（2017）豫1623民初1236号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-15
案件名称
袁志德与左社租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
商水县人民法院
所属地区
商水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁志德,左社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第一百一十二条
全文
河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1623民初1236号原告（反诉被告）袁志德，男，生于1962年6月6日，汉族，住商水县。委托代理人于洪亮，河南明辩律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告左社（反诉原告），女，生于1978年3月2日，汉族，住商水县。委托代理人舒春光，河南睿东律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告袁志德与被告左社租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁志德及其委托代理人于洪亮、被告左社的委托代理人舒春光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁志德向本院提出的诉讼请求：判令被告支付拖欠的租金2万元，并要求解除合同。事实和理由：原、被告双方协商于2014年2月12日签订房屋租赁合同，约定：“租赁费每年1万元，租期5年；首付二年租金计2万元，后三年租金一年一付于每年的2月15日支付”。现被告拒不支付2016年与2017年的租金。法律依据：《合同法》第107条“当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任、第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为不履行主要债务；（二）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。被告左社向本院提出的反诉请求：依法撤销反诉原、被告的租赁协议，反诉被告归还反诉原告已付租金2万元。反诉理由：2014年反诉被告谎称位于袁老乡工业区房屋及场地归其所有，反诉原告信以为真，便与其签订了租赁合同，并支付了2万元的租金。直道2016年12月反诉原告才意外得知该处房屋及场地为袁老乡政府所有且可得以无偿使用。依据《合同法》第54条规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。反诉原告认为，反诉被告编造租赁物为其所有之事实隐瞒租赁物实为袁老乡政府所有之真相，欺骗反诉原告与其订立租赁合同缴纳租金的行为系欺诈行为，且违背了反诉原告的真实意愿，应依法撤销。根据《合同法》第五十六条“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，反诉被告所收受反诉原告2万元租金无事实及法律依据，应予以归还。原告向本院提交的证据材料有：1、原、被告签订的租赁合同一份。2、原告和第三人左世成签订的房屋租赁协议、左世成出具的收条。3、左世成的房屋所有权产籍档案材料；证明目的：原、被告签订的租赁合同合法有效，应受到法律保护，该房屋系左世成所有，左世成将该房屋依法租赁给本案原告。依照双方之间的租赁合同原告享有转租权，因此原告有权和本案被告签订租赁协议，由于被告不按约定交纳租金，欠费期已经两年，因此原告要求被告履行双方签订的租赁合同立即交纳租金。被告左社向本院提交的证据材料有：商水县袁老乡政府出具的场地证明。证明左社现在所使用的服装加工生产房屋的场地属于袁老乡政府所有，并提供给左社无偿使用。经庭审质证，被告对原告提交的三组证据的真实性均无异议，但认为第二、三组证据无法证明与本案有关联性，不能证明所出租的房屋就是本案出租给被告的房屋，即便是左世成的房屋经原告转租给被告，由于原、被告签订租赁合同时，原告并未告知被告此房屋就是左世成的房屋，所以被告对该真实情况并不知情，原告与被告签订房屋租赁合同时隐瞒了此房屋的权属状况，所以到开庭为止我们才得知房屋的真实权属情况。原告在与被告签订合同时存在欺诈行为，隐瞒了房屋是左世成的事实。原告对被告提交的证据异议，异议意见为：左社使用的房屋面积3000平方米，与本案争议房屋面积的面积330平方存在衔接区别与本房屋显然不一；该租赁期限在2016年12月1日至2021年12月1日，这个期限在原、被告签订的协议两年多之后，对本案合同没有约束力，该证据无效。依据有效证据，查明以下案件事实，2014年2月12日，原告袁志德（甲方）与被告左社（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中合同第一条第4项约定：“租用期限：甲乙双方约定，甲方于2014年2月16日前向乙方交付该房屋，房屋租用期自2014年2月16日起至2019年2月15日止”；合同第二条第1项约定：“甲乙双方约定，该房屋每年租金为人民币壹万元，出租年租金总计为人民币五万元”；合同第二条第2项约定：“乙方支付租金的方式如下：首付贰万元（两年2014年2月16日至2016年2月15日，后三年租金每年2月15日一年一支付）”。原告袁志德、被告左社在合同上签名捺押。合同的其他条款均为空白。原告在庭审中称，租赁给被告的房屋位置在商水县袁老乡工业园区路南，面积330平方米。被告在补充答辩说明中承认所租赁房屋位于袁老乡工业园区路南，并称左世成系其堂哥。另查明，原告袁志德租赁给被告左社的房屋是案外人左世成的房屋，左世成于2001年11月20日在商水县袁老乡土地管理所办理了房屋产权登记的相关手续，房产证号为房产证袁房字××号，房屋面积为东西长10米、南北宽33米，面积为330平方米。2008年1月16日左世成将房屋租赁给了袁志德，袁志德（××）与左世成（××）签订《房屋租赁协议》一份，主要内容为：“××与××本着公平、平等等价有偿、诚实信用的原则，就商水县袁老乡工业区柏油路路南××所有房屋（房产证袁房字××号）租赁给××，相关事宜达成如下协议：一、××将房产证袁房字××号房屋及门面房2间、围墙、院内所有树木以每年3600元（叁仟陆佰元）的价格租给××使用，租赁期限20年；三、租赁费用的支付方式为一次性付清租赁费7.2万元（柒万贰仟元）；四、××为××提供房产证原件及乡签协议书一份，其房产证面积为100+230平方米；五、在租赁期间内，××可以转租；……”。本院认为，一、原、被告双方所签《房屋租赁合同》应否解除问题。原、被告签订租赁合同时，被告左社支付了两年的租金2万元，2016年、2017年两年的租金被告左社未付给原告，根据《合同法》第94条第1款第4项的规定：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。因此原告要求解除与被告左社的租赁合同应予支持。二、被告应否支付原告租赁费2万元的问题。原、被告租赁合同约定的租金支付的方式是：首付贰万元（两年2014年2月16日至2016年2月15日，后三年租金每年2月15日一年一支付）”。被告尚欠原告2016年2月16日至2017年4月19日（开庭之日）的租赁费11726元（1万元÷365天×63天）。原告要求被告支付2万元租赁费的理由部分予以支持。三、原告袁志德是否有转租的权利。原告袁志德租用案外人左世成的房屋，双方签订了《房屋租赁协议》，其中协议第五条约定：××可以转租。根据《合同法》第224条的规定：“××经××同意，可以将租赁物转租给第三人。××转租的，××与××之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，××应当赔偿损失”。因此本案原告对租赁左世成的房屋有转租的权利。四、被告反诉要求原告归还已付租金2万元的问题。原、被告签订的是房屋租赁合同，《合同法》第112规定：租赁合同是××将租赁物交付××使用、收益，××支付租金的合同。被告左社实际已使用该房屋至今。因此被告反诉请求原告归还2万元租金的理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第二百二十四条、第二百二十六条、第一百一十二条的规定，判决如下：解除原告袁志德与被告左社2014年2月12日签订的《房屋租赁合同》。被告左社于本判决书生效后10日内支付原告袁志德租金11833元。驳回被告左社的反诉请求。四、驳回原告袁志德的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，被告左社负担80元，原告袁志德负担70元；反诉费150元，由被告左社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 于 强二〇一七年四月二十四日书记员 刘蒙蒙 来自：