（2017）川0114民初6095号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-09-12
案件名称
成都市大丰房地产开发有限公司与周鑫、秦英商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都市大丰房地产开发有限公司,周鑫,秦英
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十四条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0114民初6095号原告：成都市大丰房地产开发有限公司，住所地成都市新都区大丰街道外南街66号。法定代表人：李林，董事长。委托诉讼代理人：刘成建，四川法锐律师事务所律师，特别授权代理。被告：周鑫，男，汉族，1975年9月18日出生，住四川省南部县。被告：秦英，女，汉族，1975年1月10日出生，住四川省南部县。原告成都市大丰房地产开发有限公司（以下简称大丰公司）与被告周鑫、秦英商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年10月31日受理后，依法由代理审判员霍萍适用简易程序审理，由于被告周鑫、秦英下落不明，本案转为普通程序，公告向其送达了诉讼文书，由代理审判员霍萍担任审判长，与人民陪审员黄剑、张泗先组成合议庭，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告大丰公司的委托代理人刘成建到庭参加诉讼，被告周鑫、秦英公告期届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告大丰公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除大丰公司与周鑫、秦英签订的《商品房买卖合同》及补充协议，商品房归大丰公司所有；2.从应退给周鑫、秦英房款中扣除大丰公司代周鑫、秦英清偿的银行贷款同等金额款项504198.22元，由周鑫、秦英承担违约金75404.4元后，结算后大丰公司退还周鑫、秦英房款人民币174441.38元。事实与理由：周鑫、秦英与大丰公司于2012年11月19日签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同签订后，周鑫、秦英与成都银行股份有限公司成华支行（以下简称成都银行成华支行）签订了《成都银行个人房产按揭合同》，合同生效后，周鑫、秦英未按与成都银行成华支行的约定按时偿还按揭款，严重逾期。2016年8月2日，成都银行成华支行函告大丰公司，要求大丰公司履行担保责任。大丰公司遂向成行成华支行履行了保证义务，代周鑫、秦英偿还了按揭款本金、利息及罚息共计504198.22元。按照大丰公司与周鑫、秦英在《商品房买卖合同》及补充协议的约定，大丰公司有权解除合同，收回房屋，周鑫与秦英应当承担合同总价10%的违约责任。被告周鑫、秦英未作答辩。经审理查明，2012年11月19日，周鑫、秦英（买受人）与大丰公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定周鑫、秦英购买大丰公司开发的位于新都区大丰街道×ד××期”房屋，房屋总价款为754044元。《商品房买卖合同》第五条付款方式及期限载明：“买受人采取下列第3种方式付款。……3.贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向成都银行股份有限公司或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：成都银行股份有限公司，期限：20年。……”同日，周鑫、秦英与大丰公司签订了《商品房买卖合同》的补充协议，该补充协议第四条载明“……买受人采用以下第3种方式支付购房款。……3.按揭付款（1）买受人在签订合同后的当日，一次性付清该商品房的首付款227044元，其余房款52.7万元，买受人在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。（2）双方按照如下约定办理按揭付款事宜：……出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，……如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，……若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款10%的违约金。”之后，周鑫、秦英与成都银行成华支行签订了《成都银行个人房产按揭合同》，借款527000元用于支付购房款。周鑫、秦英从2013年8月15日起开始归还银行借款，2016年4月6日后停止还款。2016年8月2日，成都银行成华支行向大丰公司发出《成都银行关于个人贷款履行担保责任的催收通知函》，载明：“根据借款人秦英与我行签订的合同及担保人成都市大丰房地产开发有限公司与我行签订的担保合同，我行已于2013年6月4日向借款人秦英提供了个人贷款本金527000元……截止2016年8月2日，借款人未能按期清偿贷款本息，已构成违约行为。根据担保合同的约定，请担保人接到本书面催收通知之日起七个工作日内，代借款人偿还借款本息和相关费用，履行担保责任。”2016年10月9日至2016年10月10日，大丰公司向成都银行成华支行履行保证责任，为周鑫、秦英偿还贷款本息共计504198.22元。2016年10月12日，成都银行成华支行出具结清证明，载明“借款人秦英、周鑫……多次逾期未按时偿还按揭本息，经我行向借款人及担保人成都市大丰房地产开发有限公司催收后，担保人成都市大丰房地产开发有限公司于2016年10月10日履行了担保责任，代借款人周鑫、秦英清偿了全部按揭贷款、利息共计人民币504198.22元（大写：伍拾万零肆仟壹佰玖拾捌元贰角贰分）。因成都市大丰房地产开发有限公司完全履行了担保责任，我行与借款人秦英、周鑫在按揭借款合同中约定的贷款已于2016年10月10日由成都市大丰房地产开发有限公司履行担保责任的形式全部结清。”2017年4月24日，成都银行成华支行出具的成都银行个人贷款还款对账单载明：“因成都大丰房地产开发有限公司履行了担保责任，我行已于2016年10月11日解除了与秦英、周鑫签订的抵押贷款合同。”另查明，大丰公司（甲方、保证人）与成都银行股份有限公司（乙方、贷款人）签订了《成都银行个人房产按揭贷款保证合同》，该合同约定：“为确保乙方债权的实现，甲方为购买座落于成都市新都区大丰街道方营社区的北新润苑二期—圣劳伦斯而向乙方借款的全部债务人（以下统称债务人）提供连带责任保证。……本合同是对债务人与乙方签订的所有北新润苑二期—圣劳伦斯《成都银行个人房产按揭借款合同》的总保证合同，甲乙双方不再就“北新润苑二期—圣劳伦斯”每一贷款合同每一笔贷款另行签订单独的保证合同。”第一条被保证的主债权载明：“一、被保证的主债权是指乙方依据与债务人所签订的《成都银行个人房产按揭借款合同》（下称主合同）向债务人发放贷款而形成的债权，……”第二条保证方式载明：“本合同的保证方式为连带责任保证。如主合同项下债务人累计三个月未按主合同约定的还款计划还本付息，乙方有权直接要求甲方承担保证责任。……”以上事实有大丰公司提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《成都银行个人房产按揭贷款保证合同》、《成都银行关于个人贷款履行担保责任的催收通知函》、《网上银行电子回单》、结清证明、成都银行个人贷款还款对账单以及到庭当事人的陈述在卷佐证。本院认为，周鑫、秦英与大丰公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。周鑫、秦英签订的《商品房买卖合同》，与周鑫、秦英与成都银行成华支行签订的借款合同，以及大丰公司与成都银行成华支行签订的《成都银行个人房产按揭贷款保证合同》是相对独立、又存在联系的合同。商品房买卖合同是借款合同和保证合同的基础，借款合同对商品房买卖合同有一定的依附关系。大丰公司为周鑫、秦英的借款提供阶段性保证责任。周鑫、秦英未按照借款合同的约定按期偿还贷款，导致大丰公司向成都银行成华支行履行了保证责任，将大部分的房款以偿还银行贷款的形式代偿给了银行。双方在合同补充协议第四条约定“如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同。”因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，大丰公司要求解除与秦英、周鑫签订的《商品房买卖合同》及补充协议，有事实和法律依据，对其诉讼请求本院予以支持。同时，依据双方在补充协议第四条的约定“由于买受人原因，导致出卖人承担连带清偿的保证责任，买受人应承担总房价款10%的违约金。”大丰公司要求周鑫、秦英承担违约金75404.4元（总房款754044元×10%），符合双方的约定及法律规定，对其诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，《商品房买卖合同》及补充协议解除后，合同双方发生互相返还的效力，周鑫、秦英应将“北新润苑二期”商品房返还给大丰公司，而大丰公司应将该房屋的总房款754044元返还给周鑫、秦英。大丰公司按照《个人房产按揭保证合同》承担了偿还借款的保证责任，代替周鑫、秦英结清了该笔贷款。大丰公司代周鑫、秦英向成都银行成华偿还了该笔贷款的本金、利息、罚息共计504198.22元，该笔款项，大丰公司有权利向秦英、周鑫追偿。因此，大丰公司应返还给周鑫、秦英的754044元房款中，扣掉大丰公司追偿的504198.22元以及周鑫、秦英应承担的75404.4元违约金后，大丰公司还应向周鑫、秦英偿还174441.38元（754044元-504198.22元-75404.4元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告成都市大丰房地产开发有限公司与被告秦英、周鑫签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告周鑫、秦英于判决生效后三十日内将北新润苑二期商品房返还大丰公司；三、原告成都市大丰房地产开发有限公司于判决生效后三十日内退还被告周鑫、秦英购房款174441.38元。四、驳回原告成都市大丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9596元，诉讼保全费3420元，共计13016元，由原告成都市大丰房地产开发有限公司负担100元，被告周鑫、秦英负担12016元（此款原告成都市大丰房地产开发有限公司已预交，从原告成都市大丰房地产开发有限公司返还给被告周鑫、秦英的购房款中扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 霍 萍人民陪审员 黄 剑人民陪审员 张泗先二〇一七年四月二十四日书 记 员 王 倩 更多数据：