的合意，是双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的禁止性规定，且被上诉人有充分的理由确信上诉人对系争房屋享有处分权，故系争合同应属合法、有效，双方均应继续履约。现系争房屋已满足过户条件，被上诉人已按约支付了购房款，故上诉人理应按约履行协助办理过户手续之义务。上诉人与陈某1、陈某2在本案一审判决后曾达成的调解协议，不影响系争合同的效力，亦不能对抗被上诉人在系争合同项下所享有的权利。上诉人有关系争合同应属无效之主张，无事实和法律依据，本院不能采信。综上所述，上诉人陈丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,840元，由上诉人陈丽丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 王振伟审 判 员 刘 佳二〇一七年四月二十五日书 记 员 郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”