（2017）黔26民终367号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-06-02

案件名称

贵州苑平房地产开发有限公司、雷轶商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贵州苑平房地产开发有限公司,雷轶,肖胜菊

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民事判决书（2017）黔26民终367号上诉人（一审被告）:贵州苑平房地产开发有限公司，住所地：丹寨县龙泉镇建设北路。法定代表人：肖功平，总经理。委托诉讼代理人：龚经涛，��州兄弟律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:雷轶，男，苗族，1985年4月7日出生，贵州省丹寨县人，住丹寨县。被上诉人（一审原告）:肖胜菊，女，瑶族，1982年10月9日出生，贵州省丹寨县人，住丹寨县。上诉人贵州苑平房地产开发有限公司因与被上诉人雷轶、肖胜菊商品房预售合同纠纷一案，不服丹寨县人民法院(2016)黔2636民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州苑平房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决重复计算上诉人应承担的违约金数额，违背事实和法律。合同约定交付商品房和交付办理房屋转移登记的相关文书的时间是同一天，逾期交房必然逾期交付办理房屋转移登记的相关��书，一审判决上诉人承担逾期交房违约金的情况下，判决上诉人再次承担逾期交付办理房屋转移登记的相关文书的违约金，重复支持违约金。逾期交付办理商品房转移登记的相关文书部分的违约金不应得到支持。二、一审认定事实错误。办理房屋转移登记的相关文书是什么文书，是否在交房时确定有需要提交的该类文书，属于不清楚的状态。一审判决上诉人为不清楚且不确定是否存在的事实承担违约责任，认定事实错误。一审对房屋转移登记的相关文书理解为商品房所有权初始登记的文书，理解错误。交付办理房屋转移登记的相关文书并不是办理房产证，不能按照逾期办理房产证来理解和适用法律。三、假定逾期交付办理房屋转移登记的相关文书应当支付违约金，合同中约定的日万分之五的违约金也过分高于被上诉人的损失，应当予以调整。本案中逾期交付办理房屋转移登记的相关文书并不会给被上诉人造成任何的经济损失，二审若认为必须支持该项违约金，请求把该项违约金调整至逾期交房违约金的一半以下。被上诉人雷轶、肖胜菊辩称：一、一审法院不存在重复计算违约金的问题。上诉人存在逾期交付房屋和逾期交付商品房转移登记有关文书两个违约的事实，合同里分别约定，且约定承担违约金的计算各不相同，一审分别计算正确。二、关于“商品房转移登记的相关文书”的问题。房屋转移登记是因房屋买卖等原因致使其权属发生转移后进行的房屋所有权登记，有关文书即大产权证及分产权证等。办理房屋权属转移登记，房屋所有权才发生转移，合同约定交付办理商品房转移登记文书及违约金符合相关法律规定。三、关于约定日万分之五的违约金是否过高的问题。该约定是上诉人自己提供的格式合同，不��偏颇的情形。若上诉人不去办理商品房转移登记，房屋权属不明，有可能出现此商品房被另外出售、查封、拍卖的情形，由此给被上诉人带来的损失是无法计算的。此违约金的约定不存在过高的问题。一审判决事实清楚，证据充分，适用法律恰当，判决结果正确，请求驳回上诉、维持原判。一审原告雷轶、肖胜菊一审诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房的违约金12160.92元、逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金60804.62元，两项共计72965.54元；2、判决被告向原告交付商品房转移登记的有关文书。一审法院认定事实：2013年3月7日，原告为购买商品房向被告交纳定金2万元，双方于2014年7月28日签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买其开发的位于贵州省丹寨县××生态移民××单元××的房屋一套，该房屋房号为1-4-4，建筑面积��126.17平方米，套内建筑面积为117.28平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价1938.16元，总价款为227307元；原告应于合同签订之日向被告支付首期房款107307元，余款120000元以银行按揭支付；被告应于2014年12月31日前向原告交付商品房；被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同同时约定出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在该约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，自约定日期起60日后，出卖人仍不交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订前，原告于2013年11月18日、2014年7月21日分别向被告支付购房款52279元和35000元，合同签订之日支付28元，加上之前交付的定金20000元，原告共计交付购房首付款107307元。原告以所购买的该套商品房及其权益作为抵押物向案外人中国农业银行股份有限公司丹寨县支行申请商品房按揭（抵押）借款，2014年9月26日，原告作为借款人，被告作为保证人与案外人中国农业银行股份有限公司丹寨县支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额120000元，案外人直接将借款一次性以原告购房款名义划入被告的售房专户内。此后，被告未能按合同约定在2014年12月31日前向原告交付房屋和办理商品房转移登记的有关文书，直到2016年6月20日才电话通知原告前去办理交房手续，现原告同意接收房屋。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同��是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属于有效协议，应受法律保护。原、被告签订协议后，原告依约向被告支付了购房款227307元，而被告却未按照协议的约定在2014年12月31日前向原告交付房屋，直至2016年6月20日才通知原告收房，超过约定期限536天，已严重逾期，构成违约。因此，原告要求被告按已付房款总额日万分之一的约定支付逾期交房违约金12160.92元的诉讼请求，予以支持。因合同中对于房屋转移登记的相关文书的交付有约定，从约定条款上理解，该相关文书是指商品房所有权初始登记的文书，被告没有在约定期限内交付该文书，应当按照约定支付违约金，故原告对逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金的请求，予以支持。但原告计算的时间有误，从合同履行情况看，被告逾期交付所有权登��相关文书的期间为2015年1月1日至2016年6月20日，该期间共计536天，而不是537天，按合同约定扣除60日后按476日来计算违约金，因此476日产生的违约金为54099.07元（227307元×0.0005×476天），原告超出此数额的请求，不予支持。在被告向原告承担违约责任后，仍然负有交付房屋所有权登记文书的义务，故原告要求被告交付商品房转移登记的有关文书的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、被告贵州苑平房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，一次性向原告雷轶、肖胜菊支付逾期交房违约金12160.92元、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金54099.07元，两项共计66259.99元；二、被告贵州苑平房地产开发有限公司在本判决生效之日起九十日内向原告雷轶、肖胜菊交��办理商品房转移登记的有关文书。案件受理费1624元，减半收取541元，由被告贵州苑平房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点：1、上诉人是否应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。2、双方约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金是否过高，是否应当调整。1、关于上诉人是否应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定上诉人于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，自约定日期起60日后仍不能交付的，被上诉人不退房的，上诉人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有��文书之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金。按照合同约定，上诉人应当向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，从双方签订合同的目的和约定条款理解，办理商品房转移登记的有关文书即办理商品房所有权转移登记的文书，上诉人在约定日期内未能交付，按合同约定应当承担违约责任。合同中对逾期交房和逾期交付办理商品房转移登记有关文书分别约定了违约责任，上诉人按合同约定应当承担逾期交房违约责任，并不影响其根据合同约定应当承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。因此，一审判决上诉人承担此两项违约责任，不存在重复计算违约金的问题。上诉人主张不应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任的意见，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。2、关于双方约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金是否过高，是否应当调整的问题。根据《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2014年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，自约定日期起60日后仍不能交付的，被上诉人不退房的，上诉人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金。上诉人未能在合同约定日期内交付办理商品房转移登记的有关文书，按合同约定应当承担违约责任。根据本案实际情况，上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书，并未影响到被上诉人对房屋的居住、出租，因被上诉人系贷款购房，即使办理了房屋产权证书也抵押在银行，但因被上诉人未能及时获得房屋所有权证书，未能对自己的房屋享有根本的所有权，给被上诉人的处分权造成了一定的影响，因此，上诉人违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给被上诉人造成的损失系难以确定的。而且按双方合同约定，逾期交付办理商品房转移登记有关文书需按日支付已付购房款万分之五的违约金，按被上诉人已付购房款计算违约金为每日113.65元，一个月则为3409.61元，约定明显过高，上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书也不可能给被上诉人造成如此大的损失，因此，上诉人请求对该违约金进行调整，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。因此，根据被上诉人的诉讼请求，上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金按已付购房款227307元从2015年1月1日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至2016年6月20日。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持，不成立部分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但部分判决不当，对不当部分本院予以纠正。��照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持丹寨县人民法院(2016)黔2636民初438号民事判决第二项，即：“被告贵州苑平房地产开发有限公司在本判决生效之日起九十日内向原告雷轶、肖胜菊交付办理商品房转移登记的有关文书。”二、撤销丹寨县人民法院(2016)黔2636民初438号民事判决第一项；三、上诉人贵州苑平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人雷轶、肖胜菊逾期交房违约金12160.92元；四、上诉人贵州苑平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人雷轶、肖胜菊逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金按已付购房款227307元从2015年1月1日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算至2016年6月20日。五、驳回被上诉人雷轶、肖胜菊的其余诉讼请求。一审案件受理费1624元,减半收取812元，由上诉人贵州苑平房地产开发有限公司负担370元，由被上诉人雷轶、肖胜菊负担442元。二审案件受理费1456元，由上诉人贵州苑平房地产开发有限公司负担725元，由被上诉人雷轶、肖胜菊负担731元。本判决为终审判决。审判长　刘　琴审判员　杨再幸审判员　田　嫄二〇一七年四月二十四日书记员　赵艳萍微信公众号“”