（2017）黔04民终148号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2018-01-03

案件名称

贵州金田商业发展有限公司、王某某租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省安顺市中级人民法院

所属地区

贵州省安顺市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贵州金田商业发展有限公司,王某某

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省安顺市��级人民法院民事判决书（2017）黔04民终148号上诉人（原审原告、反诉被告）贵州金田商业发展有限公司。住所地：贵州省安顺市东郊路地段（安顺市国家税务局招待所*层）。法定代表人：包某某。委托代理人赵恩娜，女，1987年7月28日生，该公司员工，住贵州省安顺市西秀区。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）王某某，男，1971年1月1日生，汉族，湖南省长沙市人，住湖南省长沙市天心区。上诉人贵州金田商业发展有限公司（以下简称“金田公司”）因与被上诉人王某某租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2015）西民初字第2788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。金田公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、上诉人于2013年9月26日交付租赁物，被上诉人装修完成后一直经营，并未因消防未验收而受到影响，消防、文化部门也未要求其停业或处罚，故消防未验收并未给被上诉人造成损失；2、本案租赁物消防验收合格上网公布后约4个月，即2015年9月初被上诉人擅自停业，且长期拖欠租金，上诉人才于2015年10月22日发函解除合同，故合同解除的原因并非消防问题，是被上诉人的违约行为导致，上诉人不应承担合同解除的责任和损失。二、原审认定上诉人明知消防未验收而不告知错误，消防问题是所有商家进驻大型商场必须了解的情况，被上诉人作为业内人士是应当清楚的，且消防验收情况在网上可以查询，因此在签订合同之时，被上诉人就应当知道该情况��三、一审适用法律错误。被上诉人在一审中请求确认合同无效并赔偿损失，一审法院既然认定合同有效，那么被上诉人诉请的依据就不能成立了，且被上诉人要求赔偿的损失系因合同无效造成，一审判决合同解除后的损失，违反了不告不理的民事诉讼原则，超出了被上诉人的反诉请求范围。王某某二审未作答辩。金田公司在一审诉请：一、王某某支付所欠租金、逾期付款违约金共计655501.79元，具体如下:1、所欠租金共计618672.95元（从2014年4月26日计算至2015年9月30日）；2、逾期付款违约金(自2015年6月10日暂时计算到2015年9月30日)，共计人民币36828.84元；二、诉讼费由对方承担。王某某在一审反诉请求：1、解除本案双方之间签订的《租赁物租赁合同》；2、金田公司赔偿自己因租赁物未办理消防验收期间造成的实际损失和可得利益损失3380000��（装饰装修损失1700000元、机器设备折旧500000元、机器设备运输与搬运费100000元、人工损失80000元、预期可得营业纯收入损失2014年4月至2015年10月共计1000000元、履约保证金87538元、装修押金27356元）；3、金田公司返还履约保证金、装修押金共计114894元；4、对方承担本案诉讼费。后王某某变更反诉请求为：1、确认《租赁物租赁合同》无效；2、金田公司赔偿自己因《租赁物租赁合同》无效造成的实际损失和可得利益损失3380000元；3、金田公司返还履约保证金、装修押金共计114894元；4、对方承担本案诉讼费。一审法院审理查明：2013年7月31日，王某某（承租方、乙方）与好旺佳公司（出租方、甲方）签订了《租赁物租赁合同》，约定王某某承租甲方所有的坐落于安顺市“国际佳缘”第四层第4号的商铺经营“动漫体验会所”，建筑面积约547.11平方米（最终以产权��积为准计算），后产权面积核定为450.49平方米。租赁期限为租赁物交付装修之日起5年（具体交付时间以进场通知书为准），自租赁物交付装修之日起乙方享有60天的免租期；自免租装修期结束之日起，乙方享有120天的运营免租期。免租装修、运营期内，乙方无须支付租金，但仍应承担与租赁物相关的其他费用，包括但不限于水费、电费、管理费和公摊费用等。租金按季度缴纳，第一、二年租金为按每平方米每月80元，以后三年的租金每年上浮10%，即第三年为88元／㎡，第四年为96.8元／㎡，第五年租金为106.48元／㎡。承租人应于上季度末20日前向出租人支付下一季度的租金，首季度租金应于运营免租终止之前支付。逾期支付租金、管理费、公摊水电费等费用，每天按逾期未付款的3‰支付违约金。并按逾期5‰支付滞纳金。合同同时也对其他条款进行了约定。2013年11月8日，金田公司、王某某及好旺佳公司签订《（租赁物租赁合同）之补充协议》，三方协商同意自2013年11月23日起，由金田公司承担好旺佳公司对于合同项下的全部权利义务，并继续履行合同。合同签订后，王某某向好旺佳公司缴纳了履约保证金87538元，2013年9月26日好旺佳公司将房屋交付，王某某向其缴纳了装修保证金27356元，后将该商铺经营“海豚湾动漫体验中心”，该中心于2015年9月初停业。因王某某一直未支付租金，金田公司于2015年10月22日函告王某某解除合同，并按其签订《合同》时提供的地址邮寄该函，邮寄《函告》的过程还做了《公正书》。王某某认可收到该函件。后双方对房租及损失未能协商达成一致意见。同时查明：王某某租赁房屋所属的“国际佳缘商业广场”于2009年9月3日在安顺市规划管理局办理了建设工程规划许可证。于2013年11月14日在安顺市城乡规划局办理了建设工程竣工规划认可证。于2014年3月18日在安顺市住房和城乡建设局办理了建设工程竣工备案。金田公司于2013年11月16日办理了坐落于安顺市西秀区龙泉路A3、A4地块国际佳缘商业广场4层F-5号的房屋产权证，该房屋产权证载明案涉房屋面积为450.49平方米。2015年5月21日，好旺佳公司的安顺国际佳缘商业广场建设工程（地上4层，地下1层）消防验收复验合格。本案审理中，王某某申请对其投资的“海豚湾动漫体验中心”房屋内的装饰价值、添购的电玩机器设备折旧价值进行鉴定，经委托贵州资信通价格评估司法鉴定所评估，该租赁物内的装修价值、添购电玩机器设备在2016年5月11日时的折旧价值为1666539.47元。一审法院认为：本案的争议焦点为好旺佳公司与王某某签订的《租赁物租赁合同》是否属于无效合同？王某某认为该��屋出租时整栋大楼未经消防验收，金田公司出于明知而不告诉，根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》答复的第一条“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。”本案中合同涉及的整栋大楼属于必须经过消防机构验收的房屋，应当认定无效。但该函复内容是分三种情况处理，具体为“关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一、出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二、租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”本案被告租赁房屋用于开设动漫体验会所，属于公众聚集场所，申报消防安全检查的义务人为动漫会馆的经营者王某某，属于第三种情况，所租赁房屋当时是否经消防验收或者经消防验收不合格条件不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第(三)项：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持:(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用��件强制性规定情况的。”的规定，该租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，不属于合同无效的法定情形，本案的合同属于可解除合同，王某某诉请确认双方签订的《租赁物租赁合同》无效，不予支持。因为《租赁物租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，故该合同内容不违反法律规定，依法成立并生效，为有效合同。后双方与好旺佳公司签订的《〈租赁物租赁合同〉之补充协议》，约定好旺佳公司将其与王某某签订《租赁物租赁合同》所约定的权利义务转由金田公司继受，系三方的真实意愿。合同签订后，金田公司已按约将商铺交付，王某某也对商铺进行了装修并实际使用，应当按合同、协议的约定支付房屋租金。现金田公司以王某某拖欠租金及相关费用，诉请向其交付至2015年9月30日租金，应予以支持。按双方合同约定：自租��物交付之日起享有60天的装修免租期，以便装修租赁物和筹备经营；自装修免租期结束之日起，享有120天的运营免租期。免租装修、运营期内，无需支付其他租金，但仍应承担与租赁物相关的其他费用，包括但不限于水费、电费、管理费和公摊费用等的内容，因好旺佳公司于2013年9月26日将商铺交付，扣除6个月的免租装修、运营期，则房屋租金应从2014年4月26日开始计算，因金田公司于2015年10月23日函告解除双方的租赁合同，而其也只主张租金计算到2015年9月30日。双方在合同上约定的按每月80元／㎡，承租面积应以金田公司提供的房屋产权证上载明的房屋面积为450.49㎡计算，房屋租金每月为80元×450.49㎡，即36039.2元，即王某某应付的租金为36039.2元×17个月+36039.2元÷30×5天=612666.4+6006.5=618672.95元。对金田公司诉请的违约金和滞纳金，因为好旺佳公司作为出租人将未��消防验收合格的房屋租赁给王某某使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，也违反租赁合同中出租人的根本性义务，亦已构成违约。双方对合同的解除都有过错，而金田公司交付消防验收不合格的房屋，其交付瑕疵租赁物的违约行为在先，故对其违约金及滞纳金的诉讼请求，不予支持。王某某反诉称双方签订《租赁合同》时，并未提供证明消防验收合格，房屋交付时不符合使用条件，金田公司存在严重过错，应当赔偿王某某因此所受的实际损失和可得利益损失338万元，依法判决金田公司返还被告履约、装修保证金，但王某某不能提供证据证实其实际损失及可得利益损失为338万元，通过委托评估其装修及设备在2016年5月11日折旧价值为1666539.47元，该金额双方没有异议。但是在该租赁合同的签订及履行中，金田公司明知王某某租赁该房屋用于经营动漫体验会所，其交付消防验收不合格的租赁物，应承担主要责任；而王某某作为经营者，在选定租赁物及签订合同时没有尽合理的审查义务，没有要求金田公司提供其房屋的相关验收手续就装修使用，其应承担次要责任，按70%及30%认定双方的过错责任，故对该损失金田公司承担的金额为1166577.63元，王某某自己应承担损失金额为499961.84元。王某某的其他损失没有证据证实，不予支持。已支付的履约保证金87538元、装修保证金27356元，共计114894元，双方的合同已经解除，王某某诉请返还，予以支持。综上，王某某应支付租金618672.95元。金田公司应赔因其违约给王某某造成的损失1166577.63元及退还履约保证金87538元、装修保证金27356元。双方的付款义务相互折抵后，金田公司还应赔偿王某某损失662798.68元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第(三)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、限被告王某某在本判决生效之日起十五日内向原告贵州金田商业发展有限公司支付房屋租金共计人民币618672.95元。二、限原告贵州金田商业发展有限公司在判决生效之日起十五日内退还被告王某某履约保证金人民币87538元、装修保证金人民币27356元，共计人民币114894元。三、限原告贵州金田商业发展有限公司在判决生效之日起十五日内赔偿被告王某某损失人民币1166577.6元。上述三项内容折抵后，由原告贵州金田商业发展有限公司支付被告王某某人民币662798.68元。四、驳回原告��州金田商业发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告王某某的其他反诉请求。案件受理费人民币10354元，减半收取人民币5177元；反诉费人民币34810元，减半收取人民币17405元；鉴定费人民币18700，合计人民币41282元，由原告贵州金田商业发展有限公司承担人民币21441元，被告王某某承担人民币19841元。二审中，上诉人提交《公证书》、购电明细表，拟证实王某某实际经营“动漫体验会所”1年多的事实。王某某质证认为该证据真实性无法核实，且也不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人提交的该份证据，其证明目的即王某某实际经营案涉商铺并于2015年9月初停业的事实已经一审法院审理查明，无需再行举证。二审经审理，确认一审查明的基本事实。本案争议焦点为:双方合同是否有效；如有效，是否已经上诉人送达函件而解除��装修装饰物、履约保证金、装修押金及其他设备的归属或赔偿责任如何认定。本院认为：第一、合同的效力问题。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已经失效，一审适用不当，应予纠正；同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第(三)项的规定，本案商铺所属建筑，未能通过消防初次验收而不符合使用条件的，不属于违反法律法规强制性规定即《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的情形，不影响本案双方合同的效力；况且该建筑在双方纠纷产生之前，已通过消防复验，使用条件瑕疵已经补正，所以对于王某某确认合同无效的反诉请求，应予驳回；因合同有效，王某某诉请因合同无效造成的各项损失不应支持，一审适用法律错误��应予纠正。第二、合同是否已经解除的问题。本案中，因王某某未支付租金，根据双方《租赁物租赁合同》第十一条第1项“除非本合同另有约定，若发生以下情形之一的，守约一方有权解除本合同”、第十一条第1.2项“乙方未按第三条、第四条或第五条规定支付租金、税费等一切费用的，且超过规定时间7天”的约定，王某某自房屋交付之日起至今未缴纳租金，已构成违约，上诉人向其送达“函件”解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同��效力。”的规定，上诉人解除合同符合双方约定，双方合同自“函件”送达之日解除；再根据双方合同第十一条第2.2项“如因一方违约导致本合同被解除的，违约一方应向守约一方支付违约金（为该年度三个月租金）”的约定，承租人应负担违约金为月租金36039.2元×3=108117.6元，上诉人主张36828.84元，予以支持。第三、对于装修装饰物部分，根据双方合同第七条第14项“本合同终止，或合同提前解除，……对于乙方接管租赁物后自行装修形成的装饰、设施和装置等，若属于可移动且移动不致租赁房屋受损的部分，乙方可自行拆除取回；若属于不可移动或移动将致租赁房屋受损的部分，应随同租赁物一并返还甲方，甲方无须给予乙方任何补偿”的约定，装修部分应归属出租人所有，故对承租人王某某关于装修损失的请求，予以驳回。但租赁房屋内现存可移动��需拆除但不损害租赁房屋本身的设备设施，王某某可自行取回。第四、对于履约保证金、装修押金，因装修行为已经完成，双方合同对此部分并未约定，其装修行为未造成标的物的损害，故上诉人应予退还；而履约保证金具有担保性质，系为督促合同一方完全履行合同设立。本案合同虽因王某某违约而导致解除，但其已因此承担了违约金责任，履约保证金担保的对象已经消灭，故也应一并退还，对王某某的该诉请，予以支持。综上，双方合同真实有效，承租人王东松未按时支付租金构成违约，应承担支付租金及违约金的责任；租赁房屋内可移动或需拆除但不损害房屋本身的设备设施，王某某可自行取回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若��问题的解释》第八条第(三)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2015）西民初字第2788号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2015）西民初字第2788号民事判决第三项、第四项，改判：王某某于本判决生效之日起十五日内支付贵州金田商业发展有限公司违约金36828.84元。一审案件受理费、鉴定费共计41282元，由贵州金田商业发展有限公司负担8282元，王某某负担33000元；二审案件受理费16660元，由贵州金田商业发展有限公司负担1660元，王某某负担15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长　廖　美　娟审判员　辜　贤　莉审判员　宋　　　　颂二〇一七年四月二十四日书记员　龚佳铃（代）搜索“”