（2016）陕0427民初468号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-06-07

案件名称

赵某与咸阳腾宇实业有限公司某用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

法院

彬县人民法院

所属地区

彬县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵某,咸阳腾宇实业有限公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

陕西省彬县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0427民初468号原告：赵某，男，汉族，彬县。委托诉讼代理人：房建涛，彬县148法律服务所法律工作者。被告：咸阳腾宇实业有限公司。住所地：陕西省彬县公刘街腾宇国际*号楼****室。法定代表人：杨卜强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田选民，男，汉族，住彬县。系该公司员工。原告赵某与被告咸阳腾宇实业有限公司某用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人房建涛、被告委托诉讼代理人田选民均到庭参加诉讼，原告赵某、被告咸阳腾宇实业有限公司法定代表人杨卜强未到庭。本案现已审理终结。原告赵某向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告迟延交房损失166752元及违约金150000元；2.被告将1-2楼安全通道及楼梯、现用卫生间、北面按户防盗门施工到位；3.被告将1、2楼多出面积分割给原告60㎡，加盖的4楼商铺分割给原告100㎡；4.被告负责给原告办理房产证，将楼房土地使用权证交付原告保管，并向原告出示某工程质量合格备案表。事实和理由：2010年11月4日原、被告签订了房地产合作开发合同，约定在公刘街与新市街十字东北角开发腾宇国际财富中心，甲方为原告等12人，乙方为被告，原告等12人系国有土地使用权人，被告在该地建筑地上26层，地下1层。其中1-3层为裙楼商铺，4-26层为住宅楼，商铺一楼北面按户安装防盗门，1-3层商铺两端各安装洗手间；1、2、3楼在南面楼层中央设置一个规格为6.6×10.2米楼梯，在北面东西两角设置一个规格为2.8×6米安全通道；如甲方未能按本合同条款约定的时间交付甲方所得商铺，影响了乙方商铺租赁，乙方应按市场指导租金价格向甲方支付商铺租金，从保证金中予以扣除，合同约定一方违约支付对方违约金为150万元。同时约定原告应分得建筑面积一楼224.58㎡、二楼243.93㎡，共计468.51㎡。工期为30个月，竣工后180天内办完房产证交于甲方，但被告并未给原告办理房产证、未按合同约定安装安全通道和楼梯、卫生间、防盗门、1、2楼未按合同约定进行分配、并违约加盖第四层裙楼。2015年8月经过几次拉房分面积，至今没有明确的书面分割方案，房屋四至模糊不清，导致原告多项合同权利和利益未能实现，双方多次协商未果，故诉至法院，请求判如所诉。被告咸阳腾宇实业有限公司辩称，原告方所诉签订合同属实。原告等12人已委托杨某、曹某、刘某三人作为其合法代理人办理相关事宜，原告诉请要求被告给付其违约金等需要解决的问题，已经原告委托代理人与被告关于腾宇国际房地产开发项目工程总结，就工程存在问题协商处理。原告所述问题已得到处理，被告并未违约，故不支付迟延交房损失及违约金；被告已将土地证交付给了原告方；被告1-2楼安全通道及楼梯、可现用卫生间、北面按户防盗门等工程问题已处理完毕；裙楼增建第4层有城建部门批文，且有某方、业主代表、施工方、质量验收站四方签署协议，故原告无权分割裙楼4楼商铺；该工程未经竣工验收，行政部门未颁发验收合格证，无法出示某工程质量合格备案表，故请求依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了房地产合作开发合同1份、商铺租赁合同1份、现场照片6张、土地联合开发合同1份，被告围绕诉讼主张依法提交了工程总结1份、补充协议1份、收条1份、委托书1份、复函1份，本院组织当事人进行了证据交换和质证。另外，法院依职权对案外人杨某、曹某、刘某进行了询问并当庭向原、被告宣读了询问笔录。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供商铺租赁合同系原告与案外人签订，约定的房屋租赁价格系两人意思自治，仅在该两人之间存在法律约束力，不能代表该地段同类型或相似类型房屋的市场租赁价格，另该案外人未到庭，原告亦未提供其他证据予以佐证，该合同真实性无法核实，故对原告提供的商铺租赁合同不予采信；原告提供土地联合开发合同，因与本案无关联性，不予确认；原告提供照片6张，经本院现场调查，房屋实际情况与照片反映情况一致，故对原告提供的6张照片予以采信；对杨某、曹某、刘某的询问笔录、被告提供7份委托书、被告提供关于腾宇国际房地产开发项目工程总结、土地证收条，因能够相互印证，综合予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与杨某、曹某、刘某等12人在彬县公刘街与新市街十字东北角有商贸及综合用地共计5656.50平方米。2010年9月20日，原告等土地使用权人书面委托杨某、曹某、刘某作为其合法代理人全权代表其办理相关事项。2010年11月4日，原告、杨某、曹某、刘某等12人与被告签订了房地产合作开发合同。其合同内容：原告等12人（甲方）与被告（乙方）合作开发原告等12人拥有该土地，项目名称为腾宇国际财富中心，建筑地下1层，地上26层，地上1-3层为裙楼商铺，4-26层为住宅楼，一楼北面按户安装防盗门，1-3层商铺两端各安装洗手间一间，1、2、3楼在南面楼层中央设置一个规格为6.6×10.2米楼梯，在北面东西两角设置一个规格为2.8×6米安全通道，原告实际应分得建筑面积一楼224.58㎡、二楼243.93㎡，共计468.51㎡。施工期30个月，完工后180天办理房产证交予原告等12人，被告未能按本合同条款约定的时间交付原告方所得商铺，影响了其商铺租赁，被告应按市场指导租金价格向甲方支付商铺租金，从保证金中予以扣除，双方有乙方违约，支付对方违约金为人民币150万元。同时约定由被告书面通知原告等12人办理交接手续，并出示《某工程质量合格备案表》，在不影响原告等12人办理银行按揭、房产证手续的情况下，将土地证办理于原告等12人名下。2011年4月25日彬县住房和城乡某局下发彬建规函［2011-04］关于腾宇国际商住楼原设计方案变更的复函，内容为：1.裙楼增加一层（原三层裙楼变更为四层裙楼），主楼相应的减少一层，总层数不变；2.主楼和裙楼南侧平行退后公刘街道路中心线的距离由34.9米调整为31米；其它批准内容不变。后因此楼层结构变化，被告于2011年5月10日与原告等12人委托代理人杨某、曹某、刘某签订补充协议，内容为：“一、甲、乙双方同意裙楼（商铺）增加一层，即原三层裙楼变更为四层裙楼（商铺）。二、增加四层裙楼归被告所有，其它条款依据原合同执行。三、其它楼体结构依据设计院最终审核图纸结构某”。之后被告开始施工，直至竣工。2016年2月3日原告等12人的委托代理人杨某、曹某、刘某与被告签订了关于腾宇国际房地产开发项目工程总结，就工程存在问题及处理办法总结如下：1、被告延期交付原告商铺19个月，处理意见为按原告方于2015年8月16日与第三方签订的商铺租赁价格计，被告应赔偿原告方商铺租赁费276.355万元及违约金150万元，共计426.355万元，被告为一楼商铺安装门、挂石材及一、二楼安装消防管道，双方经协商予以相互抵消，双方互不找差；2、南面两间未预留一同口，北面未按户安装防盗门，一楼商铺未按合同要求进行分配，处理意见为原告方认为该商铺某已成事实，不能再更改，且该分配方法经过甲方各位业主同意；3、商铺一楼违约项目房产证未办理问题，处理意见为咸阳腾宇实业有限公司适时根据彬县人民政府政策按照合同要求负责办理，个人所需房产证时，由咸阳腾宇有限公司协助办理。另查明，2016年2月3日，被告将土地使用证交付原告等12人的委托代理人杨某、曹某、刘某三人，该三委托代理人亦向被告出具了收条。二楼的安全通道即是楼梯，被告在原有安全通道的基础上还增建了部分安全通道。被告虽未按合同约定修建卫生间，但按其面积分割比例将卫生间面积分给了原告等12人。另查，被告申请的某工程质量合格备案表仍在办理中，亦未向原告出示，房产证尚未办理。本院认为，原、被告自愿签订的房地产合作开发合同，双方权利义务明确，且双方均已履行大部分义务，被告已向原告交付了房屋，因此该合同合法有效，原、被告应按照约定全面履行各自的义务。从合同内容分析，原告只提供土地使用权，不承担经营风险，只取得固定利益，应当认定为某用地使用权转让合同。按照合同约定被告有向原告出示某工程质量合格备案表及协助原告办理个人房产证的义务，但被告未按合同约定履行，故被告应继续履行合同该项义务，原告该项主张，本院依法予以支持。原告等人委托杨某、曹某、刘某三位代理人办理本案所涉合同相关事项，原告应对三位代理人的代理行为承担相应的后果。三位代理人与被告签署关于腾宇国际房地产开发项目工程总结，对原告主张的迟延交房损失及违约金、北面按户防盗门、土地证、分割建筑面积的问题予以协商处理，故对原告该项主张不予支持。对原告将公共设施1-2楼安全通道及楼梯、可现用卫生间增建安装到位的主张，因被告在原有合同约定的安全通道基础上还增建了部分安全通道，被告未安装的卫生间，因原告等12人按照面积比例已分割了卫生间面积，原告两项主张已处分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告咸阳腾宇实业有限公司于本判决生效之日起30日内向原告赵某出示某工程质量合格备案表；二、被告咸阳腾宇实业有限公司于本判决生效之日起60日内协助原告赵某办理房产证；三、驳回原告赵某其他诉讼请求。案件受理费3955元，由原告赵某、被告咸阳腾宇实业有限公司各半承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。审　判　长　　杨　凯审　判　员　　王　铮人民陪审员　　程振涛二〇一七年四月二十四日书　记　员　　许颖妍附：裁判适用的法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：百度“”