（2017）晋01民终529号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-09-01
案件名称
史书生、山西颐佳诚投房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
史书生,山西颐佳诚投房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条，第一百七十四条
全文
山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋01民终529号上诉人（原审原告）：史书生，男，1955年9月21日出生，汉族，山西省娄烦县天池店乡顺道村农民，住山西省娄烦县。上诉人（原审被告）：山西颐佳诚投房地产开发有限公司，住所地山西省古交市滨河路小商品市场四层。统一社会信用代码：×××。法定代表人：曹文海，董事长。委托诉讼代理人：孙燕红、王航，山西艾伦律师事务所律师。上诉人史书生与上诉人山西颐佳诚投房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。不服山西省古交市人民法院（2016）晋0181民初829号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人史书生，上诉人山西颐佳诚投房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙燕红、王航依法参加了诉讼。本案现已审理终结。史书生上诉并辩称，1、2013年10月13日上诉人与被上诉签订了《颐佳·滨河景苑住宅购销合同》，被上诉人当时对上诉人说：该房是商品房，五证齐全，让上诉人放心购买，按照合同约定，被上诉人于2015年6月30日前交房，到了约定的交房时间，被上诉人不仅没房，还告上诉人说：该房由原来的商品房变成了政府的安置房。同时被上诉人对上诉人说，你若不要安置房可以退房。当时上诉人便提出退房。但被上诉人迟迟不退还上诉人购房款及利息。被上诉人卖房时说的是商品房，五证齐全，有大红本，直至2015年6月30日交房时才告知该房子变成了安置房。被上诉人有故意隐瞒的行为。被上诉人2012年就知道他盖的房不是商品房，却将该房当作商品房卖，故意欺骗上诉人，该房至今未完工。2、涉案的房屋不是保障性房屋，卖给我的时候说的就是商品房，并且合同中也没有说涉案的房屋是保障性房屋。关于涉案房屋退还的问题，颐佳诚投房地产开发有限公司存在欺骗行为，所以涉案的房屋就必须给我退，并且现在的房屋也不具备交房的条件也不能居住。故要求：1、维持原审判决书第一项和第二项判决（即1、双方于2013年10月13日签订的《颐佳·滨河景苑住宅购销合同》无效；2、被上诉人山西颐佳诚投房地产开发有限公司于本判决生效之日起之十日内退还原告史书生购房款194776元）；3、撤销原审判决书中第三项（即驳回原告史书生的其他诉讼请求），改判被上诉人支付上诉人利息33000元。山西颐佳诚投房地产开发有限公司上诉并辩称，1、一审认定的事实错误，上诉人与被上诉人于2013年10月13日签订的《颐佳·滨河景苑住宅购销合同》属于保障性住房买卖合同，非商品房买卖合同。2012年4月11日古交市政府签发《古交市人民政府办公厅请示报告卡片》，内容为”西山煤电镇城底实业公司为职工申请1000套保障新住房获批”。山西西山煤电股份有限公司镇城底矿于2015年1月21日签发镇矿字（2015）4号文件：”为了能彻底解决我矿职工的住房困难问题，2012年我矿特委托山西颐佳诚投房地产开发有限公司为我矿职工筹建住宅楼并签订了1000套住房回购协议。经过我矿与山西颐佳诚投房地产开发有限公司的不懈努力以及古交市委市政府的大力支持，该项目于2013年5月开工建设...”。根据上述两文件显示《颐佳·滨河景苑住宅购销合同》中住宅属于古交市政府批示的保障性住房，而非商品房，因此该合同亦不属于商品房买卖合同。2、本案不符合合同法法定解释条件及《颐佳·滨河景苑住宅购销合同》约定解除条件。根据双方签订的《颐佳·滨河景苑住宅购销合同》，双方未约定合同解除条件，延期交房亦不符合《合同法》第94条关于合同解除的法定条件。《颐佳·滨河景苑住宅购销合同》第九条约定了甲方（即上诉人）逾期交房的违约责任，被上诉人可要求上诉人按照合同约定承担违约责任，无权要求解除合同；3、一审适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的购房合同非商品房买卖合同，因此，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于商品房预售条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。上诉人与被上诉人签订的合同即非商品房买卖合同，合同约定的住宅属于保障性住房，亦不属于商品房，因此，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，合同合法有效；4、目前标的房屋已具备交房条件，被上诉人拒不收房反而要求解除和退房，显然违约。上诉人与被上诉人签订的《颐佳·滨河景苑住宅购销合同》第五条第2款约定，分期付款：......交付使用付20%，计人民币肆万肆仟元，第七条约定，乙方未按合同第五条规定付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。现标的房屋已具备交房条件，上诉人已通知被上诉人收房，被上诉人应按双方合同约定交房剩余房款，被上诉人拒不收房、要求退款，显然违约。5、涉案的房屋是保障性的住房不是商品房，在卖的时候就没有预售许可证，就不存在办理预售许可证的问题，本案的合同是有效的，所以就不存在退款和支付利息的问题。故要求：1、撤销原审判决改判不予解除《颐佳·滨河景苑住宅购销合同》，不予退还被上诉人购房款194776元；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。一审法院认定的事实：被告在未办理预售房许可证的情况下，于2013年10月13日与原告签订了一份《颐佳·滨河景苑住宅购销合同》，将古交市镇城底村雁鸿路”颐佳·滨河景苑”10号楼2单元3层302号住宅出售给原告。原告按照合同约定将购房款194776元交付被告。因该住宅被古交市政府收购为安置房，且该住宅至今未完工，故原告诉至本院请求判令被告退还购房款194776元及利息33000元，共计227776元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售房许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，被告未办理商品房预售许可证，将房屋出售给原告，其行为符合该条的规定，原告与被告签订的购房合同应属无效合同，故原告要求退还194776元购房款的请求，应予支持。原告要求被告支付利息的请求，因原告不能证明被告有故意隐瞒的行为，故不予支持。据此判决：1、原告史书生与被告山西颐佳诚投房地产开发有限公司于2013年10月13日签订的《颐佳·滨河景苑住宅购销合同》无效;2、被告山西颐佳诚投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告史书生购房款194776元；3、驳回原告史书生的其他诉讼请求。本案诉讼费用2408元，由被告山西颐佳诚投房地产开发有限公司负担。本院二审审理期间，上诉人史书生提供如下证据：证据一、2013年10月13日的住宅购销合同；证据二、194776元的付款凭证。以证明购房、付款的事实。上诉人山西颐佳诚投房地产开发有限公司质证认为，对于购销合同的真实性没有异议，但是这个购销合同上写的是住宅购销合同并不是商品房买卖合同。正常的商品房买卖合同上面写的就是商品房买卖合同。所以我们不存在隐瞒保障性房屋的问题。退房的问题在购销合同中也有明确的约定。对证据二付款凭证的真实性也没有异议上诉人山西颐佳诚投房地产开发有限公司提供的如下证据：证据一、古交市人民政府办公厅政府的批示文件。证明：涉案的房屋是保障性的房屋，并且有县政府领导的签字；证据二、山西西山煤电股份有限公司镇城底矿文件（2015）4号文件。证明：在安置职工的过程中有部分职工是不想购买以及政府如何解决不想购买保障性房屋的问题。但不包括涉案的房屋。保障性房屋的性质是没有发生变化的；证据三、古交市采煤沉陷区安置住房移交协议。证明：与证据二的证明内容是一样的；证据四、限价商品房回购协议。证明：回购协议的名称和内容确定涉案的房屋保障性住房，并且回购1000套房子是安置煤矿职工。上诉人史书生质证认为，这些文件的真实性无法确定，颐佳诚投房地产开发有限公司以商品房的名义卖给史书生，并且我也不是安置的对象，上诉人颐佳诚投隐瞒事实，并且我也不是镇城底煤矿的职工，我是娄烦县的农民。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为，上诉人山西颐佳诚投房地产开发有限公司提供的证据所显示的保障性住房安置的是镇城底矿职工，而本案上诉人史书生并不承认其是镇城底矿职工，经限期要求上诉人山西颐佳诚投房地产开发有限公司提供上诉人史书生系镇城底矿职工的证明或上诉人史书生购买的争议住房系镇城底矿职工的保障性住房的相关证明，上诉人山西颐佳诚投房地产开发有限公司自始未提供。且上诉人山西颐佳诚投房地产开发有限公司也没有证据可以证明在签订及履行相关房屋买卖合同时，已向上诉人史书生说明该房为安置职工保障性住房。因此对上诉人山西颐佳诚投房地产开发有限公司所主张本案争议的住房系职工保障性住房的诉求不能认定。原审据此依法作出的相应认定并无不当。上诉人史书生无证据可以证明上诉人山西颐佳诚投房地产开发有限公司有故意隐瞒的行为，也无证据可以证明上诉人山西颐佳诚投房地产开发有限公司有逾期付房的事实，原审据此不支持上诉人史书生利息主张并无不当。综上所述，上诉人史书生、上诉人山西颐佳诚投房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4821元，由上诉人史书生负担625元，由上诉人山西颐佳诚投房地产开发有限公司负担4196元。审判长 郝文晋审判员 刘 涛审判员 孙广金二〇一七年四月二十四日书记员 段微微 微信公众号“”