（2017）沪01民终2188号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-06-15

案件名称

上海建业浴室诉上海电气物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海建业浴室,陆修平,上海电气物业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终2188号上诉人（原审被告）：上海建业浴室，住所地上海市徐汇区建国西路***号。投资人：陆修平，经理。上诉人（原审被告）：陆修平，男，1966年3月15日生，汉族，住浙江省天台县。两上诉人共同委托诉讼代理人：江建平，上海市ＸＸ律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海电气物业有限公司，住所地上海市崇明县横沙乡富民支路58号C3-16（上海横泰经济开发区）。法定代表人黄德浩，执行董事。委托诉讼代理人：程辉，上海市新闵律师事务所律师。上诉人上海建业浴室（以下简称建业浴室）、陆修平与被上诉人上海电气物业有限公司（以下简称电气物业）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第3147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人建业浴室、陆修平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人电气物业原审诉讼请求。事实和理由：原审法院查明事实不清，双方租约虽有租赁期限，但口头约定合同到期如上诉人要求续租，则租约应予延续。原判适用法律不当，关于本案房屋使用费原判未按合同约定租金标准支付显失公允，应予纠正。被上诉人电气物业辩称，一审判决正确，要求维持原判。电气物业诉至一审法院，请求判令：1.建业浴室迁出上海市XX路XX号房屋；2.上海建业浴室向电气物业支付自2014年9月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，租赁面积800平方米，按照每日1.6元/平方米，陆修平对上述支付义务承担连带责任。一审法院认定事实：上海XX集团）总公司系上海市XX路XX号房屋产权人。2011年，该公司委托上海XX有限公司（2014年11月更名为电气物业）管理和出租系争房屋。2012年4月23日，电气物业（甲方）与建业浴室（乙方）签订《租赁合同》，建业浴室向电气物业承租上海市XX路XX号房屋XX号房底层及第二层部分，建筑面积为800平方米，用途为工业厂房。租赁期限自2011年9月1日起至2014年8月31日止，租赁期满，乙方应向甲方归还租赁标的物。乙方需继续承租的，应提前三个月书面向甲方提出申请，甲方有权决定是否续租。甲方同意续租的，双方应重新签订租赁合同。租金每日每平方米建筑面积为0.80元。租赁保证金13,333元。乙方在租赁关系终止之日起10日内返还租赁标的物和附属设施设备。乙方逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日，乙方应按1.60元/平方米向甲方支付占用费。前两年租金不变，第三年租金在上年基础上递增6%。另查明，2014年10月20日，电气物业通知建业浴室不再续租，要求其搬离。以上事实有租赁合同、房地产权证、函件、谈话笔录、庭审笔录等佐证，法院予以确认。一审法院认为：电气物业与建业浴室签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，应恪守履行。合同约定系争房屋租赁期限于2014年8月31日届满，租期届满后建业浴室理应按照合同约定及时迁出系争房屋，故电气物业要求建业浴室迁出系争房屋的诉讼请求，具有法律依据和事实依据，法院予以支持。该合同就租赁期满后，未及时返还房屋应当支付的房屋使用费的标准做出明确约定，该约定没有违反法律法规之规定，故电气物业要求建业浴室依据合同约定支付自2014年9月1日起至迁出之日止的房屋使用费，于法无悖，法院予以支持。但2014年9月1日至2014年9月10日，系搬离宽限期，电气物业要求建业浴室按照每日1.6元/平方米的标准支付房屋使用费，有失公平，故法院参照租金的标准酌情确定该期间的房屋使用费。根据有关法律规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。现建业浴室陆修平系建业浴室的投资人,建业浴室财产不足以承担相应付款义务时，投资人应以其个人其他财产承担相应责任。电气物业自愿返还租赁保证金，于法无悖，法院予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条之规定，于二〇一六年十一月二十九日作出判决：一、上海建业浴室于判决生效之日起十日内迁出上海市XX路XX号房屋；二、上海建业浴室于判决生效之日起十日内向上海电气物业有限公司支付自2014年9月1日起至2014年9月10日止的房屋使用费6,400元；三、上海建业浴室于判决生效之日起十日内向上海电气物业有限公司支付自2014年9月11日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按照每日1,280元计算；四、上海建业浴室的财产不足以清偿上述第二项、第三项付款义务中欠付的房屋使用费时，陆修萍应当以其个人财产对上海建业浴室的债务承担无限责任；五、上海电气物业有限公司于判决生效之日起十日内向上海建业浴室返还租赁保证金13,333元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取计14,260元，由上海建业浴室、陆修萍负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人建业浴室与被上诉人电气物业签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。查本案约定租期业已届满，双方未有重新签订租赁合同或直接续展租期之意思表示，上诉人主张双方曾有口头约定等，但并无证据佐证，本院难予采信。原审法院以现有事实为据，确定合同终止、返还房屋等符合法律规定。关于合同终止后之实际使用费问题，查双方租约约定逾期搬离者实际按约定租金之两倍标准支付使用费，上诉人上诉主张按约定租金标准支付之但未能提供相应依据，本院难以采信，此部应予维持。另查原审判决第四项及诉讼费负担部分载明之上诉人陆修平姓名有误，应予更正。综上所述，一审法院判决原则正确，本院予以维持。差误部分予以更正。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3147号民事判决第一、二、三、五项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3147号民事判决第四项为：上海建业浴室的财产不足以偿付上述第二、第三项付款义务中欠付的房屋使用费时，陆修平应当对之承担清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取计14,260元，由上海建业浴室、陆修平负担。二审案件受理费人民币14,260元，由上诉人上海建业浴室、陆修平负担。本判决为终审判决。审　判　长　　叶振军代理审判员　　王振伟审　判　员　　刘　佳二〇一七年四月二十四日书　记　员　　周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来源：百度“”