（2016）浙0782民初19013号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-11-16

案件名称

周淑美与浙江省浙商资产管理有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

法院

义乌市人民法院

所属地区

义乌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周淑美,浙江省浙商资产管理有限公司,刘正明,王兰仙

案由

案外人执行异议之诉

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第一百九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条，第一百四十四条

全文

浙江省义乌市人民法院民事判决书（2016）浙0782民初19013号原告（执行案外人）：周淑美，女，1959年7月19日出生，汉族，户籍地浙江省江山市，现住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：杨新林，男，1982年6月14日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。系原告周淑美的儿子。被告（申请执行人）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室。法定代表人：蓝翔，董事长。第三人（被执行人）：刘正明，男，1972年8月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。第三人（被执行人）：王兰仙，女，1971年7月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告周淑美与被告浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产管理公司）、第三人刘正明、王兰仙案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月20日、2017年3月29日二次公开开庭进行了审理。原告周淑美及其委托诉讼代理人杨新林到庭参加了诉讼。被告浙商资产管理公司、第三人刘正明、王兰仙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周淑美向本院提出诉讼请求：1.确认原告享有对坐落于义乌市稠城街道义驾山16幢7号2楼3楼的房屋七年（2013年10月21日至2020年10月20日止）租赁权；2.停止对原告承租的义乌市稠城街道义驾山16幢7号2楼3楼的房屋的腾空。事实和理由：其与第三人王兰仙于2013年10月21日签订了房屋租赁合同，其向第三人承租义乌市2楼3楼的房产，约定租赁期限七年,房租一年一付。其对房屋进行了装修，按合同约定已付清2016年10月止的房租。根据（2015）金义商初字第2915号民事判决书，第三人刘正明、王兰仙与被告的抵押合同自2014年10月15日开始，而其与第三人的租赁合同先于抵押担保合同。庭审中陈述，执行法官叫其不要将房租费支付给王兰仙，但其不支付房租费王兰仙就将保险闸刀拿走，其自己买来保险闸刀安装好后没过几分种又被拿走，造成租房断电，其没有办法只好将房租费交付给王兰仙，现房租付到2017年3月。被告浙商资产管理公司、第三人刘正明、王兰仙均未作答辩。原告周淑美为证明其主张举证如下：1、租房合同原件一份，证明原告与第三人王兰仙于2013年10月21日签订了房屋租赁合同，原告向第三人承租义乌市2、3楼的房产，约定租赁期限七年。2、房租、水电费凭证原件八份，证明原告按约每年支付房租，使用房屋并支付水电费。3、租房协议原件、复印件各五份，证明2013年11月17日、11月22日原告与案外人冷洪英、蒋志娟分别签订租房协议，2014年3月21日、5月30日、9月29日原告与案外人许苗苗、胡彬、施春苗、张丽媛分别签订租房协议，2015年10月1日、11月21日原告与案外人罗琼、蒋伊村分别签订租房协议，2016年3月28日、4月29日、5月10日原告与案外人邓春梅、张飘、陈天南分别签订租房协议，原告将承租的房屋经分割装修后转租他人，证明原告与第三人的租赁先于抵押担保。4、（2016）浙0782执异112号执行裁定书原件一份，证明第三人刘正明、王兰仙与被告的抵押合同自2014年10月15日开始，而原告与第三人的租赁先于抵押担保。5、2016年1月一12月的水费发票原件十份，证明水费由原告交纳。6、2016年10月24日、2017年1月15日、2017年3月15日王兰仙出具的收条，证明原告向刘正明、王兰仙支付2016年11月、12月的房租费各2830元、2017年1－3月的房租共计5300元。本院出示依职权勘查现场时对租客蒋志娟所作的调查笔录一份及拍摄的蒋志娟身份证、租客张春提供的租房协议、现场照片打印件十四张。原告周淑美对本院出示的证据质证均无异议。被告浙商资产管理公司、第三人刘正明、王兰仙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利，原告周淑美提供的证据相互可以印证，结合本院对蒋志娟所作的调查，对原告周淑美提供的证据予以认定。对本院出示的证据予以认定。经审理查明，2015年5月6日，本院受理了中国银行股份有限公司义乌市分行（以下简称中行义乌市分行）诉义乌市佑生宝饲料有限公司、刘正明、王兰仙、王良钧、俞巧芳、义乌市扶西印务有限公司、王世文、张桂兰金融借款合同纠纷一案。当月25日，本院作出(2015)金义商初字第2915-1号民事裁定，查封刘正明、王兰仙共有的坐落于义乌市的房地产[房产证号：义乌房权证稠城字第c00029071、c000290**号，土地证号：义乌国用（2009）第001-469**号，保全价值为302万元]。同年12月7日，本院作出(2015)金义商初字第2915号民事判决。该判决认定：2014年10月15日，刘正明、王兰仙以其所有的坐落于义乌市的房产为中行义乌市分行与义乌市佑生宝饲料有限公司之间自2014年10月15日起至2017年10月15日止签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其它授信业务合同项下债务提供最高额抵押担保，被担保债权的最高本金限额为302万元，并依法办理了抵押登记手续。判决结果：一、义乌市佑生宝饲料有限公司于本判决生效后十日内归还中国银行股份有限公司义乌市分行借款本金人民币800万元，并支付利息、罚息195493.38元（已计算至2015年4月16日止，之后的利息、罚息按借款合同的约定计算至实际履行之日止）；二、刘正明、王兰仙对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、王良钧、俞巧芳、义乌市扶西印务有限公司、王世文、张桂兰对上述第一项债务在最高债权本金限额589万元范围内承担连带清偿责任；四、中国银行股份有限公司义乌市分行对刘正明、王兰仙共有的坐落于义乌市房产【产权证号：义乌房权证稠城字第c000290**号、c000290**号，义乌国用（2009）第001-46958号】在最高债权本金限额302万元内享有优先受偿权。五、驳回中国银行股份有限公司义乌市分行的其他诉讼请求。判决生效后，浙商资产管理公司于2016年5月6日依据其与中行义乌市分行签订的《债权转让协议》向本院申请强制执行，本院于同日以(2016)浙0782执4710号立案执行。当月23日，本院作出(2016)浙0782执4710-1号执行裁定，拍卖刘正明、王兰仙共有的上述房产，并责令刘正明、王兰仙及相关人员在2016年6月10日前自行腾空该房屋。逾期既不履行本案债务，又不自觉腾空房屋的，依法强制执行。2016年9月1日，周淑美向本院提出书面执行异议，以其与刘正明、王兰仙签订涉案房屋租赁合同在法院查封之前，且租赁期限未到，根据“买卖不破租赁关系”为由，请求停止腾空，保护其租赁权。本院于2016年10月19日作出（2016）浙0782执异112号执行裁定，驳回周淑美的异议。周淑美不服，提起本案之诉。另查明，2013年10月21日，周淑美（乙方）与王兰仙（甲方）签订《租房合同》一份，约定甲方统一将坐落于义乌市2-3楼出租给乙方，同意乙方改成单间公寓转租给他人使用，租赁期限为2013年11月1日至2020年10月30日止，年租金34000元，每年支付一次，每次提前一个月付清，水、电、电视等费用由乙方承担，其中水、电费由乙方自行到银行代缴等内容。周淑美按约支付房租，将承租的原每层二室一厅改为每层三个一室一厅，进行装璜后分别转租他人。本案诉讼过程中，周淑美于2016年10月24日、2017年1月15日、3月15日又分别支付2016年11月、12月及2017年1－3月的房租费2830元、2830元、5300元。目前涉案房屋仍由周淑美转租他人使用。本院认为，现有证据足以证明原告周淑美与第三人王兰仙签订的租赁合同真实存在，且该租赁合同形成于第三人刘正明、王兰仙与中行义乌市分行就涉案房产设定抵押之前，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定，周淑美对涉案房产享有的租赁权，应予保护。涉案房产可以依法带租拍卖。被告浙商资产管理公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。第三人刘正明、王兰娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。综上所述，对原告周淑美的诉请应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、原告周淑美对坐落于义乌市2、3层房屋享有自2013年11月1日至2020年10月30日止的租赁权。二、停止对上述房屋的腾空。案件受理费3020元，由被告浙江省浙商资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审　判　长　　叶迪龙人民陪审员　　李仕民人民陪审员　　陈鹏程二〇一七年四月二十四日书　记　员　　杨巧珍关注公众号“”