（2017）黑01民终1456号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-30
案件名称
李小琳黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李小琳,黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民终1456号上诉人（原审原告）：李小琳，男，1988年5月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区南直路99号泰鑫国典小区*栋*单元****室。委托诉讼代理人：沈明，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张黎黎，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区建北街19号。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：张万友，黑龙江张万友律师事务所律师。上诉人李小琳、黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司（以下简称泰鑫房地产公司）因商品房买卖合同纠纷一案，均不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。李小琳的委托诉讼代理人沈明、张黎黎，泰鑫房地产公司的委托诉讼代理人张万友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小琳上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判泰鑫房地产公司按照同期银行贷款利率向李小琳支付逾期办理房产证的违约金，计算至2015年12月14日，共计金额53,785.01元。事实与理由：一审法院判令泰鑫房地产公司按照房屋总价款的日万分之零点三计算违约金于法无据。双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期办证的违约金约定过低，双方利益明显不对等。依据相关法律规定，在逾期办证违约金约定过低的情况下，买房人可以根据自己的实际损失情况，要求增加违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。泰鑫房地产公司辩称：一审认定李小琳、泰鑫房地产公司签订的房屋买卖合同中对李小琳方违约所约定的违约金比例远高于对泰鑫房地产公司方违约所约定的违约金比例，明显缺乏对等性及公平性。违约金比例的高低以及双方是否对等应当以双方违约可能造成的损害后果为依据进行衡量。本案所涉及合同第十五条关于延期办理房产证的违约责任，仅是关于合同附随义务的约定，其违约金标准不能与买受人逾期付款的主合同义务相比较。由此认定合同双方违约金比例的约定明显缺少对等性和公平性。因案涉合同并不是由泰鑫房地产公司拟定，而是由政府相关部门监制的通用文本，故合同第十五条并不存在减轻己房责任，加重对方责任的情形。且一审开庭后不久已经可以办理产权登记手续。一审判决泰鑫房地产公司支付代办费利息没有法律及合同依据。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，重新做出公正的判决。泰鑫房地产公司上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一审认定李小琳、泰鑫房地产公司签订的房屋买卖合同中对李小琳方违约所约定的违约金比例远高于对泰鑫房地产公司方违约所约定的违约金比例，明显缺乏对等性及公平性。违约金比例的高低以及双方是否对等应当以双方违约可能造成的损害后果为依据进行衡量。本案所涉及合同第十五条关于延期办理房产证的违约责任，仅是关于合同附随义务的约定，其违约金标准不能与买受人逾期付款的主合同义务相比较。由此认定合同双方违约金比例的约定明显缺少对等性和公平性。因案涉合同并不是由泰鑫房地产公司拟定，而是由政府相关部门监制的通用文本，故合同第十五条并不存在减轻己方责任，加重对方责任的情形。且一审开庭后不久已经可以办理产权登记手续。一审判决泰鑫房地产公司支付代办费利息没有合同及法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，重新做出公正的判决。李小琳辩称：1.一审判决认定事实没有错误，按案涉合同约定标准计算逾期办证和逾期交付房款的违约金相差近300倍，是泰鑫公司利用其优势地位而签订的格式合同，该合同条款有悖于公平原则。泰鑫公司称办理房产证是合同附随义务是对法律的曲解，其行为影响了李小琳对房屋的处分权。2.一审判决适用法律错误，应当按照《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对违约金予以调整。李小琳向一审法院起诉请求：泰鑫房地产公司给付李小琳逾期办理房屋所有权证违约金53,785.01元（自2014年2月25日起计算至2015年12月14日按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、泰鑫房地产公司返还李小琳缴纳的契税、代办费本金及利息8351.47元。一审法院认定事实：2013年1月16日李小琳、泰鑫房地产公司签订了《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份，合同中约定李小琳购买泰鑫房地产开发建设的位于哈尔滨市香坊区南直路、千山路泰鑫国典小区1栋2单元14层1405号房屋，该房屋建筑面积为54.62平方米，房屋总价款为488,547元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。3、办理房地产权属证书所需交纳的契税、手续费、他项权费、鉴证费、房屋维修基金等各项费用，依据国家规定，由买受方承担。”2013年1月9日李小琳向泰鑫房地产支付购房款208,547元，2013年2月25日李小琳向泰鑫房地产公司支付购房款271,600元及8400元。2013年3月7日李小琳向泰鑫房地产公司交付房屋契税6678.90元及代办费500元，共计7178.90元。另查明，庭审中泰鑫房地产公司承认截至本案开庭时止，本案争议房屋尚未完成产权登记的备案手续。一审法院认为，李小琳、泰鑫房地产公司于2013年1月16日签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效。李小琳、泰鑫房地产公司应当按照合同的约定各自履行合同义务，并承担相应的违约责任。关于李小琳要求泰鑫房地产公司给付逾期办理房屋所有权证违约金53，785.01元的诉讼请求，因按照李小琳、泰鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同书》第十五条的约定，泰鑫房地产公司应当在房屋交付使用后360日内，持办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而在庭审中泰鑫房地产公司承认截至本案开庭时止，本案争议房屋尚未完成产权登记的备案手续，故泰鑫房地产公司事实上已经超过了合同规定的备案期限，故一审法院认为李小琳不能在规定的期限内取得权属证书，泰鑫房地产公司应当承担相应的违约责任。关于李小琳诉请对违约金进行调整的诉讼请求，首先，李小琳、泰鑫房地产公司告签订的房屋买卖合同中对李小琳方违约所约定的违约金比例远高于对泰鑫房地产公司方违约所规定的违约金比例，明显缺少对等性及公平性。其次，此份房屋买卖合同系泰鑫房地产公司单方制作的格式化合同，合同第十五条对泰鑫房地产公司逾期办理产权登记备案手续规定的违约金条款，与对李小琳违约如逾期付款、逾期办理手续应承担的违约金相比较，明显属于减轻己方责任，加重对方责任。第三，泰鑫房地产公司在庭审中承认本案争议房屋截至开庭时止尚未完成产权登记备案，且泰鑫房地产公司亦未能提供证据证明其能够完成产权登记备案的时限，其违约行为一直处于持续状态，其结果将直接导致李小琳不能取得房屋的产权登记证书。而取得房屋产权登记证书是李小琳、泰鑫房地产公司签订的房屋买卖合同的附随义务，亦是李小琳购买商品房的根本目的之一，故李小琳请求对违约金进行调整的诉讼请求，符合法律的规定，予以支持。但对于李小琳要求按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付违约金的标准，泰鑫房地产公司已经按照合同的约定向李小琳交付了房屋，李小琳亦对本案争议房屋取得了占有、使用、处分和收益的权利，故李小琳诉请的违约金标准过高，依法予以调整。依照合同法的公平原则，为促使泰鑫房地产公司尽快积极履行义务，完成产权登记备案工作，并结合本案中房屋价值、当地经济发展水平等综合因素考虑，泰鑫房地产公司可按照总房价款日万分之零点三的标准向李小琳支付违约金。因李小琳未能提供进户通知单，证明其实际进户的时间，故按照一般商品房进户习惯，李小琳的进户时间可按其交付契税及代办费的时间计算，即2013年3月7日，故违约金可自2014年3月3日（即交付房屋360日后）起开始计算，计算至2015年12月14日，共计651天，故泰鑫房地产公司应当给付李小琳的违约金为9541.32元（488，547元×0.3/10,000×651天）。关于李小琳要求泰鑫房地产公司返还契税、代办费本金及利息8351.47元的诉讼请求，虽然现泰鑫房地产公司未能如期办理房屋产权证书，但因契税、代办费等项目亦属于办理产权登记的必要性支出，且对于通过贷款购房的业主，按照现行银行贷款政策，泰鑫房地产公司亦需向银行交纳一定的保证金，故对于贷款购房的业主应当由泰鑫房地产公司指定的代办公司办理相关的产权登记手续，故对李小琳要求退还代办费的诉讼请求，不予支持。但因泰鑫房地产公司已经超过约定的期限办理本案争议房屋的产权登记备案手续，且截至庭审时止仍未完成相关的备案义务，故泰鑫房地产公司一直无偿占有李小琳交付的契税等费用，应当向李小琳支付相应的利息，利息的标准可参考中国人民银行同期贷款利率的标准，自李小琳交付契税之日起即2013年3月7日起开始计算，计算至2015年12月14日。判决：一、泰鑫房地产开发公司于判决生效后十五日内给付李小琳延迟办理房屋产权登记备案违约金9541.32元；二、泰鑫房地产公司于判决生效后十五日内按照中国人民银行同期贷款利率给付李小琳自2013年3月7日起至2015年12月14日时止的代办费利息（代办费本金为7178.90元）；三、驳回李小琳的其他诉讼请求。本院二审期间，李小琳举示如下证据：营业执照（副本）复印件一份、结婚证复印件一份。拟证明李小琳与胡鸿飞系夫妻关系，因无法办理产权证，胡鸿飞的公司无法进行抵押贷款，房屋晚销售三年，迟延办证导致多缴税。泰鑫房地产公司质证认为，证据均为复印件，不能证明其真实性，该证据不是新证据，在原审中也应当存在，并不存在多支出税费的问题，且与本案无关联性。本院认证认为，该证据与本案无关联性，不能证明待证事实，故不予采信。本院二审期间，泰鑫房地产公司没有举示新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，李小琳、泰鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应属合法有效。李小琳、泰鑫房地产公司应当按照合同的约定各自履行合同义务。泰鑫房地产公司未在双方合同约定的期限内协助李小琳办理房屋所有权转移登记，构成合同违约，双方合同约定的违约金是否应予调整，应按何种标准进行调整为双方争议焦点。双方在合同中约定逾期办证违约金为已付购房价款的0.05%，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款指向的是双方对违约金没有约定的情况，并不适用于本案，故李小琳关于应按该条款支持其上诉请求依据不足，不应予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，双方争议应以双方合同约定为处理纠纷的基础，但本案存在双方约定固定的违约金而非按日计算违约金、逾期办证违约金与逾期付款违约金相比明显畸低、从合同约定违约日至今泰鑫房地产公司违约时间较长等客观因素。虽然李小琳提出的请求有认为约定违约金过低应予调整但未举示有效证据证明实际损失的情形，但按合同约定进行处理双方利益失衡非常明显。一审判决酌定按照总房价款日万分之零点三的标准判决泰鑫房地产公司向李小琳支付违约金既与本案实际情况相当亦符合民法的公平、诚信基本原则，本院对此不予调整。关于泰鑫房地产公司主张代办费利息没有依据的问题，依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定“有偿的委托合同，因委托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。……”。本案中，双方虽未签订书面的委托合同，但泰鑫房地产公司实际收取了李小琳的产权办理费用，该费用包含案涉房屋办理权属登记需要支付的各种税费及提供代办服务收取的费用。因泰鑫房地产公司未在《商品房买卖合同》中约定的期限内完成产权办理，期间泰鑫房地产公司一直占用李小琳交付的代办费用，故泰鑫房地产公司应向李小琳支付因逾期办证而占用代办费期间的利息损失，一审判决对此认定，并无不当。综上所述，李小琳与泰鑫房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1229元,由李小琳负担906元，由黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司负担323元。本判决为终审判决。审判长 许思东审判员 宋彦辉审判员 宋 凯二〇一七年四月二十四日书记员 周小倩 微信公众号“”