（2017）宁0104民初2258号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-29
案件名称
杨立文与银川品元汽车贸易有限公司、周亚飞等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
银川市兴庆区人民法院
所属地区
银川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨立文,银川品元汽车贸易有限公司,周亚飞,刘志秀
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0104民初2258号原告：杨立文，男，1958年8月13日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王朔盟，宁夏合天律师事务所律师。被告：银川品元汽车贸易有限公司，住所地宁夏回族自治区银川兴庆区景墨家园116号楼3号营业房及地下室。法定代表人：刘志秀，该公司总经理。被告：周亚飞，男，1968年10月2日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：刘志秀，女，1970年1月6日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告杨立文与被告银川品元汽车贸易有限公司（以下简称银川品元汽车公司）、周亚飞、刘志秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告杨立文的委托诉讼代理人王朔盟、被告周亚飞到庭参加诉讼，被告银川品元汽车公司、刘志秀经本院依法送达民事起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨立文向本院提出诉讼请求：1.解除原告与银川品元汽车公司签订的房屋租赁合同；2.三被告向原告支付房屋租赁费用121804元（按照欠条记载的标准计算，包括截止2016年8月31日的租金77518元，以及按日租金726元计算自2016年8月31日至2016年11月1日的租金44286元）、物业费13538元、取暖费25386元、违约金79500元（以年租金的30%主张），以上共计240228元；3.本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：2014年5月30日，原告与银川品元汽车公司、周亚飞签订《房屋租赁合同》，约定，原告将其位于银川市兴庆区清河北街景墨家园116-3号营业房出租给银川品元汽车公司，电、暖、物业等各项费用由银川品元汽车公司负担，租期自2014年5月30日至2019年5月30日，租金为每年265000元，于每年3月30日前按年支付，承租方拖欠租金超期十日的，原告有权终止合同并收回房屋，同时有权主张相应违约金。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，但被告未按合同约定向原告缴清房租。截止2016年8月31日，三被告书面确认欠付租金775118元及物业费12308元、取暖费25386元，共计115212元，被告周亚飞、刘志秀对欠付款项承担连带保证责任。2016年11月1日，三被告将涉案房屋清空后归还原告。但尚欠付租金及相关费用未偿还，故原告诉至法院。周亚飞辩称，认可原告主张的取暖费和物业费，但不同意承担违约金，原告对违约金的主张过高。2015年，因其欠付房租，原告锁了一阵门。2016年8月，因同样原因，原告也锁了一阵门，其实际交房时间为2016年9月30日。被告银川品元汽车公司、刘志秀未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的房屋租赁合同、房屋租赁付款承诺书、承诺书、保证书、欠条、证明，具备证据形式上的客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。对被告周亚飞提交的中国农业银行流水，其称向他人借款20000元，并以现金方式向原告支付20000元，原告对该事实不予认可，被告也未提交其他证据证明，且被告周亚飞、刘志秀出具欠条的时间晚于周亚飞主张的付款之日，故本院对该证据不予采信。本院认定事实如下：被告刘志秀系被告银川品元汽车公司法定代表人。2014年5月30日，原告与银川品元汽车公司签订《房屋租赁合同》，约定，原告将其位于银川市兴庆区某营业房一至二楼共640平方米（含地下室）出租给银川品元汽车公司经营汽车销售使用，原告提供该楼室外停车位给被告银川品元汽车公司使用；租赁期限自2014年5月30日至2019年5月20日止，租期五年；房屋租金为年付，前三年房租为每年265000元，第四年后房屋租金随行情而定，承租方一次性支付给出租方房屋押金30000元，每年的房屋租金在每年的叁月叁拾日前一次性支付给原告；被告银川品元汽车公司拖欠租金超期十天，原告有权终止合同收回房屋并处罚年租金的50%；被告银川品元汽车公司在签约并使用该营业房后，水、电、暖、垃圾处理费、排污、物业费、卫生费、房屋租赁税金等相关费用一律由承租方自行负担。2015年11月6日，被告周亚飞出具房屋租赁付款承诺书一份，载明，“本人周亚飞现租杨利（立）文某室房子，我承诺于2015年11月20日前一次性付清（下欠房租壹拾捌万伍仟元整），现有杨国忠出面担保。连带担保责任人：杨国忠，承诺人：周亚飞）。”2016年1月2日，被告刘志秀出具承诺书一份，承诺2016年1月8日前结某营业房2015年度所欠房租金及租房所承担一切费用。2016年7月23日，被告周亚飞，刘志秀共同出具保证书一份，载明，周亚飞、刘志秀保证在2016年7月29日前交清承租景墨家园116-3号营业房欠付的房屋租金，同时向相关部门付清所欠的水费、采暖费、电费、物业管理费、卫生费等所有费用（2016年7月29日前所欠房屋租金共计54166元）。2016年8月31日，被告周亚飞、刘志秀出具欠条一张，载明，“兹有周亚飞、刘志秀夫妇因承租某营业房欠杨立文先生房屋租赁费用共计115212元（拾壹万伍仟贰佰壹拾贰元整），其中包含房屋租金77518元，物业费20个月12308元，取暖费25386元，截止2016年8月31日，共计欠费用115212元。在2016年8月31日，周亚飞、刘志秀夫妇未将营业房内物品搬出，推迟一天，追加一天租金，涉案营业房每天租金726元，以此计算，房屋内物品如有丢失损坏，杨立文概不负责。”2016年11月1日，刘志秀出具证明一份，载明，“兹有周亚飞、刘志秀夫妇在2016年11月1日将某房屋清空，将房屋归还房主杨立文。”另查明，2016年12月30日，雅苑社区双庄物业出具证明一份，载明，刘志秀和周亚飞夫妇租赁涉案营业房从2015年1月1日至2016年10月31日，共计22个月，欠物业费13538元。2017年1月5日，宁夏隆康供热有限责任公司出具证明一份，载明，刘志秀和周亚飞夫妇租赁该营业房期间所欠供热公司2014年11月1日至2016年3月31日采暖费共计25386元，由房主代为交清。庭审中，被告周亚飞对原告垫付物业费13538元、采暖费25386元的事实予以认可。本院认为，原告与被告银川品元汽车公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，本院予以确认。被告银川品元汽车公司在合同履行期间未按约向原告支付租金，且拖欠租金超过10日，根据合同约定，原告有权解除合同，但被告银川品元汽车公司实际已将房屋返还原告，该合同已实际解除，故对原告要求解除与被告银川品元汽车公司签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋租金121804元的诉讼请求，因被告周亚飞、刘志秀向原告出具了欠条，其中截止2016年8月31日产生租金77518元，本院予以支持；对原告主张的自2016年8月31日至2016年11月1日的租金44286元（日租金726元×61天），因2016年8月31日已计入前期租金，故该日租金应予以扣除，被告应向原告支付自2016年9月1日至2016年11月1日的租金43560元（日租金726元×60天），以上租金共计121078元。对原告主张的物业费13538元、采暖费25386元，该费用原告已代缴，被告周亚飞亦予以认可，故本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，被告银川品元汽车公司拖欠租金构成违约，合同对违约责任明确约定为年租金50%，现原告按照年租金30%主张违约金，被告认为原告违约金主张过高，因原告未提交证据证明其实际损失，故本院酌情按照实际欠付租金的30%计算，即被告银川品元汽车公司应向原告支付违约金36323.4元（121078元×30%），原告诉请超出部分，本院不予支持。被告刘志秀为银川品元汽车公司法定代表人，被告刘志秀、周亚飞二人出具欠条的行为视为对该笔债务的认可，故被告周亚飞、刘志秀对上述欠款承担共同还款责任。被告周亚飞关于交房时间为2016年9月30日的辩解，因未提交证据证明，且根据原告向本院提交的被告刘志秀出具的证明，载明交房时间为11月1日，故对被告周亚飞的该项辩解不予认可。被告银川品元汽车公司、刘志秀经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为对其答辩、质证及其他诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告银川品元汽车贸易有限公司、周亚飞、刘志秀于本判决生效之日起七日内支付原告杨立文租金121078元、代缴物业费13538元、采暖费25386元，以及违约金36323.4元；二、驳回原告杨立文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5003元，由原告杨立文负担元，由被告银川品元汽车贸易有限公司负担1589元，周亚飞、刘志秀负担3414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族在自治区银川市中级人民法院。审 判 长 贺晶婕人民陪审员 张玉凤人民陪审员 牛建琴二〇一七年四月二十四日法官 助理 赵 慧书 记 员 焦 娇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注微信公众号“”