（2016）沪0120民初13604号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-11-28

案件名称

：上海奇逢宝石材销售有限公司与：上海港裕石业有限公司一审民事判决书

法院

上海市奉贤区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海奇逢宝石材销售有限公司,上海港裕石业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

上海市奉贤区人民法院民事判决书（2016）沪0120民初13604号原告（反诉被告）：上海奇逢宝石材销售有限公司。法定代表人：黄建忠，总经理。委托诉讼代理人：卞虎，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海港裕石业有限公司。法定代表人：吕祥腾，总经理。委托诉讼代理人：洪鑫，浙江天韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。原告上海奇逢宝石材销售有限公司与被告上海港裕石业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告在提交答辩状期间提出管辖异议，本院于2016年9月12日出具民事裁定书予以驳回。本案于2016年10月24日第一次公开开庭进行了审理，期间被告上海港裕石业有限公司提起反诉，本院依法受理反诉后将本诉和反诉合并审理于2016年11月23日组织双方进行了证据交换，嗣后转为适用普通程序，组成合议庭于2017年4月10日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海奇逢宝石材销售有限公司的委托诉讼代理人卞虎、被告（反诉原告）上海港裕石业有限公司委托诉讼代理人洪鑫和周春雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海奇逢宝石材销售有限公司向本院提出诉讼请求：确认原、被告于2010年5月1日签订的承包经营合同（实为房屋租赁合同）于2016年6月22日解除；被告支付原告从2016年5月1日起至实际搬离日止的占有使用费（按年租金588,747.83元计算，其中1-4号厂房、水池宿舍年租金为420,965.80元，西北厂房边堆场年租金为118,522.80元，西南面加工厂年租金为49,259.23元）；被告搬离坐落于上海市奉贤区欢乐路XXX号的租赁场所。原、被告于2010年5月1日签订合同，约定被告租赁原告坐落于上海市奉贤区欢乐路XXX号的部分厂房等，双方对年租金等进行了约定。按合同约定，被告应于2016年4月30日前向原告支付从2016年5月1日起至2017年4月30日的租金，但经原告多次催讨未果，故提起诉讼。被告上海港裕石业有限公司辩称，被告向原告租赁厂房等并按约支付租金至2016年4月30日止，因政府产业转型升级，租赁场地需搬迁，双方曾就赔偿和补偿问题多次协商未果，实际上��原告拒收租金。2016年6月，原告发函解除合同并要求被告搬离，系原告滥用合同解除权，合同应继续履行，且从2016年7月22日起原告擅自关停租赁场所的用电并增设保安和门禁，被告的车辆只出不进，导致被告无法正常经营，占有使用费应于2016年7月22日起免除。1-4号厂房（含地基地坪）、水池宿舍、西北厂房边堆场及西南面加工厂均由被告建造。故提起反诉要求：反诉被告赔偿反诉原告1-4号厂房及西南面加工厂钢结构扩建费用暂计1,242,472.80元（以评估金额为准）；反诉被告赔偿反诉原告1-4号厂房地坪建造费用暂计233,772元（以评估金额为准）；反诉被告赔偿反诉原告1-4号厂房隔断、水电安装等装饰装修费用暂计217,384元（以评估金额为准）；反诉被告赔偿反诉原告水池宿舍等建设费用暂计253,120元（以评估金额为准）；反诉被告赔偿反诉原告搬迁补偿费用465,927.30元；反诉被告赔偿反诉原告三台圆盘锯搬迁补偿费用150,000元；反诉被告赔偿反诉原告停产停业、另行租赁厂房、办公楼等的差价成本等损失336,190.80元；共计2,898,866.90元。反诉被告上海奇逢宝石材销售有限公司针对反诉辩称,1-4号厂房确由反诉原告建造，但厂房范围内的地基地坪系由反诉被告建造，1-4号厂房的隔断、水电安装等装饰装修包括厂房整体双方在合同中已约定每平方米造价为250元并按每年10%折旧处理。而水池宿舍、西北厂房边堆场及西南面加工厂均由反诉被告建造，不同意进行评估。反诉被告已取得的三台圆盘锯搬迁补偿费用150,000元同意支付给反诉原告，由于反诉原告不配合政府产业转型升级，其它相关补偿已无法取得，反诉请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2010年5月1日，原、被告签订承包经营合同一份，约定：被告承包原告坐落于上海市奉贤区金汇镇欢乐路XXX号的部分厂房，即空地北面（西）厂房四跨（车间4840平方米）和其它水池宿舍（空地617.77平方米），期限从2010年5月1日起至2020年4月30日止，年承包费用为420,965.80元，每两年环比递增10%；每一年付清，先付后用；被告如逾期一个月未按合同缴纳各项费用的，原告可单方面提前解除合同；被告在承包经营期间在原告场地上搭建装修的建筑物在合同终止或被告提前搬离时，所有建筑物归原告，不得拆除；搭建的4840平方米钢结构厂房，按每平方米250元计算，共1,210,000元，在经营期间如遇不可抗力因素造成拆迁等，原告按钢结构厂房总金额为准，以实际剩余可经营的时间按每年折旧10%计算赔偿给被告。同时被告另向原告租赁西北厂房边堆场（面积为738平方米，2015年4月1日至2016年3月30日的年租金为118,522.80元）和西南面加工厂（面积为306.72平方米，2015年4月1日至2016年3月30日的年租金为49,259.23元）。2015年12月30日，原告作为保证人在向上海市奉贤区金汇镇人民政府出具的企业关停搬离承诺书上盖章，许俊瑶在保证人栏签名，该份承诺书要求：承诺人于2015年12月31日前停止生产并于2016年6月30日迁出设备、原材料、成品等并搬离；如未按上述时间关停，无条件接受相关行政干预，直至强制停产停业并自愿承担一切不利的法律后果；为确保及时搬离，保证人同意作为履行承诺的保证人，政府对保证人及企业的相关补偿、补助保证人承诺均由承诺人享有。被告则拒绝在承诺人栏签名盖章。2016年6月20日，原告发律师函给被告，认为被告未支付从2016年4月1日起至2017年3月30日止的租金，解除双方合同并要求被告在收到律师函10日内搬离租赁场所，逾期未搬离将断水断电。2016年6月22日，原告再次发律师函给��告，认为被告未支付从2016年5月1日起至2017年4月30日止的租金，解除双方合同并要求被告在收到律师函10日内搬离租赁场所，逾期未搬离将断水断电。2016年6月24日，被告发律师函回复原告称，确认收到原告方的两份律师函，认为按惯例原告应先出具缴费清单后被告再交费，现原告未出具缴费清单，故不存在拒不交费的情形，对解除合同不予认可。嗣后，双方协商未果，以致涉讼。另查明，2016年7月31日，东方都市网报道称，上海市奉贤区金汇镇人民政府推动传统产业转型升级，对石材市场进行执法检查综合整治，对运输石材进厂区的车辆进行检查，切断原料供给，倒逼企业主动调整、关停、搬离。2016年10月8日，上海市奉贤区金汇镇人民政府规划土地和环境管理科出具证明称，原告于2002年10月与上海市奉贤区金汇镇人民政府签订土地批租协议取得土地使用权��于2006年7月建造厂房用于生产经营，其土地性质属于历史遗留用地，根据奉贤区规划和土地管理局2016年出台的《奉贤区历史遗留用地处置细则》，该企业位列可补办土地合法手续的范围，目前正在办理中。上述土地为工业用地。至辩论终结前，涉案的相关建筑物未能取得相关批准手续。在审理期间，原、被告确认双方实系租赁合同关系，2016年4月30日前的租金已结清，被告同意解除合同。原告确认涉案租赁场所于2016年7月25日由原告切断电源，此后曾短暂恢复供电，至11月底恢复供电，7月至8月期间被告使用发电机发电断断续续使用，被告于2016年9月找到新租赁场所，从9月起开始搬迁，至11月大部分搬完，部分物品未搬离。被告则确认涉案租赁场所于2016年7月22日由原告切断电源，此后未恢复供电，被告使用发电机发电用于办公室照明，至11月底恢复供电时被告已搬离，2016年9月找到新租赁场所，当月即开始搬迁，至同年11月大部分搬完，部分物品未搬离，搬离后被告将门锁掉，新租赁场所于10月起正常开工。针对1-4号厂房，原告认为厂房范围内地基地坪系由其建造，即使由被告建造也如隔断、水电安装等装饰装修一样包括在每平方米250元的约定造价中，被告则认为地基地坪系由被告建造，厂房内的隔断、水电安装等装饰装修与厂房同时期建造，要求对厂房、地基地坪和隔断、水电安装等进行评估。针对水池宿舍，原告认为系由原告建造，被告则认为系由被告建造，双方对水池宿舍的造价确认为480,000元。针对西北厂房边堆场，原、被告双方确认系由原告建造。针对西南面加工厂，原、被告双方确认加工厂范围内地基地坪系由原告建造及加工厂系由被告建造，双方对西南面加工厂(不含地基地坪)的造价确认为每平方米500元��面积为306.72平方米，即造价为153,360元）。被告提供的证人张某某出庭作证确认：其接受被告的委托建造了涉案的4幢厂房和宿舍，厂房范围内的地基地坪和水池听说是被告请别人建造的。原告对证人证言中4幢厂房的建造无异议，但对地基地坪和水池宿舍的建造不认可。被告则对证人证言予以确认。以上事实，由工商资料、承包经营合同、律师函、证明、照片、企业关停搬离承诺书、东方都市网报道、谈话笔录及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原、被告双方��订的合同名为承包经营合同，实为房屋租赁合同，双方对此予以确认，1-4号厂房、水池宿舍和西南面加工厂至辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关手续，涉及1-4号厂房、水池宿舍和西南面加工厂的租赁合同应为无效。而西北厂房边堆场因原告取得了厂区内土地的使用权，相关的租赁合同应为有效，但鉴于该堆场系生产场所的配套附属设施，在生产场所因合同无效将搬离等和被告同意解除合同情况下，涉及西北厂房边堆场的租赁合同应予以解除。合同无效和解除后，被告应从坐落于上海市奉贤区欢乐路XXX号的租赁场所搬离。对于租赁场所租金和占有使用费的问题，原告请求参照合同约定的租金标准支付于法有据，但考虑到租赁场所电力供应、物品搬离和锁门及新租赁场所开工等具体情况，对部分时段费用标准应作适当调整，即从2016��5月1日起至2016年7月21日止和2016年12月1日起至实际搬离日止的租金和占有使用费按年租金588,747.83元计算，2016年7月22日起至11月底止的租金和占有使用费酌情减少即按年租金30%计算。针对无效后的损失部分，其中1-4号厂房，双方在合同中对厂房的造价和如遇合同提前结束后如何处理已有约定，即按每平方米250元计算造价和以实际剩余可经营时间每年折旧10%计算现值予以赔偿，同时根据双方当事人的陈述和常识，该项造价应包括厂房范围内同时期建造的地基地坪、隔断、水电安装等装饰装修费用，故对被告要求对地基地坪、隔断、水电安装等装饰装修费用进行评估不予采纳；而水池宿舍部分，原、被告双方对由谁建造存在争议，基于合同内容及相关证据，由被告建造存在高度盖然性，原告也未能提供充分有效的证据予以佐证其观点，现原、被告双方对水池宿舍的造价确认为480,000元予以认定；西南面加工厂经双方确认系由被告建造，扩建费用依照双方确认为153,360元(不含地基地坪)；上述水池宿舍和西南面加工厂的扩建因合同无效，扩建造价费用由原、被告按过错分担，即原告承担40%，被告承担60%。针对三台圆盘锯搬迁补偿费用150,000元，原告明确同意支付给被告，应予支持。而反诉原告关于其余搬迁补偿费用和停产停业、另行租赁厂房、办公楼等的差价成本等损失未能提供相应依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：一、原告（反诉被告）上海��逢宝石材销售有限公司与被告（反诉原告）上海港裕石业有限公司之间签订的坐落于上海市奉贤区金汇镇欢乐路XXX号内XXX号厂房、水池宿舍和西南面加工厂的租赁合同无效；二、解除原告（反诉被告）上海奇逢宝石材销售有限公司与被告（反诉原告）上海港裕石业有限公司之间签订的坐落于上海市奉贤区金汇镇欢乐路XXX号内西北厂房边堆场的租赁合同；三、被告（反诉原告）上海港裕石业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区金汇镇欢乐路XXX号内的租赁场所（即1-4号厂房、水池宿舍、西北厂房边堆场和西南面加工厂）；四、被告（反诉原告）上海港裕石业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海奇逢宝石材销售有限公司租赁场所的租金和占有使用费（2016年5月1日起至2016年7月21日为132,267元��2016年7月22日起至11月底止为63,875元；2016年12月1日起至实际搬离日止按年租金588,747.83元计算）；五、原告（反诉被告）上海奇逢宝石材销售有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海港裕石业有限公司1-4号厂房损失（损失金额即为按扩建造价总金额1,210,000元为准，从2010年5月1日起至被告实际搬离日止以每年折旧10%计算的剩余价值）；六、原告（反诉被告）上海奇逢宝石材销售有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）上海港裕石业有限公司水池宿舍和西南面加工厂的损失192,000元和61,344元，共计253,344元；七、原告（反诉被告）上海奇逢宝石材销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海港裕石业有限公司三台圆盘锯搬迁补偿费用150,000元；八、驳回原告上海奇逢��石材销售有限公司的其余诉讼请求；九、驳回反诉原告上海港裕石业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,253元，由被告负担。反诉案件受理费14,996元，由反诉原告负担8,998元，反诉被告负担5,998元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　顾煜麟人民陪审员　　罗　明人民陪审员　　倪梅英二〇一七年四月二十四日书　记　员　　王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履��的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《中华人民共和国民事诉��法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来自：