（2017）渝0101民初1388号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-07
案件名称
谭家芬与重庆市建顺房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市万州区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭家芬,重庆市建顺房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百零六条第一款，第一百一十一条，第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第二条，第五条
全文
重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初1388号原告(反诉被告)：谭家芬，女，汉族，1971年3月15日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：黄厚成，男，汉族，1947年6月11日出生，住重庆市万州区，一般代理。委托诉讼代理人：刘其军，重庆渝万律师事务所专职律师，一般代理。被告（反诉原告）：重庆市建顺房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区天城福建大道建安综合楼，统一社会信用代码91500101756216928X。法定代表人：袁安祥，男，1969年7月9日出生，住四川省成都市高新区，重庆市建顺房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：杨应万，男，汉族，1954年6月18日出生，住重庆市万州区，重庆市建顺房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：陈孟斌，重庆君之合律师事务所专职律师，一般代理。原告谭家芬与被告重庆市建顺房地产开发有限公司（以下简称建顺公司）暨建顺公司反诉谭家芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)谭家芬及委托诉讼代理人黄厚成、刘其军，被告（反诉原告）建顺公司的委托诉讼代理人杨应万、陈孟斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭家芬向本院提出诉讼请求：判令被告按照合同约定向原告交付“建顺瑞丰园”的第15号门面并按商业用房申请办理产权登记，否则赔偿商业门面变车库的价差损失20万元（以司法鉴定机构的鉴定结论为准）。事实和理由：原、被告于2008年12月31日签订《商品房认购合同》，认购被告开发的“建顺瑞丰园”的第15号门面，建筑面积41.66平方米（实际面积以房屋竣工后房管测量部门实测面积为准），每平方米2400元，成交金额99984元。合同签订后，原告在2008年12月31日交门面购房款15000元、2009年1月1日、2009年8月29日、2010年5月3日、2011年1月30日各交15号门面购房款20000元，合计95000元。2010年5月3日，被告向原告收取专水安装款2505元，收取装修垃圾清运费100元；2011年2月10日，被告向原告代收契税3564元、大修基金1584元。2016年4月29日，通过向重庆市万州区国土资源和房屋管理局查询，发现被告假冒原告签名的方式重新签订《重庆市商品房买卖合同》，并以该合同办理了原告所购房屋的网签和备案，但建筑面积由原来的41.66变为52.18平方米，15号门面变更为车库15。原、被告签订的认购合同有效，被告擅自将出售原告的商业门面变更为车库，依法不能成立。为维护原告的合法权益，依法起诉，请及时裁决。被告建顺公司辨称：2009年12月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定原告购买15号车位，建筑面积52.18平方米，单价2400元/平方米，总价125232元。合同签订后，被告已将车位交给原告，并于2015年1月4日办理该车库的产权登记，面积变为49.5平方米，价款为118800元，原告仅仅支付95000元，被告多次通知被告领取房产证并支付余款，但原告一直未领证，亦未支付购房款23800元及税款。原告称被告假冒原告签名不属实，事实上办理产权登记时因合同原件份数不够，由被告工作人员代原告签名，主要是用于办理房屋产权登记。“建顺瑞丰园”的第15号是门面或是车库应以规划为准，被告不存在擅自变更规划内容的事实。原告诉求的赔偿损失20万元无事实依据。综上，原告购买的是15号车库不是门面，请求驳回原告的全部诉求。反诉原告建顺公司向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人支付尚欠购房款23800元及利息（从2015年2月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止）；2.依法判令被反诉人支付反诉人为其办证垫付的费用1738元。3.反诉费由被反诉人承担。反诉事实和理由：2009年12月18日，反诉原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定反诉被告购买反诉原告开发的“建顺瑞王园”车库15号，明确说明本商品房用途为非住宅，属于车位，建筑面积52.18平方米，单价2400元/平方米，总价125232元。签订合同时支付5.5万元、2010年3月30日前支付64232元、办证时支付6000元。房屋建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，对产权登记及争议处理方式等作了明确约定。同时补充约定，最终结算，无论变化多大，均以实测报告确认的面积为准，按预售单价计算多退少补。合同签订后，反诉原告已将车位交给反诉被告，并于2015年1月4日办理该车库的产权登记，面积变为49.5平方米，价款为118800元，原告仅仅支付95000元。反诉原告多次通知反诉被告领取房产证并支付余款及承担相应税费，但反诉被告一直未领证，亦未支付余欠购房款23800元及税款。依法提出反诉，请求判决支持请求。反诉被告谭家芬答辩反诉称，反诉原告所举示2009年12月18日的商品房买卖合同，其后两份补充协议签订于2010年11月20日，认可是反诉被告谭家芬本人签名。该合同仅有谭家芬一人签名，双方约定本合同自双方当事人签字有效，故本合同至今未生效，备案的商品房买卖合同不是反诉被告签名，双方实际履行的是2008年12月31日签订的是商品房认购合同。该合同明确约定反诉被告购买的是该项目的第15号门面，且反诉原告在2010年5月3日向反诉被告实际交房时亦确认的是交付的15号门面，面积49.5平方米，反诉被告装修时仍报的是装修15号门面。按照双方在2008年12月31日所签的商品房认购合同的约定，反诉被告应在反诉原告办证时支付最后一期房款。反诉被告在本诉中已经明确如果反诉原告能够交付合同所约定的标的物（建顺瑞丰园15号门面），反诉被告同意按商品房认购合同约定交付余欠的房款。按商品房销售管理办法规定，正负面积超过3%的部分不应当计价。如果能够确认是商业用房，产权登记面积与合同约定面积误差超过3%的部分，反诉被告同意支付超面积价款及承担相关的税费。本案中的三份合同各有不同，独立存在。反诉原告当庭举示的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，双方未约定是对2008年12月31日所签的商品房认购合同的变更或者补充，也未约定认购合同作废，门面变为车库，差价巨大。反诉原告以反诉被告单方签订的一份未生效的商品房买卖合同主张原告购买的门面变更为车库，不承担损失赔款，缺乏事实依据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2008年12月31日，原告谭家芬（乙方、认购人）与被告建顺公司（甲方、销售人）签订《商品房认购合同》，主要约定：“甲方在重庆市万州区周家坝天城东路修建“建顺瑞丰园”商品房工程项目，乙方认购该项目第15号门面，建筑面积41.66平方米（实际面积以该房屋竣工后房屋测量部门实测面积为准），单价2400元/㎡，成交金额99984元。2009年11月30日前交房，办证时间大约在2010年6月30日前。第一次签约时付款35000元，第二次在主体封顶时支付34984元，第三次交钥匙时付款25000元，第四次在办证时支付5000元。房地产权利的归属及税费负担:房屋交付乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记，税、费按规定各自承担；房屋结算面积以房屋竣工后房地产测绘部门确认的实际面积为准，房款多退少补。违约责任：若甲方迟延交房，应向乙方支付利息，利息每月按房价款1％累加计算；若乙方迟延支付购房款，应向甲方支付利息及违约金，利息每月按房价款1％累加计算”等内容。合同签订后，原告谭家芬从2008年12月31日至2011年1月30日分五次共向被告交购房款95000元，被告出具的收据对收款事由均记明为“购建顺瑞丰园15号门面款”。二、2009年12月18日，原告谭家芬（乙方）与被告建顺公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“乙方购买甲方修建的重庆市万州区周家坝天城东路（建顺瑞丰园）车库15，建筑面积52.18，套内面积46.94平方米，为非住宅，属于车位；总成交金额125232元，单价2400元/平方米，签合同时付款5.5万元，2010年3月30日前付款6.4232万元，办证时付款0.6万元。房屋面积及差异处理：在房屋交付时，房屋建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准。若产权登记面积与合同约定面积有差异，按套内建筑面积及单价处理，并按下列方式：1.合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3％（含3％）以内的，据实结算，多退少补；2、合同约定套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3％，乙方有权退房；若乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3％部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3％（含3％）以内部分的房价款及利息（按银行贷款利息计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3％部分的房价款由甲方双倍返还乙方。甲方于2010年6月30日前将进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构办理预购登记；在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲方双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，并提交相关资料，并取得登记受理单。本商品房买卖所产生的规费和税费由双方按规定各自承担”等内容。同日，双方签署《商品房预售合同证明和预售登记申请书》，所购房屋坐落记明为“万州区（天城）周家坝天城东路（建顺瑞丰园）1层车库15”。2010年11月20日，原、被告双方签订《合同补充协议》（附件七），主要约定：“瑞丰园实测面积与预测面积有出入，双方一致同意：最终结算无论变化多大，均以实测报告确认的建筑面积为准，按预售单价计算房款多退少补。瑞丰园车库实测建筑面积：车库15为49.5平方米。”2010年5月3日，原、被告双方签署《钥匙签收单》，原告领取15号门面钥匙3把，交接房屋建筑面积49.5平方米。原告将房屋装修后作为商业用房使用。在办理房地产权登记时，被告方工作人员以原告谭家芬的各义签署买卖重庆市万州区周家坝天城东路（建顺瑞丰园）车库15的《重庆市商品房买卖合同》，其约定内容与2009年12月18日双方签订的商品房买卖合同相同。原告认为是被告签的假合同，对此不予认可；被告解释说明之前双方已签订正式的商品房买卖合同，在办理房地产权登记时，因差合同原件，其工作人员代谭家芬签名。办理房地产权证后，原告认为产权性质为车库，拒领产权证及支付余欠购房款。2016年4月5日，被告申请重庆君之合律师事务所向原告发律师催收函，建议原告在收到催收函后30日内与建顺公司协商解决纠纷，支付尚欠购房款23800元及应承担的税费，领取房地产权证。被告于2016年4月6日向原告邮寄送达，原告未予理采。三、2008年10月27日，被告建顺公司取得万州区天城东路3237平方米建设用地使用权。2009年3月3日，经重庆市万州区建设委员会规划，由建顺公司开发建设“建顺瑞丰园”工程，共七层，建筑面积9624.67平方米，其中住宅面积8319.48平方米，车库40个面积1305.19平方米，一楼规划为车库及少量辅助用房。2009年7月14日，被告建顺公司取得“建顺瑞丰园”工程的商品房预售（预租）许可证，预售110套，建筑面积9590.74平方米，用途为车位、住宅。2014年5月12日，建顺公司取得“建顺瑞丰园”的建设工程竣工验收备案登记证[万州平建竣备字（2014）23号]。四、2009年5月13日，被告建顺公司委托万州区房产测量所进行房屋面积预测，车库15的面积为52.18平方米；2009年5月13日，被告委托万州区房产测量所进行房屋面积实测，车库15的面积为49.50平方米。2015年1月9日，被告建顺公司以谭家芬的各义交纳非住宅房屋所得税550元、其他服务费（转让手续费）1188元，均注明付款单位为谭家芬。2015年1月4日，办理谭家芬停车用房的房地产权证（301房地证2014字第32715号），建筑面积为49.50平方米。双方因房屋的性质发生争议，原告未交清购房尾款23800元（2400元/平方米×49.5平方米－95000元），未领取房地产权证。诉讼过程中，经本院释明，原告谭家芬选择继续履行合同。双方争议的焦点：一、双方2008年12月31日所签订《商品房认购合同》的性质；二、被告所交付的“建顺瑞丰园”车库15号是否符合双方的合同约定。结合原、被告双方的举证、当庭陈述及本、反诉请求，本院综合评析如下：一、双方2008年12月31日所签订《商品房认购合同》的性质本院认为，2008年12月31日，原、被告双方所签订《商品房认购合同》，对交易房屋坐落的位置、房号、面积、单价、付款方式、交房期限、违约责任等买卖房屋的重要事项均有明确约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，出卖人已按合同约定收取了购房人支付的购房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在起诉时，被告已取得预售许可证，该商品房认购合同有效。二、被告所交付的“建顺瑞丰园”车库15号是否符合双方的合同约定本院认为，2009年12月18日，双方就交易的房屋另行签订《重庆市商品房买卖合同》，明确约定“乙方购买甲方修建的重庆市万州区周家坝天城东路（建顺瑞丰园）车库15，为非住宅，属于车位”，是对原商品房认购合同内容的实质变更，已替代商品房认购合同。本合同是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。在办理房地产权登记时，被告方工作人员以原告谭家芬的各义签署的买卖重庆市万州区周家坝天城东路（建顺瑞丰园）车库15的《重庆市商品房买卖合同》，其约定内容与2009年12月18日原、被告双方签订的商品房买卖合同相同，不影响双方买卖合同的效力，被告抗辩是因为办理房地产权登记时差合同原件，仅作办证使用的理由本院予以采纳；原告诉称此合同为虚假合同，对交易对象的内容作了实质变更，因本合同与双方在2009年12月18日就交易的房屋所签订《重庆市商品房买卖合同》内容相同，对其理由不予采纳。即使被告在最初交易时未将所交易房屋为车库的情形告知原告，但原告在其后签订商品房买卖合同时已明知是车库的事实，是对交易对象性质变更的认可。原告请求被告交付“建顺瑞丰园”的第15号门面并按商业用房申请办理产权登记的诉讼请求不符合双方的约定，本院不予支持；原告请求在前述请求不能得到支持时，则要求被告赔偿商业门面变车库的价差损失20万元，因为双方所签商品房买卖合同已对交易对象的性质进行了变更，其请求赔偿损失于法无据，本院亦不予支持。三、对被告的反诉请求本院认为，双方在2010年11月20日签订的《合同补充协议》（附件七）是2009年12月18日签订的《商品房买卖合同》的补充协议，己明确约定“瑞丰园实测面积与预测面积有出入，双方同意：最终结算无论变化多大，均以实测报告确认的建筑面积为准，按预售单价计算房款多退少补。”此约定未再区分建筑面积和套内建筑面积，但对车库15的实测面积双方确认为49.5平方米。交接车库后，其约定价款应为118800元（2400元/平方米×49.5平方米），已付95000元，尚欠23800元的事实成立，反诉被告应按约定支付，对该反诉请求本院予以支持；原告请求按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，虽然双方约定为分期付款，未约定逾期付款的利息，但约定的最后付款期限为办理产权登记时，谭家芬未按约定支付余欠购房款，经催收后仍未支付，应支付原告的资金利息；2015年1月4日已办理房地产权证，反诉原告要求反诉被告从2015年2月5日起支付利息至付清之日止，按所欠款以中国人民银行同期同类贷款利率计算是其对权利的主张，不违反法律规定，本院予以支持；建顺公司办证垫付的税费1738元，双方在合同约定按规定各自承担，建顺公司在办理交易车库的产权登记时所垫付的税费已明确注明交款单位为谭家芬，应由谭家芬承担，对该项反诉请求本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条的规定，判决如下：一、驳回原告谭家芬在本案中的诉讼请求；二、由反诉被告谭家芬于本判决生效后三十日内支付反诉原告重庆市建顺房地产开发有限公司房款23800元及利息（利息以23800元为基数，从2015年2月5日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、由反诉被告谭家芬于本判决生效后三十日内支付反诉原告重庆市建顺房地产开发有限公司垫付办证税费1738元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，减半收取2100元，由原告谭家芬承担（已预交）；反诉案件受理费219元，由反诉被告谭家芬承担，反诉原告已预交，反诉被告直付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 程地华二〇一七年四月二十四日书记员 张 燕 关注微信公众号“”