（2017）川01民终4077号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2018-07-12
案件名称
成都海科投资有限责任公司与毛昌辉、杨贵飞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都海科投资有限责任公司,毛昌辉,杨贵飞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终4077号上诉人（一审被告）：成都海科投资有限责任公司。住所地：四川省成都市温江区创新中心*楼。法定代表人：杨朝，董事长。委托诉讼代理人：赵丹，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：毛昌辉，男，1985年3月22日出生，羌族，住四川省汶川县。被上诉人（一审原告）：杨贵飞，女，1987年7月2日出生，藏族，住四川省茂县。委托诉讼代理人：毛昌辉，男，1985年3月22日出生，羌族，住四川省汶川县，系杨贵飞之夫。上诉人成都海科投资有限责任公司（以下简称海科公司）因与被上诉人毛昌辉、杨贵飞房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2016）川0115民初1560民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人海科公司的委托诉讼代理人赵丹，被上诉人毛昌辉，被上诉人杨贵飞的委托诉讼代理人毛昌辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海科公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判按409天认定海科公司逾期办证的天数以及每日万分之零点一的标准计算分户产权证逾期办理的违约金。事实和理由：1、一审法院未扣除因政府主管部门原因导致逾期办证的13天，系认定事实不清。海科公司于2015年5月26日将办理产权资料递交房管局，而分户产权办理时间为2015年6月8日，按照《补充协议》第六条第三款的约定，因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任。因此，案涉房屋分户产权逾期办理的天数，应扣除房管局从接收办证资料到实际办理产权证的13天。2、根据约定的初始产权登记办理时间，本案中购房人主张办理楼栋权属证明违约金的诉讼时效应自2013年11月1日起算，而购房人于2016年2月才提起本案诉讼，已过诉讼时效，不应受到法律保护。一审法院在对此事实已经认定的情况下，却错误地支持了部分的初始产权逾期办理违约金，适用法律错误。3、逾期办证非海科公司主观原因造成，且购房人没有实际损失，一审判决认定的违约金过高。合同约定的海科公司的义务仅是协助业主办理权属登记，由于部分业主没有交齐资料或者资料不符合要求被退回，导致整栋房屋的产权证办理延后。案涉房屋早已实际交付购房人，其能够行使占有、使用、收益的权利；截止一审庭审结束，购房人也未提交证据证明其因逾期办证所受的具体损失，在此情况下，一审判决支持较高的违约金，有失公允。4、一审法院判决本案一审诉讼费全部由海科公司承担，不符合《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，应予纠正。毛昌辉、杨贵飞辩称，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。毛昌辉、杨贵飞向一审法院起诉请求判令：1、海科公司在30日内将《国有土地使用权证》办理完毕并交付给毛昌辉、杨贵飞；2、海科公司支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明违约金13247.55元；3、海科公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金19361.80元；4、本案诉讼费由海科公司承担。一审法院认定事实：毛昌辉、杨贵飞系夫妻关系，2012年1月12日，毛昌辉、杨贵飞（买受人）与海科公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，约定毛昌辉、杨贵飞购买海科公司开发的位于天府街办前进社区十组海科智城项目×栋×单元11层3号房屋，建筑面积82.95平方米，购房款为291155元。《商品房买卖合同》第十九条第（一）款约定：“出卖人应当在2013年11月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人原因未能在本协议约定时间取得楼栋权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理。即：2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”另第十九条第（二）款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起545日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第2种方式处理。即：2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。”合同签订后，毛昌辉、杨贵飞支付291155元购房款。2012年1月12日，毛昌辉、杨贵飞（买受人）与海科公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（补充协议）》一份。该《补充协议》第六条第六款约定：“出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用证的，出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证书。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用权证书之日起15日内由出卖人支付。”2012年10月14日，毛昌辉、杨贵飞办理收房手续并缴纳了契税、维修资金、土地证工本费等。2015年1月28日，海科公司取得楼栋权属证明。2015年6月8日，毛昌辉、杨贵飞取得房屋产权证。一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（补充协议）》、收据、产权证书、庭审笔录以及双方当事人的陈述。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（补充协议）》是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自义务。一、关于毛昌辉、杨贵飞提出的30日内将《国有土地使用权证》办理完毕并交付的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同（补充协议）》第六条第六款明确约定“出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权证办理完毕之日起3年取得分户国有土地使用权证书”，毛昌辉、杨贵飞于2015年6月8日取得分户产权证。按照《补充协议》上述条款约定，截止毛昌辉、杨贵飞起诉之日，海科公司就分户国土证的办理事项无违约行为。毛昌辉、杨贵飞的此项诉讼请求不符合《商品房买卖合同（补充协议）》的相关约定，一审法院对此不予支持。二、关于毛昌辉、杨贵飞提出的判令海科公司支付逾期办理楼栋权证违约金及分户权证违约金的诉讼请求。1、关于逾期办理楼栋权证违约金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，双方在《商品房买卖合同》中明确约定“海科公司应当在2013年11月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。”依此约定，毛昌辉、杨贵飞在2013年11月1日海科公司未能取得楼栋权属证明时，就应当知道其合法权利被侵害，应当于2015年11月1日前提起诉讼，而毛昌辉、杨贵飞在2016年3月1日才提起诉讼，也未提供诉讼时效出现中止或中断情形的证据。依据上述法律规定，毛昌辉、杨贵飞要求2013年11月1日至2014年2月28日的逾期办证违约金请求权因已超过两年的诉讼时效，故对该部分诉讼请求，一审法院不予支持。海科公司应当支付自2014年3月1日起计算至2015年1月28日（334天）的逾期办理楼栋权证违约金，共计（291155元×334天×0.0001）=9724.58元。2、关于逾期办理分户权证违约金。根据《房屋登记办法》第二十三条的规定，房管局应当自受理登记申请之日起30个工作日内进行国有土地范围内房屋所有权登记。本案房管局的产权登记行为在法律规定时间内，未造成海科公司逾期办证的结果。故对海科公司提出“逾期办理分户权证的违约天数应扣除房管局从接受办证资料到办理产权证的13天”的答辩意见，一审法院不予支持。本案毛昌辉、杨贵飞于2012年10月14日缴纳维修基金及相应税费，按照双方签订的《商品房买卖合同》相关约定，办理分户产权应自2012年10月14日起算，对应545天办证时间至2014年4月12日止，而毛昌辉、杨贵飞于2015年6月8日才取得分户产权证，逾期422天。海科公司应当支付逾期办理分户产权违约金共计（422天×291155元×0.0001）12286.74元。对于海科公司抗辩逾期办证对毛昌辉、杨贵飞未造成损失或即使造成损失也很微小，约定的违约金过高并请求法庭调低违约金问题。一审法院认为，本案中毛昌辉、杨贵飞并未举证证明因权证的迟延办理对其造成的直接经济损失，故一审法院综合合同履行情况、双方的过错程度及经济形势，酌情将违约金调整为12286.74元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：海科公司于判决生效后十日内支付毛昌辉、杨贵飞逾期办证违约金12286.74元；二、驳回毛昌辉、杨贵飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费307.5元，由海科公司承担。二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点有三个方面，现分述如下：一、毛昌辉、杨贵飞要求海科公司支付逾期取得房屋所在楼栋权属证明违约金的诉讼请求，是否已过诉讼时效。庭审已查明，合同约定的海科公司应取得案涉房屋所在楼栋权属证明的时间为2013年11月1日前，而实际取得时间为2015年1月28日，故海科公司在客观上存在逾期取得楼栋权属证明的违约事实。但是，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。于本案中，毛昌辉、杨贵飞应当自2013年11月1日之时即知晓其该项权利受到侵害，其至迟应于2015年11月1日前向海科公司主张权利。而毛昌辉、杨贵飞于2016年3月1日才提起本案诉讼，且亦未提交证据证明本案存在时效中止或者中断的情形，故其要求海科公司支付逾期取得楼栋权属证明的违约金的诉讼请求，已过诉讼时效，不应支持。一审法院部分支持毛昌辉、杨贵飞关于楼栋权属证明违约金的主张，适用法律错误，本院予以纠正。二、一审判决认定的逾期办理产权转移登记的天数是否正确。海科公司上诉认为，一审判决所认定的逾期办理产权转移登记的天数中，应当扣除因政府部门原因导致的13天。对此，本院认为，海科公司在一审中提交了一份统计表清单，并据此主张统计表中“兰霞”的签字以及“15.5.26”的记载能够证明其于2015月5月26日向房管局递交了办证资料，逾期办证时间应当截止此时。但是，该统计表系海科公司单方制作，且海科公司未举证证明签字人员的身份或工作单位，故该证据不能达到其证明目的。因此，海科公司依据该统计表主张应扣除政府部门自接收办证资料到实际办理产权登记之间的13天，缺乏事实依据。《商品房买卖合同补充协议》第六条第三款关于“因政策及房管局原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办结产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任”的约定，是对海科公司办证逾期的免责约定，海科公司未能举证证明本案中存在上述免责事实，故对其该项上诉主张，本院不予支持。三、一审判决认定的逾期办理产权转移登记的违约金数额是否恰当。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然毛昌辉、杨贵飞未举出海科公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但海科公司逾期办理案涉房屋产权证转移登记的时间长达422天的事实客观存在，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，结合双方约定的违约金计算标准低于中国人民银行同期同类贷款利率的事实，本院认为，毛昌辉、杨贵飞主张按照已付房款每日万分之一的标准确定海科公司应承担的违约金数额，应予支持。一审法院以毛昌辉、杨贵飞无证据证明逾期办理楼栋权属证明所受实际损失为由，将两项违约金数额一并予以调整，虽有不当，但一审判决对逾期办理产权转移登记的违约金数额认定正确，且最终确定的违约金数额亦与逾期办理产权转移登记的违约金数额一致，本院对此予以维持。对于海科公司主张系因部分业主未交齐资料或资料不符合要求被退还，导致整栋房屋产权办理延后，海科公司并无逾期办证主观恶意的上诉意见，本院认为，海科公司就其该项主张并未举示任何证据佐证，本院对其该上诉理由不予采信。综上，海科公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，虽然对逾期取得房屋楼栋权属证明违约金的诉讼时效适用法律错误，但不影响判决结果的处理，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费107元，由上诉人成都海科投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐云国审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一七年四月二十四日书记员 梅芳芝