（2016）湘0703民初2496号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-04
案件名称
田学杰与王四华、吴丽华买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
常德市鼎城区人民法院
所属地区
常德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田学杰,王四华,吴丽华
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0703民初2496号原告：田学杰，男，1952年5月3日出生，汉族，住所地：湖南省常德市鼎城区。委托代理人：聂景茂，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被告：王四华，男，1972年1月24日出生，汉族，住所地：湖南省常德市鼎城区。被告：吴丽华，女，1972年5月8日出生，汉族，住所地：湖南省常德市鼎城区。二被告共同委托代理人：李兆文，湖南天迪律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告田学杰与被告王四华、吴丽华买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法由审判员熊爱武独任审判，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。书记员张凌担任庭审记录。原告田学杰及其委托代理人聂景茂，被告王四华、吴丽华及其委托代理人李兆文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田学杰向本院提出诉讼请求1、请求法院依法确认田学杰与王四华、吴丽华签订的《房屋地基购买合同》无效；2、请求法院依法判令王四华、吴丽华返还田学杰购买房屋地基款100000元，并按银行同期贷款利率支付自2011年3月12日至该款退还完毕之日止的利息；3、诉讼费用由王四华、吴丽华承担。事实和理由：2011年3月，田学杰经朋友介绍认识王四华、吴丽华后，王四华、吴丽华承诺自己有房屋地基出售，并带田学杰在现场查看。2011年3月12日，田学杰（乙方）与王四华、吴丽华（甲方）双方签订了一份《房屋地基购买合同》。合同约定：“王四华房屋地基坐落某社区二组居民区东抵双潭路人行道，西抵本社区三组，面积8米×14米，为112平方米，出售总价格为贰拾万元整，协议签订后先付壹拾万元整，剩余壹拾万元整建房时付清。还约定出售方不得将房屋地基另二次卖与他人。甲乙双方不得违约”。该合同签订当日，田学杰将10万存入吴丽华在中国建设银行的账户内，吴丽华给田学杰出具了一张收条。后来田学杰发现该地基政府不准建房，多次找王四华、吴丽华要求履行合同义务，然而王四华、吴丽华竟以手续在办理之中推脱。2016年8月，田学杰发现该地基有人在建房，经打听才知道王四华、吴丽华将该地基已二次卖给了他人。2016年10月下旬，田学杰通过介绍人要求王四华、吴丽华退还购房屋地基款10万元，然而王四华、吴丽华置之不理，拒不退款。王四华、吴丽华辩称：田学杰所诉与事实不符，客观上田学杰受让该地基时，按原规划是可以建房的，田学杰受让该地基的目的是为了炒地，现新规划出台，建房需等待新规划落实，不是不准建房。王四华、吴丽华没有将房屋地基二次转卖他人，所谓二次转卖他人是田学杰道听途说的，不是事实。王四华、吴丽华对争议地基享有的使用权是合法取得，王四华、吴丽华将房屋地基转让给田学杰不违反法律、行政法规的强制性规定且合同成立并已生效，王四华、吴丽华依约履行了合同义务，没有违约的事实和行为。田学杰请求返还价款并支付利息没有法律依据。因此王四华、吴丽华与田学杰签订的建房用地使用权转让合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，田学杰所提诉讼请求即无事实依据亦无法律依据，请求法院驳回田学杰的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院如下：对田学杰提交的证据4现场照片一张，王四华、吴丽华有异议，认为不符合证据的“三性”，本院认为，王四华、吴丽华的异议成立，本院对该证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年3月，田学杰经某社区村民欧阳友元介绍认识王四华、吴丽华，后王四华、吴丽华承诺自己有房屋地基出售，并带田学杰在现场查看。2011年3月12日，田学杰（乙方）与王四华、吴丽华（甲方）双方签订了一份《房屋地基购买合同》。合同约定：“1、王四华房屋地基坐落某社区二组居民区东抵双潭路人行道，西抵本社区三组。甲方需经二组组里出面证明房屋地基所有权属甲方建房地基同意出售于乙方建房所有；2、地基面积8米×14米，总面积112平方米，出售总价格为贰拾万元整（200000），协议签订后先付壹拾万元整（100000），剩余壹拾万元整（100000）建房时付清;3、乙方购买甲方出售的地基后，如遇社区组里的任何纠纷责任必须由甲方自行出面解决。政府方面需由甲方协助时，甲方必须协助办理；4甲方不得将房屋地基另二次卖与他人；5、甲乙双方不得违约”。见证人欧阳友元在合同书上签名。在合同签订当日，田学杰将10万存入吴丽华在中国建设银行鼎城支行的账户内，吴丽华给田学杰出具了一张领条。领条载明“今领到房屋地基出售款壹拾万元整（100000），（建房之前）若国家征收、（或政府规定此地不能建房）甲方无条件退还乙方现金壹拾万元整（100000）”。根据规划田学杰购买的该地基不准建房。2016年10月下旬，田学杰通过介绍人欧阳友元要求王四华、吴丽华退还购房屋地基款10万元，王四华、吴丽华以建房需等待新规划落实为由不同意退款。现田学杰诉至本院要求确认双方签订的土地转让合同无效，由王四华、吴丽华返还购地款100000元及占用资金利息。另查明，田学杰为常德市鼎城区某农场职工，属城镇居民。王四华、吴丽华为鼎城区郭家铺街道某社区村民。本院认为：本案的争执焦点：《房屋地基购买合同》是否无效。农村宅基地使用权应依法取得，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。田学杰购买王四华、吴丽华的宅基地时，系农场职工，属城镇居民，其并非是王四华、吴丽华所在村的村民，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让；根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律强制性规定的合同无效。因此，田学杰与王四华、吴丽华签订《房屋地基购买合同》中所确立的宅基地，属于农民集体所有，该《房屋地基购买合同》违反法律的强制性规定，合同无效。当事人因该合同行为所取得的财产，应当返还给受损的一方。对于田学杰主张的赔偿利息，田学杰明知自己不是某社区集体组织成员，而与王四华、吴丽华签订《房屋地基购买合同》，具有一定过错，故对田学杰的该项主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下：一、确认田学杰与王四华、吴丽华于2011年3月12日所签订的《房屋地基购买合同》无效；二、限王四华、吴丽华自本判决生效之日起十日内一次性返还田学杰的宅基地转让款100000元；三、驳回田学杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由田学杰负担300元，由王四华、吴丽华负担850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员 熊爱武二〇一七年四月二十四日书记员 张 凌附相关法条：《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来自：