（2016）赣0121民初3298号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-17
案件名称
江西中体实业有限公司与梅栩菡商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌县人民法院
所属地区
南昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江西中体实业有限公司,梅栩菡
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条
全文
江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0121民初3298号原告：江西中体实业有限公司。住所地：江西省南昌县莲塘镇府前东路**号*单元。组织机构代码：775853605-7。法定代表人：郑循德，该公司经理。委托代理人：何国顺，江西盛宏律师事务所律师。执业证号：13601199810944818。委托代理人：胡珊珊，江西盛宏律师事务所（实习）律师。执业证号：36011611210337。被告：梅栩菡，女，1987年10月26日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托代理人：蔡正芳，女，1962年7月15日出生，汉族，（系被告母亲）。委托代理人：ＸＸ鹏，江西红阳光律师事务所律师，执业证号：13601199220509472。原告江西中体实业有限公司（以下简称中体公司）诉被告梅栩菡商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中体公司委托代理人何国顺、胡珊珊，被告梅栩菡委托代理人ＸＸ鹏、蔡正芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中体公司诉称：原告与被告签有一份《南昌县商品房买卖合同》（编号为2013-028032），合同约定原告将坐落于罗马景苑B区9栋1单元101号的商品房（建筑面积228㎡）作价人民币2964000元出售给被告。双方还约定，付款方式为被告于签订合同时一次性支付全部房款，被告如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应按累计应付款的百分之十向原告支付违约金。合同签订后，被告仅支付房款人民币1426800元，剩余房款人民币1537200元未支付。期间原告多次催讨，并发函致被告要求解除合同。直至原告起诉之日止，剩余房款仍未支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的《南昌县商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金共计人民币153720元。本案诉讼费用由被告承担。被告梅栩菡辩称：一、原告诉求前提是合同价2964000元双方无争议，才能认定被告存在逾期付款行为，才存在发生合同解除的约定条件。对该合同价被告并不认可，涉案房屋真实成交价是1500000元。被告提供给法院的银行流水真实反映了房屋成交价从1900000元到1700000元最后到1500000元的过程，如果房屋买卖合同和发票标注价格2964000元是真实成交价，那么不可能发生刘悦后来又分三次退还原告母亲蔡正芳400000元的事，不可能发生刘悦后来会退还蔡正芳超出实际购房款部分1464000元（2964000-1500000）的税金共73200元的事。且在双方交易时涉诉房屋的市场价就在1700000元左右，价格并未背离市场价，没有原告所称的占了“大便宜”；二、刘悦的代理行为有效，其代理后果应由原告承担。虽然“罗马象湖壹号售楼部”印章通过刑事侦查查明是刘悦私刻的，但被告对此并不知情，根据最高法院的司法解释私刻印章但用该印章用于了印章所指向单位的其他交易活动，也视为交易行为有效。刘悦在原告售楼处用该印章与多名购房户发生交易行为，且该交易行为原告也一一通过与他们之间收款、签订合同、开具发票予以认可，刘悦身为原告销售房屋的委托代理人，不能因其构成诈骗犯罪而免除原告作为委托人的法律责任，刘悦的销售行为对买卖相对方（被告）造成的法律后果原告必须承受。经审理查明：2013年3月12日，被告梅栩菡（买受人）与原告中体公司（出卖人）签订合同编号为2013-028032号《南昌县商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的罗马景苑（罗马象湖壹号）第9栋1层201号房屋一套（建筑面积为228平方米）。计价方式与价款：单价每平方米13000元，总金额为2964000元。付款方式及期限：买受人按一次性付款方式按期付款，买受人于签订合同时一次性支付房款人民币2964000元。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。该合同已在南昌县房产管理局备案。嗣后，原告中体公司于2013年7月4日、2013年7月15日、2013年7月19日分别出具四张购房款收据，共计人民币2964000元。同时查明，被告梅栩菡之母蔡正芳分别于2012年12月18日、2013年1月29日、2013年3月20日向刘悦（已因合同诈骗罪，被判处无期徒刑）个人账户转账1500000元、400000元、600000元。刘悦于2013年3月20日、2013年5月22日、2013年5月27日退回蔡正芳150000元、73200元、50000元。庭审中，经法庭询问，双方确认被告梅栩菡共向原告中体公司支付购房款共计1426800元。另查明，原告中体公司将涉诉房屋所在的罗马景苑（罗马象湖壹号）委托给福建新境界企业策划有限公司（以下简称为销售公司）销售，刘悦系销售公司员工。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》，梅栩菡出具的《南昌县商品房买卖合同》、《江西省地方税务局通用预收款收据》四张等证据予以证实。本院认为：原、被告所签订的《南昌县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规规定，本院予以认可。被告作为房屋买受人负有向原告支付购房款的义务，根据《南昌县商品房买卖合同》约定，涉诉房屋的总价款为人民币2964000元，该款应于合同签订之日一次性付清，但被告在向原告支付了1426800元后未再付分文，被告逾期支付已远超合同约定的30日，依据合同第七条“买受人逾期付款的违约责任：···（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。···”的约定，原告主张解除与被告签订的《南昌县商品房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。根据合同中约定的违约金的计算方法，被告应付未付的购房款为1537200元（即：2964000元-1426800元=1537200元），故被告应向原告支付的违约金为153720元（即：1537200元×10%=153720元）。庭审中，被告提出刘悦对其承诺涉诉房屋总价款为1500000元，刘悦作为原告销售房屋的委托代理人其代理行为应为有效，故涉诉房屋的真实成交价格即为1500000元（含退税73200元），己方不存在违约的抗辩，并提供南昌市中级人民法院（2014）洪刑二初字第32号刑事判决书、刘悦合同诈骗犯罪部分刑事案卷等证据以证明，对上述证据经庭审质证，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，提出刘悦个人的诈骗行为与原告方无关。本院认为，原、被告双方应根据所签订的《南昌县商品房买卖合同》履行各自的权利、义务，在合同中双方已明确购房总款为人民币2964000元，在无任何补充、变更协议的情形存在的情况下，被告主张以合同诈骗人承诺的价格认定房屋总价，于法无据，本院不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告江西中体实业有限公司与被告梅栩菡于2013年3月12日签订的编号为2013-028032号《南昌县商品房买卖合同》；二、被告梅栩菡应在本判决生效之日起十日内支付原告江西中体实业有限公司违约金人民币153720元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30512元由被告梅栩菡承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 万明华人民陪审员 章燕英人民陪审员 戴玖红二〇一七年四月二十四日书 记 员 刘文莉 微信公众号“”