（2017）粤06民终791号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-19
案件名称
朱启玉、佛山市南海区狮山镇山南村岐阳股份合作经济社土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱启玉,佛山市南海区狮山镇山南村岐阳股份合作经济社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终791号上诉人（原审被告）：朱启玉，女，1959年8月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李杰南，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凤霞，广东骏和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区狮山镇山南村岐阳股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：关志强。委托诉讼代理人：董玉乐，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：董迎霞，广东毅隽达律师事务所律师。上诉人朱启玉因与被上诉人佛山市南海区狮山镇山南村岐阳股份合作经济社（以下简称岐阳合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于1月23日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱启玉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回岐阳合作社的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由岐阳合作社承担。事实与理由：一、一审法院以岐阳合作社测量面积作为朱启玉建筑物的占用面积没有依据。涉案的租赁合同中并没有约定租赁土地的四至范围，测量时也没有通知朱启玉到场，根本无法核定应测量的四至定点，其边线也无从确定，测量人员不具备相应的测量资质，结合测量报告中将应为公共道路分摊的面积作为防火通道面积进行测量的计量方式，足见该测量报告无论从测量的资质还是测量的程序上来说，均存在瑕疵，不应采信，现一审判决采信该测量报告，并将报告中的测量面积作为朱启玉建筑物实际占用面积，缺乏依据。二、一审判决判令朱启玉从2010年10月1日起支付使用费没有依据。本案中，岐阳合作社并未能举证证明朱启玉从2010年起即占用其所主张的土地面积，庭审过程中一审法院也未就实际占用的时间进行查证，按照相关法律的规定，占用时间的举证责任在岐阳合作社一方，现岐阳合作社无法举证，举证不能的责任应由其承担，一审判决判令朱启玉从2010年10月1日起支付使用费没有依据。被上诉人岐阳合作社答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。岐阳合作社向一审法院起诉请求：1.朱启玉向岐阳合作社支付2010年10月1日起至2015年9月30日期间多占732.8平方米土地租金219840元（每月每平方米5元）；2.朱启玉向岐阳合作社支付2015年10月1日起至2016年1月31日多占732.8平方米土地租金20518.4元（每月每平方米7元）；3.本案诉讼费用由朱启玉承担。一审法院查明:1997年10月9日，原南海市松岗镇岐阳村经济合作社（甲方）与朱启玉（乙方）签订《租地合同书》（以下涉讼合同），约定甲方将庙岗尾（土名）道路边岗地1.15亩租给乙方。租期40年，从1993年1月1日起至2032年12月31日止。每亩18000元，一次性付款，合计20700元等等。2005年4月15日，原佛山市南海区松岗镇山南村岐阳经济合作社（甲方）与朱启玉（乙方）签订《租地协议书》（以下涉讼合同二），约定甲方将庙岗尾土地150平方米租给乙方。租期27年8个月，从2005年5月1日起至2032年12月31日止。2010年5月1日至2015年4月30日每月每平方米租金为1.3元，2015年5月1日至2032年4月30日每月每平方米租金为1.69元等等。2016年4月14日，佛山市南海区狮山镇山南社区居民委员会出具《关于岐阳经济社租赁土地的情况说明》，载明：一、岐阳合作社租赁的土地基本是1993年起开发，鉴于当时的指导政策和社会环境，所开发的土地并没有完善用地的审批手续，至今仍没有办理建设用地使用权证。二、各村民小组确定了承租方和租赁地块并确定丈量日期后，社区指派村委会的主管干部、财务人员会同村小组、经济社的正、副负责人和村民代表等约十多人到租赁地块进行面积丈量，先由正、副小组长和会计确定四至位置并设置桩柱，后正、副小组长和会计用皮尺在桩柱之间丈量，记录后由参加人员和承租方签名确认，经确认后的实际租赁面积即约定在租赁合同中，并按该面积交付予承租方使用和计收租金。至于消防通道，因丈量的实际面积范围均可直接加建建筑物，租赁合同没有约定，因此，不存在消防通道和通行道路的分摊问题等等。佛山市南海区狮山镇山南社区居民委员会、佛山市南海区狮山镇城乡统筹局出具《证明》，证明南海市松岗镇岐阳村民委员会、南海市松岗镇岐阳村经济合作社、佛山市南海区松岗镇山南村岐阳经济合作社、佛山市南海区狮山镇山南村岐阳股份经济合作社实际均为岐阳村民集体经济组织，由于政府行政规划原因，现统一名称为岐阳合作社，隶属于佛山市南海区狮山镇山南社区居民委员会，由岐阳合作社承担上述不同名称单位所有权利和履行所有义务。另查明，朱启玉承租土地后，在土地上起建厂房。经广州奥格智能科技有限公司测绘，厂房占地面积为1542.5平方米。广州奥格智能科技有限公司具有甲级测绘资质。一审法院认为，行政主管部门确认岐阳合作社承接属于原南海市松岗镇岐阳村经济合作社的权利义务，故岐阳合作社本案主体适格。涉讼土地未办妥使用权证，岐阳合作社未举证证明其土地规划、用途符合管制要求，涉讼合同一、二因违反法律强制性规定而无效。涉讼合同无效，朱启玉应按实际占用土地情况向岐阳合作社计付占有使用费。经测绘，朱启玉起建厂房后实际占用土地1542.5平方米，相较于合同约定使用面积916.67平方米（1.15亩×666.67平方米/亩+150平方米），多占用土地625.83平方米（1542.5平方米-916.67平方米），朱启玉应支付相应占有使用费。岐阳合作社主张的其余多占土地，实际为公排水通道、公共道路分摊，但涉讼合同未约定此类土地数额，亦未约定朱启玉须承担相应土地使用费，岐阳合作社亦未举证证明双方对土地分摊达成一致，现岐阳合作社主张朱启玉支付其余多占土地使用费没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。关于占有使用费标准，岐阳合作社虽主张按每月5元、每月7元标准计算，但朱启玉不予认可，根据自愿、平等原则，即便岐阳合作社所主张标准经集体讨论决定，仍属于岐阳合作社单方意思表示，不能强加于朱启玉，且朱启玉使用土地状态由来已久，有历史延续性，故一审法院认为应参照合同约定租金标准计算占有使用费，故结合岐阳合作社诉讼请求，朱启玉应向岐阳合作社支付2010年10月1日至2016年1月31日的多占用土地的使用费欠款54265.72元（625.83平方米×1.3元/平方米/月×55个月+625.83平方米×1.69元/平方米/月×9个月）。岐阳合作社诉请超出一审法院核定范围部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱启玉应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2010年10月1日起至2016年1月31日止的使用费欠款54265.72元予岐阳合作社；二、驳回岐阳合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4905.37元，由岐阳合作社负担3748.73元，由朱启玉负担1156.64元。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人上诉及答辩意见，本案二审的上诉争议焦点系朱启玉是否存在多占租赁土地的事实、应否从2010年10月1日起支付多占土地使用费的问题。首先，关于朱启玉是否存在多占租赁土地之事实的问题。本案中，岐阳合作社主张朱启玉实际占用土地面积多于案涉租赁合同约定之租赁土地面积之事实，对此，依据民事诉讼活动中“谁主张，谁举证”之举证原则，岐阳合作社对该待证事实负有相应的举证责任。其为证明上述待证事实，向法院提交了其单方组织的由广州奥格智能科技有限公司进行实地测绘后出具的面积测量报告。该测绘报告虽系岐阳合作社单方组织，但广州奥格智能科技有限公司系具有合法资质的测绘主体，且亦未有证据显示该测量程序及测量方法存在严重瑕疵的情况下，该证据具有证明效力。即是说，岐阳合作社已经完成初步的举证责任，其在本案中的举证已达到法定证明标准，该测绘报告可以作为确定本案相关事实的依据。若朱启玉主张其不存在多占土地之事实，则该举证证明责任发生转移，应由朱启玉在诉讼中提供相反证据，并能足以推翻上述广州奥格智能科技有限公司出具的相关测绘报告。但在本案一、二审诉讼过程中，朱启玉均未向本院提供任何相关反证以证明其主张的待证事实，故一审法院在衡量双方举证的情况下，采信岐阳合作社提供的面积测绘报告之证明力，并以此作为本案认定事实的依据，具有相应的事实依据和法律依据，本院予以维持。基于上述，根据测绘报告，朱启玉所建厂房实际占用土地面积为1542.5平方米，相比其合同约定的租赁土地面积916.67平方米，多占用了土地625.83平方米，故其理应就其多占用部分土地支付相应的土地使用费。其次，关于朱启玉应否从2010年10月1日起支付多占土地使用费的问题。由于朱启玉多占用租赁土地的事实由朱启玉最开始租赁案涉土地时的土地面积与测绘公司进行现状测绘时的占用土地面积相对比而计算出的，因此可推定朱启玉多占用土地的事实存在于其租赁合同期间，而岐阳合作社主张从2010年10月1日起计付多占土地的使用费相对合理，符合本案实际和法律规定，况且朱启玉亦未能提供证据证明其多占用土地面积的事实迟于岐阳合作社主张的时间点，故朱启玉的该项上诉主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上，朱启玉的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1156.64元，由上诉人朱启玉负担。本判决为终审判决。审判长 温万民审判员 余珂珂审判员 徐允贤二〇一七年四月二十四日书记员 陈敏仪 微信公众号“”