（2015）巴民二初字第20号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-25
案件名称
内蒙古东达（集团）尚华建筑安装股份有限公司与内蒙古自治区黄河工程管理局、第三人巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司委托代建合同纠纷一审民事判决书
法院
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区巴彦淖尔市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
内蒙古东达（集团）尚华建筑安装股份有限公司,内蒙古自治区黄河工程管理局,巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司
案由
委托代建合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十七条，第一百零九条，第三百九十六条，第四百一十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民二初字第20号原告：内蒙古东达（集团）尚华建筑安装股份有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：李华，公司董事长。委托诉讼代理人：高彦，公司职员。委托诉讼代理人：王甫，北京市晨野律师事务所律师。被告：内蒙古自治区黄河工程管理局。法定代表人：王继军，局长。委托诉讼代理人：许广，副局长。委托诉讼代理人：杜鹏程，内蒙古大法扬律师事务所律师。第三人：巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。法定代表人：冯富荣，总经理。委托诉讼代理人：王立新，内蒙古梦楠律师事务所律师。原告内蒙古东达（集团）尚华建筑安装股份有限公司（以下简称尚华公司）与被告内蒙古自治区黄河工程管理局（以下简称黄管局）、第三人巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）委托代建合同纠纷一案，本院于2015年12月18日立案后，依法适用普通程序，于2016年3月9日、4月1日、2017年1月6日三次公开开庭进行了审理。原告尚华公司的委托诉讼代理人高彦、王甫,被告黄管局的委托诉讼代理人许广、杜鹏程，第三人福泰公司的委托诉讼代理人王立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚华公司向本院提出诉讼请求：请求判令:1、解除双方签署的《关于内蒙古黄河工程管理局房地产开发委托协议》、《授权委托书》、《关于内蒙古黄河工程管理局房地产开发委托补充协议》；2、被告支付原告已完成的委托事务对应的垫付款及报酬2458.52万元；3、确认由原告获得XX小区X号楼一层25套底商582平米的所有权，底商市值232.8万元；4、被告向原告支付停工、窝工损失费381.6万元；5、被告支付迟延付款利息110万元；6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2011年1月11日签订《关于内蒙古黄河工程管理局房地产开发委托协议》，同日被告向原告出具《授权委托书》。2012年4月双方通过签订《关于内蒙古黄河工程管理局房地产开发委托补充协议》以及被告出具的其他法律文件确认福泰公司也为受委托方。双方建立了委托代建合同法律关系。协议签订后原告和第三人积极履行协议，为完成代理任务按被告要求组织设计了小区格局、住宅户型、施工图纸，并组织建设，办理了应由原告和第三人办理的建设开发手续。由于被告没有取得建设小区所需的国有土地使用权，使得被告委托建设的小区项目被政府要求停止施工。窝工导致受委托人遭受了更大的建设开发成本。同时，由于被告未将34套住宅预售、分配给职工，使得小区开发建设完成之后,受委托人不能依据《开发委托协议》以预付款方式获得委托报酬。故依据相关法律规定，要求被告支付原告已经完成的委托事务相对应的报酬及窝工损失和利息等。被告黄管局辩称，一、同意原告提出的第一项诉讼请求，解除与原告签订的相关协议及补充协议。原告起诉事实不成立。（一）原告和第三人没有积极正确地履行协议。1、原告违反“全部投资乙方垫付”的约定。2、原告和第三人只办理批文，至今未办理施工必备的手续。3、原告和第三人未缴纳税费。4、原告未按约定缴纳100万元保证金。5、原告未按约定在两年内完工。（二）我方土地使用权明确，政府部门罚单的原因是第三人没有办理开发土地过户及无证建设造成的。（三）原告称我方未将部分住宅预售分配给职工至其无法取得委托报酬的理由不能成立。1、原告及第三人五证无一证，要求我方收取预售款是非法的。2、原告没有先履行预售许可和签订购房合同义务的前提下，我方无权收取预售款。3、原告称还有34户房无买主不是事实，对房屋我方还需满足一定条件后进行分配。4、收不上预售款和剩余无人认购房是因原告责任导致。5、起诉书中称小区开发建设完成是不正确的，工程尚未完工。二、因原告违约而解除合同造成我方的损失应当赔偿，拖欠国家的施工建设税费及罚金应当缴纳。1、原告及第三人不正确履行合同义务，应承担违约和赔偿责任。2、原告在工程未完工、未办理证件手续、未缴纳施工税费及承担违约责任的情况下，要求我方履行返还垫付款及给付委托报酬义务的条件不成就。三、原告诉请不正确。（一）原告诉请的垫付款及报酬不符合协议约定的给付方式和内容。1、我方只承担已完工程相应委托管理费。对原告请求的2478.52万元中我方只愿意承担60万元垫付款。2、原告的垫付款应由有关部门审核确定后我方才能返还。3、原告应当承担办理证件费用及滞纳金、对外债务、担保借款、补缴税金及罚金等责任。4、按协议中的售房价计算不公平，且车库价是原告单方定价。（二）X号楼25套门店房所有权的请求不应全部支持。不具备确认所有权的条件。因涉案房屋未建成，相关证件未办理，税费未缴纳。1、门店里有两套300平米应归我方所有。2、如果原告不承担税费和违约责任，其该项请求不应得到支持。（三）停窝工损失由原告造成，损失应自负。（四）迟延付款利息110万元没有事实依据，且未按合同约定全额垫资，我方不应承担迟延付款的利息。四、该案应由磴口县法院管辖审理。第三人福泰公司陈述称，原告称与被告签订开发房地产合同的事实我方不知情，我方只是在原告承建被告开发的建设项目时，应原告的要求，同意将自己的房地产开发资质借给原告在涉案建设项目中使用。原告与被告之间如何进行建设项目开发我方未参与也不知情，原告也没有诉请我方承担责任，故我方对本案不承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据，本院查明以下事实：2011年1月11日，被告黄管局（甲方）与原告尚华公司（乙方），就甲方委托乙方开发建设内蒙古黄河工程管理局职工经济适用住房事宜签订《关于内蒙古黄河工程管理局房地产开发委托协议》（以下简称委托协议），协议约定：项目名称：内蒙古黄河工程管理局职工经济适用住房；项目委托：鉴于乙方具有房地产开发及项目管理的丰富经验，具有相应的房地产开发资质和管理能力，甲方经多方考察，甲方全面委托乙方代为开发本项目。乙方同意接受委托，按本合同约定内容完成本项目；项目委托内容和方式：1、本项目的全部投资，采用乙方垫付资金的方式。2、本项目所有政府批准文件及房地产开发相关的一切手续，由乙方进行办理，甲方协助。3、甲方委托乙方负责本项目建设开发（包括但不限于勘探、规划、设计、报建、招投标、工程建设管理、销售手续办理、售房合同签订、产权证办理以及住宅楼后期配套等）的全过程管理。6、本项目类型属于职工住宅楼，一期工程项目符合商品房预售条件后，乙方不准对外销售，应以毗邻经济适用住房每平米售价相等的价格，售予甲方职工。且乙方应付给甲方150平方米迎街一层门店，作为地上建筑及物品的拆迁补偿。剩余的一层门店归乙方所有，如销售，必须优先甲方职工购买。二期工程项目符合商品房预售条件后，乙方不准对外销售，应以毗邻经济适用住房每平米售价相等的价格，售予甲方职工。且乙方应付给甲方150平方米迎街一层门店，作为地上建筑及物品的拆迁的补偿。剩余的一层门店归乙方所有，如销售，必须优先甲方职工购买；项目资金的管理：项目所需资金暂由乙方垫付，待甲方职工与乙方签订购房合同并交购房预付款后逐步返还（预付款由乙方收取）；项目归属：1、本项目的土地所有权归甲方所有。2、本项目的所有住宅楼，都应按磴口县经济适用住房委员会批复的每平方米造价售予甲方职工，乙方无权对外销售本项目住宅楼。如乙方对外销售本项目住宅楼，必须经甲方同意后，超出经济适用住房售价部分，用迎街一层门店补偿给甲方。3、本项目规划建设的一层迎街门店，除一期150平方米、二期150平方米归甲方所有，剩余一层门店均归乙方所有；甲方的权利和义务：1、协助乙方协调政府部门及周边四邻关系。2、协助乙方做好职工住房人的统计及楼房预售的工作。乙方的义务：负责办理本项目的县政府批复纪要文件及用地、立项、报建、规划、施工许可等工程施工必备手续；违约责任：如遇双方解除合同的，甲方有权将本项目过户至甲方指定的其他开发商，接手的开发商无需向乙方支付项目及土地转让费，但甲方应按乙方完成的工程进度支付相应委托管理费。该协议尾部甲方处加盖有被告的合同专用章和法定代表人张XX的签名，乙方处加盖有原告的公章和法定代表人李华的签字。协议签订后，原告借用第三人福泰公司的房地产开发资质并以福泰公司的名义办理了建设项目用地申请及房地产开发的部分手续。2012年4月，为进一步明确委托开发及双方权利义务，原告（乙方）与被告（甲方）又签订了《关于内蒙古黄河工程管理局房地产开发委托补充协议》，补充协议中约定：一、关于授权委托书与房地产开发委托协议不否事宜，经乙方提供有关证据，确属一个公司运作，今后资金运作通过尚华公司和福泰公司均可。双方签订的《委托协议》仍然有效。五、甲乙双方就房屋价格协定如下：房屋每平米平均售价为1660元。该施工项目于2011年10月10日进行基础土方开挖，此后陆续施工至2015年6月停工至今。在原告施工期间，共计收取被告单位职工以现金方式缴纳的购房款594.9万元。另查明：经被告申请，我院依法委托内蒙古XX工程造价咨询有限公司（以下简称XX造价公司）对原告完成的工程造价进行鉴定。2016年9月6日，XX造价公司出具内XX基字（2016）1XX号鉴定报告书，鉴定工程造价为15738693元。对此鉴定结论，原被告双方均书面提出异议，针对异议内容，XX造价公司于2016年11月21日出具补充鉴定说明，就双方的异议部分作出说明，并在核实原鉴定造价基础上，下调共计1052870元。补充鉴定中载明“我方在出具的鉴定报告中配电箱空箱材料价格偏高，因申请人提出异议后，我方再次进行市场询价作出补充鉴定已单独列项”，庭审中，鉴定人员称，本案工程造价的实际下调数额为在原下调数额1052870元的基础上，与鉴定报告中配电箱造价和市场询价后的差价253554元相加后的数额，即实际下调数额为1306424元。本院认为：原被告双方于2011年1月11日签订的《委托协议》及2012年4月签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容形式合法，为有效合同。现针对双方的诉辩意见作如下分析认定：一、关于原被告双方所签协议是否应予解除的问题。本案原告作为受托方，其完成建设被告职工经济适用住房的受托事宜是其主要义务，现该工程停工至今，已无继续履行协议的意向，无法实现合同目的，且在诉讼中，被告亦同意解除，在双方均同意解除涉案协议的情况下，本院对原告该项诉求予以支持。二、关于原告应取得垫付款及报酬的数额问题。按照协议约定，项目所需资金暂由原告垫付，垫付款待被告职工与原告签定购房合同并交购房预付款后逐步返还，现已无继续履行协议的可能，且双方均同意解除协议，故对原告的垫付款项和报酬应按协议“乙方完成的工程进度支付相应委托管理费”的约定履行。对原告方完成的工程造价，经XX造价公司鉴定为15738693元，在双方对鉴定报告提出异议后，XX造价公司作出的补充鉴定说明中下调了工程造价1306424元，故原告实际产生的委托代建费用为14432269元。核减被告职工以现金方式缴纳的购房款594.9万元，原告应得的委托代建费用为8483269元。原告在庭审中虽提供为办理委托事宜支出的各类手续费的证据，被告对其中的电力建设费亦同意承担部分金额，但因该组证据中的数额原告对此并未主张，不包括在原告的诉讼请求中，本院对此费用在本案中不予调整。被告提出应从鉴定数额中核减楼梯扶手和护窗栏价格的抗辩意见，并就此提供了其在建设项目当地对该两项材料询价的价格，因鉴定报告中已对该两项材料做出相应的鉴定结论，被告提供的询价价格不足以否定鉴定报告中的材料价格，亦不能以此为由核减原告的委托代建费用，对其该抗辩理由不予支持。对被告提出的应将其六笔担保借款数额作为已付工程款予以核减的抗辩意见，因被告提供的五笔借据或协议中载明的借款人并非原告，其中一份借贷行为中借款人虽为原告，但该借贷行为中被告仅是保证人身份，也无证据证实该借款行为是基于被告支付原告委托代建费而发生的借贷关系，且被告无代偿事实，故原告主张以借款金额核减委托代建费用的理由不能成立。三、关于原告是否应取得底商所有权的问题。《中华人民共和国共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除的法律后果是使合同关系消灭。本案中，原告取得底商所有权的前提应以双方继续履行协议为基础，现双方均同意解除协议，原告请求按照协议约定获得底商的所有权于法无据，对其该项诉求本院不予支持。四、关于被告是否应支付原告停窝工损失费及迟延付款利息的问题。原告请求停窝工损失费381.6万元及迟延付款利息110万元，但对该两项主张并未提供证据证实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，应由其承担举证不能的法律后果。且在协议解除前双方债权债务关系并未确定，按协议约定“项目所需资金暂由原告垫付”，故被告不存在迟延付款的违约情形，原告要求迟延付款的利息无事实依据，本院对其该两项诉讼请求不予支持。五、对原告提出的对未完工程申请鉴定和对车库评估的意见，因原被告双方对已完工程的平米数量和价格有异议，原告主张的车库平米数和价格仅是其单方推定价格，被告对此不认可，故本院依据被告的申请，已对该委托代建项目进行了工程造价的鉴定，本院在委托相关机构鉴定后，原告又提出上述申请已无实际意义，对其申请不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条（二）项、第九十七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告内蒙古东达（集团）尚华建筑安装股份有限公司与被告内蒙古自治区黄河工程管理局签订的《关于内蒙古黄河工程管理局房地产开发委托协议》、《授权委托书》、《关于内蒙古黄河工程管理局房地产开发委托补充协议》；二、被告内蒙古自治区黄河工程管理局于本判决生效后十日内给付原告内蒙古东达（集团）尚华建筑安装股份有限公司委托代建费用8483269元。三、驳回原告内蒙古东达（集团）尚华建筑安装股份有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201961元，由原告内蒙古东达（集团）尚华建筑安装股份有限公司负担130778元，由被告内蒙古自治区黄河工程管理局负担71183元。鉴定费89562.81元由被告内蒙古自治区黄河工程管理局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审 判 长 刘 伟 艳审 判 员 邬 忠 良代理审判员 乌力吉仗嘎二〇一七年四月二十四日书 记 员 汪 乾 总附：本案适用法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”