（2017）豫01民终4187号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-07-04

案件名称

郑州市正天房地产经纪有限公司、李燕阁居间合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑州市正天房地产经纪有限公司,李燕阁

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终4187号上诉人（原审被告）：郑州市正天房地产经纪有限公司，住所地：郑州市金水区金水路288号11号楼12层1205号。法定代表人：鲍胜凯,该公司总经理。委托诉讼代理人：张丛梅，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李燕阁，男，1983年10月1日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：鲁迎旭，河南天坤律师事务所律师。上诉人郑州市正天房地产经纪有限公司（以下简称正天公司）因与被上诉人李燕阁居间合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初10742号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人正天公司的委托诉讼代理人张丛梅、被上诉人李燕阁的委托诉讼代理人鲁迎旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正天公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李燕阁要求退还佣金16000元的诉讼请求；2.李燕阁承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、买受人在签订《房屋买卖合同》之前支付的20000元，属于订约定金，目的在于为成功订立《房屋买卖合同》提供担保。所以定金收款收据中特别备注“房屋成交价125万元，如业主不卖或双方谈不拢，定金如数退还”，此时，该20000元属于订约定金。二、正天公司收取订约定金20000元的第二天，在正天公司的居间服务下，李燕阁与卖方成功签订《房屋买卖合同》，至此李燕阁订约定金担保的合同成功订立。该20000元款项在买卖合同中已转化拆分为佣金16000元，过户费1000元，房屋买卖合同定金3000元。因此，根据《房屋买卖合同》的内容，该20000元并非全部都是定金。根据《合同法》第426条，以及《房屋买卖合同》第三条、第五条第一项的规定，正天公司因促成合同订立，履行了居间服务义务，获得20000元中的16000元作为佣金，有着清楚的事实和明确的法律依据。三、《房屋买卖合同》为三方协议，既包含有买卖法律关系，也包含居间法律关系，合同条款直接关系到三方的权利和义务，该三方协议的解除也应当经三方全部知晓并同意；而买卖双方从未与正天公司协商或发出解除通知，故双方自行协商解除协议并返还定金的约定对正天公司不发生效力。四、买卖双方协商解除合同，从未通知正天公司，正天公司根本不知情。李燕阁要求退还20000元，亦未通知或传唤正天公司，严重损害了正天公司的应诉权、申辩权，存在严重程序错误。李燕阁辩称，因房屋买卖双方不能协商一致，所以双方已经协商解除合同，合同根本未履行，当事人一致同意定金由中介公司退还给李燕阁，李燕阁多次与正天公司进行协商，但正天公司均不同意，正天公司的上诉理由不成立。李燕阁向一审法院提出诉讼请求：判令正天公司退还李燕阁定金20000元，正天公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李燕阁为购买孔翔雪名下位于二七区××路××楼××单元××房产，于2016年8月18日向正天公司缴纳房屋定金20000元，正天公司向李燕阁出具了收款收据，并在收款收据下方注明“……双方谈不拢，定金如数退还”。8月19日，孔翔雪（甲方出卖方）与李燕阁（乙方买受方）、郑州市正天房地产经纪有限公司（丙方居间方）签订合同编号为：0006248的《房屋买卖合同》，约定的主要内容为：甲、乙双方协商后的房屋实际成交价格为壹佰贰拾伍万元整（1250000元）。乙方于本合同签订时支付定金及佣金人民币贰万元整（20000元）[其中佣金及过户服务费人民币壹万柒仟元整（17000元），余额作为代收的定金]。甲方同意该定金在房屋过户交割手续办理完毕前由丙方保管，在办理房屋交割时转为物业交割保证金。丙方的佣金由乙方支付人民币壹万陆仟元整（16000元），乙方须向丙方交纳过户服务费人民币壹仟元整（1000元）。本合同在履行中若发生争议，甲乙丙三方协商解决，协商不成，任何一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼。8月28日，孔翔雪与李燕阁达成《房屋买卖合同解除协议》，约定的主要内容为：因双方在房屋买卖中就家具家电等问题未达成一致，经双方协商，自愿解除在正天置业签订的房屋买卖合同（合同编号：0006248）。乙方所交定金贰万元（20000元）由中介公司退还乙方。双方互不追究违约责任。后李燕阁向正天公司要求退还所缴纳的房屋定金未果，李燕阁遂诉至一审法院。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案李燕阁与孔翔雪及正天公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0006248），在履行过程中，因买卖双方均同意解除合同，且签订有《房屋买卖合同解除协议》，故该合同已经解除，正天公司作为居间方收取的李燕阁定金应予退还。且在签订《房屋买卖合同》前正天公司收取定金时即承诺“……双方谈不拢，定金如数退还”，因此虽合同中对正天公司所收取的20000元中的17000元表述为佣金及过户服务费，但因该合同未实际履行且解除，正天公司收取佣金及过户服务费亦无依据，故对李燕阁要求正天公司退还定金20000元的请求一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，该院判决：郑州市正天房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还李燕阁定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由郑州市正天房地产经纪有限公司负担，剩余150元，退回李燕阁。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，正天公司收取李燕阁定金20000元，并出具收据注明买卖双方谈不拢，定金如数退还，故该20000元的目的在于确保当事人能够最终订立房屋买卖合同和促成交易的履行。本案中李燕阁与出卖人孔翔雪因不能协商一致，买卖合同并未实际履行，故一审判决认定正天公司应将收取的定金退还李燕阁并无不当。至于正天公司上诉提出的其已促成买卖双方订立合同，有权收取其中16000元佣金的问题。因李燕阁与出卖人孔翔雪及居间方正天公司达成的仅是一个买卖意向，买卖双方并未最终签订正式的房屋买卖合同，且该合同已被买卖双方协商解除，故正天公司的该上诉理由依据不足，本院不予采信。综上所述，正天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由郑州市正天房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　曾小潭审判员　　马　莉审判员　　刘平安二〇一七年四月二十四日书记员　　刘明雨 关注公众号“”