（2016）川2081民初4018号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-07-06

案件名称

陈剑与蒋朝贵、周崇瑛、第三人四川省简阳市百货有限责任公司租赁合同纠纷民事判决书

法院

简阳市人民法院

所属地区

简阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈剑,蒋朝贵,周崇瑛,四川省简阳市百货有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十六条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

四川省简阳市人民法院民事判决书(2016)川2081民初4018号原告：陈剑，男，1975年12月14日出生，汉族，住四川省成都市。委托诉讼代理人：赖俊臣，重庆百君（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜善程，重庆百君（成都）律师事务所律师。被告：蒋朝贵，男，1976年9月7日出生，汉族，住四川省简阳市。被告：周崇瑛，女，1979年8月8日出生，汉族，住四川省简阳市。第三人：四川省简阳市百货有限责任公司，住所地四川省简阳市，注册号512081000027416。法定代表人：万坤玉，总经理。委托诉讼代理人：徐洪治，男，1960年4月20日出生，汉族，住四川省简阳市，系该公司保卫科科长。原告陈剑与被告蒋朝贵、周崇瑛、第三人四川省简阳市百货有限责任公司（以下简称：简阳百货公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理，本案依法适用简易程序审理，因被告蒋朝贵、周崇瑛去向不明，本案依法转为普通程序继续审理，因本案的审理结果与简阳百货公司有法律上的利害关系，本院依法追加简阳百货公司作为本案第三人参加诉讼。本案依法组成合议庭，并于2017年2月3日公开开庭进行了审理。原告陈剑的委托诉讼代理人赖俊臣、第三人简阳百货公司的法定代表人万坤玉及其委托诉讼代理人徐洪治到庭参加诉讼，被告蒋朝贵、周崇瑛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈剑向本院提出诉讼请求：1、被告蒋朝贵向原告支付租金561400元、保证金50000元、装修补偿金48593.19元、违约金168420元；2、被告蒋朝贵向原告支付资金占用利息（以未支付的租金561400元为基数，从2015年10月12日起至付清之日止，按照年利率6%的标准计算）；3、被告周崇瑛对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2010年11月11日，被告蒋朝贵将其承租简阳百货公司所有的位于简阳市简城镇北街98、100、102号商铺转租给原告做商铺使用，双方签订《联营合同》。同日，被告蒋朝贵向原告出具《承诺书》一份，明确了款项支付金额及违约责任。2015年5月13日，原告与被告蒋朝贵签订《补充协议》一份，约定由被告蒋朝贵与简阳百货公司的租赁合同租期延长至2016年4月19日，对此原告与被告蒋朝贵的联营期限也延长至2016年4月19日，并约定无论盈亏，原告在补充协议签订的次日向被告蒋朝贵支付联营收益313300元。合同签订后，原告按期足额向被告蒋朝贵支付租金。2015年9月24日，原告得知被告蒋朝贵从2015年4月20日起未按约向简阳百货公司支付租金，简阳百货公司已解除双方的租赁合同，导致原告无法正常经营。后经原告与第三人协商，原告提出代被告蒋朝贵向简阳百货公司支付租金，并于2015年10月12日向简阳百货公司支付了从2015年4月20日至2016年4月19日的租金共计561400元。被告蒋朝贵以联营的形式将商铺转租给原告，结合双方签订的协议，被告蒋朝贵不参与经营，不承担经营风险，只收取固定收益，实质为房屋租赁合同。被告蒋朝贵收取原告租金却不向第三人简阳百货公司支付租金，致使原告无法正常经营，属于违约行为。原告代被告蒋朝贵向第三人支付租金，原告有权予以追偿。二被告系夫妻关系，被告周崇瑛应对夫妻存续期间的共同债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，故诉讼来院。被告蒋朝贵、周崇瑛未做答辩。第三人简阳百货公司称，简阳百货公司将4间铺面出租给被告蒋朝贵，双方订立租赁协议。被告蒋朝贵又将其中的3间铺面与原告进行联合经营，另1间铺面与案外人进行联合经营。被告蒋朝贵前期均能按期支付租金。但到2014年底出现资金问题，不能按期支付租金。简阳百货公司也将情况告知原告。后被告蒋朝贵去向不明，从2015年4月20日起未支付租金。2015年9月24日，因被告蒋朝贵未支付租金，简阳百货公司通过张贴公告及在电视台播放公告的形式，解除了双方租赁合同。遂原告持《联营合同》联系简阳百货公司，且愿意代被告蒋朝贵支付租金，经协商，双方签订代履行协议，由原告代被告蒋朝贵支付从2015年4月20日至2016年4月19日的租金共计561400元。同时，简阳百货公司直接与原告订立《房屋租赁合同》，租期从2016年4月20日起算。本院经审理认定事实如下：被告蒋朝贵、周崇瑛于2001年3月23日登记结婚，于2015年8月6日协议离婚。2010年10月26日，第三人简阳百货公司与被告蒋朝贵签订《房屋租赁合同》，合同约定：简阳百货公司将位于简阳市简城镇北街98、100、102、104号门市租赁给被告蒋朝贵；租赁期从2011年4月28日至2016年4月27日；门市预计在2011年4月底交付，租金从门市实际交付之日起算；租金标准为每年65万元，合同签订后5日内预付年租金的20%，门市交付时付清第一年租金，之后每半年的第一个月内支付对应半年租期的租金，租金从第四年起，每年在上年的基础上递增12%；任何一方违反合同约定，另一方有权解除合同；合同签订时，蒋朝贵需缴纳履约保证金15万元，若承租人违约，保证金不予退还；合同还对其他事项进行约定。第三人简阳百货公司将98号、100号、102号及104号门市交付被告蒋朝贵，双方于2011年4月16日签订《房屋交付书》。2011年4月20日，双方经协商，签订《房屋租赁时限和计租时间确认书》，确认四件门市的租赁期从2011年4月20日至2016年4月19日，并从2011年4月20日起计收租金。被告蒋朝贵向第三人简阳百货公司缴纳履约保证金15万元，并支付租金至2015年4月19日。从2015年4月20日起至2016年4月19日止，被告蒋朝贵共欠付案涉第98、100、102号门市租金共计611400元。被告蒋朝贵去向不明，第三人简阳百货公司于2015年9月24日通过简阳市广播电视台播放了解除被告与第三人所订立《房屋租赁合同》的公告,公告中载明“因你的违约，从公告日起，解除我们2010年10月26日签订的租赁合同，收回门市。”的内容。简阳市广播电视台向原告出具发票一张，并在发票备注栏处载明“解除蒋朝贵合同公告”的内容。2010年11月11日，原告与被告蒋朝贵签订《联营合同》，合同约定：蒋朝贵将其承租的第98、100、102号门市用于联营，上述门市用于经营服饰销售；房屋联营的期限从2010年11月29日起至2015年11月28日；原告向蒋朝贵支付保证金5万元，若原告完全履约且撤场后3日内无息返还保证金；若因蒋朝贵未按时向产权人缴纳房租等费用照成原告不能再联营期内正常经营，应支付违约金40万元。同日，被告蒋朝贵向原告出具《承诺书》一份，承诺：联营期为5年（从2010年11月29日至2015年11月28日），前3年（从2010年11月29日至2013年11月28日）无论盈亏被告蒋朝贵只收取联营收益54万元，第4年收取联营收益60.48万元，第5年收取联营收益67.7376万元；若因蒋朝贵未按时向产权人缴纳房租等费用造成原告不能正常经营，蒋朝贵支付违约金40万元及装修补偿金46万元。原告通过现金及专款的方式向被告蒋朝贵支付保证金5万元，被告蒋朝贵向原告出具收据一份，确认收到保证金5万元。同时，原告通过专款的方式向被告蒋朝贵支付转让费460000元。2015年5月13日，原告与被告蒋朝贵签订《补充协议》，约定：租赁合同期限延长至2016年4月19日；延长联营期，无论经营盈亏，原告在签订此协议的次日一次性支付被告蒋朝贵联营收益31.33万元。原告委托他人向被告蒋朝贵支付2010年11月29日至2016年4月19日的租金共计321.5476万元。2015年9月29日，原告陈剑向第三人发出函件，告知第三人愿意代缴被告蒋朝贵所欠付的租金。经原告与第三人协商，双方于2015年10月12日，签订《代履行协议》，协议约定：第三人同意原告代缴被告蒋朝贵欠付的2015年4月20日至2016年4月19日期间的租金611400元；被告蒋朝贵与第三人订立的合同继续履行至2016年4月19日止，之后的租赁合同由原告与第三人签订；被告向第三人缴纳的15万元保证金中的5万元退还原告（抵扣缴纳代缴租金），剩余10万元用于原告与第三人签订租赁合同的履约保证金。同日，原告通过转账的方式向第三人支付代负租金56.14万元（被告欠付租金611400元，扣减被告向第三人缴纳的5万元保证金）。同时，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告向第三人承租案涉3间商铺；租期5年，从2016年4月20日至2021年4月19日；合同还对其他事项进行了约定。以上事实，有原、被告及第三人的身份信息、工商登记信息、结婚登记申请书，《房屋租赁合同》2份、《补充协议》、承诺书、房屋租赁时限和计租时间确定书、房屋交付书，《联营合同》，代履行协议，内部收款收据、转款凭证、收条等证据及原被告、第三人庭审陈述予以证实。以上证据真实有效，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为，第三人简阳百货公司将其所有的4间门市出租给被告蒋朝贵，双方形成房屋租赁法律关系。被告蒋朝贵将其承租的其中3间门市，以联合经营的形式交与原告，但合同约定被告收取固定收益，而不承担经营风险，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”的规定，原、被告之间系房屋转租法律关系，而非联营合同关系。关于被告与第三人订立的租赁合同是否解除的问题。被告蒋朝贵未按合同的约定按期足额向第三人支付房租，且去向不明。虽然第三人有权解除双方订立的房屋租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，解除合同的效力自通知到达对方时生效。本案第三人通过在简阳市广播电视台播放公告的形式，告知被告蒋朝贵自公告之日起解除双方订立的租赁合同。公告送达并非直接送达，而是拟制送达的一种方式，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，公告送达自公告之日起，需要经过一定期间才能视为送达，而本案第三人未按拟制送达的规则直接宣告合同自公告之日起解除，于法无据。况且，原告公告后，次承租人遂向第三人书面函告，愿意代承租人支付相应的租金。原告与第三人亦订立了《代履行协议》，约定继续履行被告与第三人订立的《租赁合同》。故，被告与第三人订立的租赁合同未解除。关于次承租人垫付租金后是否享有追偿权的问题。被告蒋朝贵欠付第三人从2015年4月20日至2016年4月19日的房屋租金，在原告已向被告蒋朝贵支付了上述期间租金的前提下，又代被告蒋朝贵向出租人简阳百货公司支付了租金561400元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”的规定，原告享有对被告蒋朝贵5614**元的追偿权。关于被告蒋朝贵是否应向原告承担相应违约责任的问题。对于原告主张返还保证金5万元的诉讼请求，原、被告在《联合合同》第四条第4-1项约定，原告向被告缴纳保证金5万元，原告完全履行合约且撤场后三日内被告无息返还保证金。现原告与被告订立租赁合同的期限已到，原告也向被告付清了租金，被告也未举出其他证据证明原告有其他违约行为，被告蒋朝贵退还保证金的条件成就，故对原告主张被告蒋朝贵退还保证金5万元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告主张被告退还装修补偿金及承担违约金的诉讼请求，《联营合同》第九条第2款及《承诺书》第4、6条约定被告承担违约金40万元或退还装修保证金46万元的条件为第三人主张权利或被告未按时向产权人缴纳房租，造成原告不能正常经营。虽然本案被告未按期向产权人缴纳租金，但原告及时向第三人垫付了被告欠付的租金，致使第三人未收回案涉门市，原告也未举出其他证据证明蒋朝贵未按期向产权人缴纳租金的行为影响了原告的正常经营，应由原告承担举证不利的法律后果，故原告主张被告返还装修金及支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。对于资金占用利息损失，原告为被告垫付了租金561400元，产生相应的资金利息损失，原告主张按照年利率6%的标准计算资金利息损失，符合法律规定，本院依法予以支持。关于被告周崇瑛是否承担连带清偿责任的问题。二被告于2001年3月23日登记结婚，于2015年8月6日离婚。根据《中华人民共和国婚姻法》第四十一条“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。”的规定，本案被告蒋朝贵欠付第三人2015年4月20日至2016年4月19日期间的租金，二被告离婚前所欠付的租金，应作为二被告夫妻共同债务（即2015年4月20日至2015年8月6日期间欠付第三人的租金）。而2015年8月7日至2016年4月19日期间欠付第三人的租金，应作为被告蒋朝贵的个人债务。原告代被告蒋朝贵、周崇瑛向第三人支付2015年4月20日至2015年8月6日期间的租金166112.9元（108天×561400元÷365天），应由二被告共同偿还；原告代被告蒋朝贵向第三人支付2015年8月7日至2016年4月19日的租金395287.1元，应由被告蒋朝贵个人承担，而被告周崇瑛不承担。对于退还保证金5万元，原告在二被告夫妻关系存续期间向被告蒋朝贵缴纳5万元保证金，理应作为二被告的夫妻共同债务处理，由被告周崇瑛承担连带偿还保证金5万元的责任。即：被告周崇瑛对蒋朝贵所欠债务，在支付垫付租金166112.9元、返还保证金50000元及对应资金占用损失（以垫付租金166112.9元为计算基数，按照年利率6%的标准计算）的范围内承担连带清偿责任。故，对原告主张被告周崇瑛承担连带清偿责任的诉讼请求，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋朝贵在本判决生效后十日内向原告陈剑支付代垫租金561400元、保证金50000元，合计611400元，及资金利息损失（以代垫租金561400元为基数，从2015年10月12日起至付清之日止，按照年利率6%的标准计算）；二、被告周崇瑛对上述债务，在代垫租金166112.9元、返还保证金50000元，及代垫租金对应利息损失（以代垫租金166112.9元为基数，从2015年10月12日起至付清之日止，按照年利率6%的标准计算）的范围内承担连带清偿责任；三、驳回原告陈剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12406元，公告费600元，以上共计13006元，由原告陈剑承担3279元，被告蒋朝贵承担9727元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　　税旭东代理审判员　　王　雨人民陪审员　　陈玉华二〇一七年四月二十四日书　记　员　　陈叔余来源：百度搜索“”