（2017）辽06民终451号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-09-28

案件名称

刘大鹏与凤城市明光物业服务有��公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省丹东市中级人民法院

所属地区

辽宁省丹东市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘大鹏,凤城市明光物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省丹东市中级人民法院民事判决书（2017）辽06民终451号上诉人（原审被告）：刘大鹏，男，1961年7月7日出生，汉族，中国工商银行凤城支行职员，住凤城市。被上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司。住所地：凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小��*号楼。法定代表人：汪希波，该公司经理。委托诉讼代理人：包勤朴，男，1958年7月23日出生，蒙古族，该公司副经理，住凤城市。委托诉讼代理人：唐德勇，男，1971年10月31日出生，满族，该公司职员，住凤城市沙里寨镇。上诉人刘大鹏因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业）物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2016）0682民初3031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘大鹏、被上诉人明光物业的委托诉讼代理人包勤朴、唐德勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘大鹏上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，判决被上诉人免收2011-2015年的物业费。事实和理由：一、由于被上诉人没有认真履行物业合同导致上诉人的财产损失。二、物业收费不合理。上诉人家住二楼，根本不用使用电梯，上诉人也没有领取过电梯智能卡，不应当缴纳电梯使用费，被上诉人认为上诉人使用电梯，应当承担举证责任。三、服务质量低下，消耗大量维修基金。故被上诉人的服务存在严重瑕疵，人民法院应当判决减免物业费。明光物业辩称，物业合同约定业主个人财产不在物业服务管理范围内，上诉人所称的水管问题已经向上诉人赔偿了5000元，被上诉人收取物业费是合理的，消耗维修基金是有根据的。明光物业向一审法院起诉请求：判令被告立即给付拖欠2011-2015年度的物业服务费8065元及违约金2420元，共计10485元。一审法院认定事实：2011年1月1日，原告明光物业与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告明光物业对河畔新��小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一一年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止。原告明光物业按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告明光物业正常收入而导致原告明光物业无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理��域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。合同签订后，原告明光物业开始为河畔新城小区提供物业服务。2011年5月26日，原告明光物业与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月��平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照。则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。2013年12月31日，原告明光物业与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原��明光物业对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。原告明光物业按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委��管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告明光物业正常收入而导致原告明光物业无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。合同签订后，原告开始为河畔新城小区提供物业服务。原告明光物业起诉河畔新城小区业主索要物业服务费为系列案件，在案件审理过程中，经查实，原告为被告所在小区服务过程中存在小区道路损坏、绿地维修、养护不到位、绿地私自占用、小区公共空间私搭乱建、安防监控设施维修保养不到位、安保工作不尽责等现象。被告刘大鹏为凤城市河畔三期X街X＃楼X单元X室业主，建筑面积为149.32平方米。原告陈述高层住宅的二楼使用电梯的次数少，将物业服务合同中的高层住宅二楼的物业服务费每月每平方米1元，降低到每月每平方米0.9元，每年物业费为1613元。现原告明光物业为向被告刘大鹏索要2011至2015年度物业服务费8065元及违约金2420元，合计10485元而诉至本院。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务，业主受物业合同约束的具体表现，就是基于物业服务合同，既享有接受完善物业服务的权利又应履行交纳物业费的义务。原告与凤城市凤凰城区河��新城小区业主委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，原告与小区业主均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。原告按物业服务合同的约定提供了相应的服务，被告亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。原告在催缴物业服务费时考虑了被告是居住在高层二楼的住户，使用电梯次数较少的情形，而降低被告物业服务费的标准，且被告未提供其从未使用电梯的证据，故对其不应交纳电梯的抗辩观点，本院不予采纳。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条有“房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任”的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条有“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”的规定。对于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，《住宅专项维修资金管理办法》规定，可以申请使用住宅专项维修资金。关于住宅共用部位，该办法第三条规定，“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等”。以上规定表明，商品房在保修期间内出现质量缺陷��房地产开发企业应承担保修责任或由建设单位、房屋建筑所有人通知施工单位承担保修责任。住宅共用部位保修期满后的维修，可依规定申请使用住宅专项维修资金进行维修。物业服务企业与商品房的开发建设单位、施工单位分属不同的法律主体，各自承担不同的法律义务及合同义务，被告可依有关规定处理房屋的质量缺陷问题，将本应由开发建设单位、施工单位承担的房屋质量缺陷责任加之于物业服务企业并拒付物业服务费用不当，被告家玻璃碎掉、排水管接错的情况，如被告认为其损失是由原告造成，可另行主张权利，并不构成其拒绝交纳物业服务费的理由，故对被告的此项抗辩观点本院不予支持。关于被告提出诉讼时效的观点。原告自2001年至2016年均在河畔新城小区内张贴催费通知，属法定的诉讼时效中断情形，故对被告的抗辩观点不予采纳。关于原告请求支付违约金一项，物业服务合同虽然约定逾期交纳物业费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金，但因其自身服务瑕疵造成被告拒交服务费，其自身亦存在过错，故对原告请求违约金的主张，本院不予支持。综上，原告请求被告给付2011年至2015年的物业管理费8065元，符合双方合同约定的物业服务费标准，本院予以确认。一审判决：一、被告刘大鹏给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费8065元，于本判决生效后十日内支付；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，由原告明光物业承担10元，被告刘大鹏承担20元。双方当事人在二审期间均未提供新证据。本院对双方当事人在一审中提供证据的认证意见与一审法院认证意见一致。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点问题为：一、上诉人以其财产损失系被上诉人未尽服务职责所致是否是其主张免除物业服务费的合理理由；二、上诉人应否交纳电梯使用费。关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，根据上述法律规��，业主有权追究物业公司的违约责任，但由于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属于不同的法律关系，因此业主不能因为物业公司存在违约行为而拒绝交纳物业管理费。本案中，被上诉人按物业服务合同的约定提供了相应的服务，上诉人亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。现上诉人以物业服务不到位导致其财产损失为由，请求免除物业费没有法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。被上诉人与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，明确了物业费收取的标准，上诉人作为该小区业主，应当受物业服务合同的约束。2011年5月26日，河畔新城业主委员会与被上诉人签订物业服务合同补充协议，约定高屋住宅（电梯楼）二层物业费标准为1.00元；凤城市物价局作出的《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》中确定高��电梯住宅电梯费0.50元/月.平方米，均没有将二层楼免收电梯费作为例外情形，因此上诉人应当交纳电梯使用费。被上诉人考虑到高层住宅二楼使用电梯的次数较少，已将高层二楼的物业服务费由每月每平方米1.00元降低至每月每平方米0.9元，原审法院据此认定物业费标准并无不当。综上所述，上诉人刘大鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人刘大鹏负担。本判决为终审判决。审判长　　姜淑晶审判员　　关　爽审判员　　康　璐二〇一七年四月二十四日书记员　　王秀文关注微信公众号“”