（2016）鄂06民终2861号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-08-21
案件名称
安强、老河口市疾病预防控制中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省襄阳市中级人民法院
所属地区
湖北省襄阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安强,老河口市疾病预防控制中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂06民终2861号上诉人（原审被告）：安强，男，汉族，生于1985年10月9日，住老河口市。委托诉讼代理人：蒋志杰，湖北正音律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：老河口市疾病预防控制中心。住所：老河口市东启街。法定代表人：郭锡权，老河口市疾病预防控制中心主任。委托诉讼代理人：陈琳，湖北宏义律师事务所律师。上诉人安强因与被上诉人老河口市疾病预防控制中心房屋租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院（2016）鄂0682民初613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安强及其委托诉讼代理人蒋志杰，被上诉人老河口市疾病预防控制中心委托诉讼代理人陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安强上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足：1.被上诉人不具有诉讼主体资格。上诉人依据房产登记审批表，而非真正的房产证，在未取得房产的前提下，其不是该房屋的产权人，无权在租赁合同期满后，以物权人身份起诉上诉人。2.被上诉人于2016年3月26日将上诉人租赁房屋强行断水断电，正常营业经营损失至今没有赔偿。上诉人店面装修无法拆除，并已形成附和部分，被上诉人也没有进行合理补偿。上诉人从原租赁人接手该房屋，被上诉人是知情并同意的，被上诉人对上诉人已经支付的转让费应适当赔偿。老河口市疾病预防控制中心答辩称，请求维持原判。老河口市疾病预防控制中心向一审法院起诉请求：判令被告安强腾退位于老河口市公园南路的老河口市疾病预防控制中心东办公楼一楼从东边数第3、4间门面房，支付2016年1月1日至房屋腾退之日的房屋使用费12000元（目前暂定为12000元），并支付违约金500元。一审法院认定事实：2015年2月25日，老河口市疾病预防控制中心与安强签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“第一条、租赁房屋位于老河口市文化街现老河口市卫生监督局楼办公楼一楼的市疾病预防控制中心所属从东边数第3、4间门面房（中间二间）。第二条、承租期限从2015年1月1日起至2015年12月31日止。第三条、租金的交纳期限，二间房每月租金2000元，缴费时间：2015年2月27日前缴清2015年房租费计24000元。第四条、租赁期间租赁房屋的维修保养：1、租赁期间承租方负责该房屋水、电、玻璃窗及房屋维修保养；2、承租方如需对房屋进行改造或增加用电用水设施，须征得出租方同意后方可进行，其费用由承租方承担；3、租赁期满，承租方不许拆毁基本装饰装修，否则应恢复原状或赔偿损失。第五条、出租方与承租方的变更：承租方如因工作需要，将租用财产转让给第三方承租使用，必须事先征得出租方同意，否则出租方有权收回房屋使用权。第六条、违约责任：1、出租方负责水、电表的表前维护。2、承租方应按时交付租金，否则，出租方将停止供水、供电收回房屋。3、租赁期满，承租方应按时归还房屋，否则除补交延期租赁外，另偿还违约金500元（从押金中直接提除，并不再退还押金），出租方将强制收回租赁房屋不承担任何责任。第七条（略）、第八条（略）、第九条（略）”。安强于2015年3月26日缴纳租金24000元。合同到期后，因国家政策的调整，老河口市疾病预防控制中心要求安强腾退租赁房屋，安强不予腾退，老河口市疾病预防控制中心于2016年3月16日对该处房屋强行停电停水。同年4月27日，提起诉讼。一审法院认为，老河口市疾病预防控制中心与安强签订的房屋租赁合同，双方采取书面形式约定了房屋租赁时间、履行地点、租金的交纳、房屋租赁期间的维修与保养、违约责任等条款，该合同不违反法律、法规，属有效合同。所签订的房屋租赁合同于2015年12月31日到期，老河口市疾病预防控制中心依据《中共中央、国务院办公厅》及省、市有关文件精神及老河口市委河办文（2014）42号《关于清理党政机关和领导干部办公用房的通知》中对“已经出租、出借的办公用房，予以回收或者制定回收方案”的精神，双方没有续签租赁合同，因此，老河口市疾病预防控制中心请求判令安强腾退位于老河口市公园南路的属原告所有东办公楼一楼从东数第3、4间门面房的诉讼请求，予以支持。但鉴于2016年3月16日老河口市疾病预防控制中心对该房屋断水断电的客观事实存在，庭审中老河口市疾病预防控制中心未举证证明2016年3月16日之后安强在该房屋内继续营业，且该房屋的收回依照各级文件的规定，不得再行出租，故对老河口市疾病预防控制中心主张的租赁费，确定支付到2016年3月15日止。房屋租赁合同约定违约金，故对老河口市疾病预防控制中心请求判令安强支付违约金500元的主张，予以支持。安强辩称支付原租赁人的转让费26000元，该房屋转让费是安强与原承租人自愿协商的，并非老河口市疾病预防控制中心收取，其主张与法无据，不予支持。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，双方所签订的《房屋租赁合同》对装饰装修物合同到期后归属没作约定，故对安强要求补偿装饰装修费的辩称理由，不予支持。因合同约定合同到期后出租方将强制收回租赁房屋不承担任何责任，且对老河口市疾病预防控制中心要求安强支付2016年3月16日后租金的请求没有支持，故对安强要求赔偿停水停电损失的辩称理由，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告安强于判决生效后十日内（按现状）腾退原告位于老河口市公园南路的老河口市疾病预防控制中心东办公楼一楼从东边数第3、4间门面房。二、被告安强于本判决生效后十日内支付原告2016年元月1日至同年3月15日的房屋使用费5000元。三、被告安强于本判决生效后十日内支付原告违约金500元。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告安强承担。被告若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，老河口市疾病预防控制中心提交两份证据：一、老河口市机构编制委员会文件（河机编﹝2003﹞9号），证明老河口市卫生防疫站撤销，老河口市疾病预防控制中心成立。二、老河口市公有房屋所有权证（字第00538号），记载产权单位为老河口市卫生防疫站。该两份证据能够证明老河口市疾病预防控制中心对诉争房屋有处分权。对原判认定的案件事实，当事人无异议，本院予以确认。本院认为，老河口市疾病预防控制中心作为依法成立的事业法人，依据政府的职能划转和资产划转，有权对诉争房屋行使管理职能；同时，安强把老河口市疾病预防控制中心作为交易对象签订房屋租赁合同，不论从资产管理角度，还是从合同角度，老河口市疾病预防控制中心都有权提起本案诉讼。安强上诉称老河口市疾病预防控制中心不能提起本案诉讼的上诉理由，不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”上诉人安强要求赔偿装饰装修损失，既无证据证明其事先得到老河口市疾病预防控制中心的同意，也无证据证明双方约定合同期满应当给与赔偿，故对其上诉请求，本院不予支持。合同到期后，出租人不再出租房屋，有权收回房屋，并无义务对出租房屋供水供电，因此，对安强要求赔偿停水停电造成的损失，本院不予支持。安强支付转让费，获得与出租人订立租赁合同的机会，系其与转让人之间的交易，其所支付的转让费要求出租人承担，无事实和法律依据，故对其要求老河口市疾病预防控制中心赔偿转让费的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安强负担。本判决为终审判决。审判长 李晓红审判员 黄 鹂审判员 何小玲二〇一七年四月二十四日书记员 严琦童 来源：百度搜索“”