（2016）黑0303民初第974号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2018-09-13
案件名称
原告王云与被告张岩艳、孙喜玲、第三人沈功胜房屋买卖合同纠纷民事事审判决书
法院
鸡西市恒山区人民法院
所属地区
鸡西市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王云,张岩艳,孙喜玲,沈功胜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第三十六条，第一百五十条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第九条
全文
黑龙江省鸡西市恒山区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0303民初第974号原告：王云，女。委托诉讼代理人：陶小光，男。被告：张岩艳，女。被告：孙喜玲，女。第三人:沈功胜,男。原告王云与被告张岩艳、孙喜玲、第三人沈功胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告王云及其委托诉讼代理人陶小光、被告张岩艳、孙喜玲，第三人沈功胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王云向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告的房屋买卖合同有效。2.请求将鸡房证字第10751号房屋判归原告所有，要求被告协助原告办理房屋过户手续。3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2003年以9200元的价格购买了二被告位于鸡西市大恒山新胜委七组的产权证号为鸡房证字第10751号、面积为77.4平方米的平房一户，外带车库100多平方米，当时房屋的产权人是张雪梅，即被告孙喜玲的丈夫、张岩艳的父亲，因张雪梅已去世，当时没有办理房屋过户手续。2016年11月，我听说房屋动迁，回家时发现被告又将该房卖给了第三人沈功胜。我到房产局核实情况，房产局告诉我鸡房证字第10751号房照已被挂失,我请求法院依法支持我以上三项诉讼请求。被告张岩艳、孙喜玲辩称，我们从来就不认识原告，也从来没卖房子给她。家里曾经被盗，鸡房证字第10751号产权证和独生子女证丢失。2016年我们将该房照登报挂失，重新补办了H201603964号房照，我们将此房以85000元的价格卖给了第三人沈功胜。第三人沈功胜述称：2016年10月26日被告孙喜玲与我签订了房屋买卖协议，被告孙喜玲将位于鸡西市大恒山办新胜委七组产权证号为H201603964号(产权人为张雪梅)、面积为77.4平方米的砖木结构房屋以85000元的价格卖给了我。因房屋产权人张雪梅即被告孙喜玲的丈夫已去世，孙喜玲向鸡西市公证处申请继承张雪梅的遗产，鸡西市公证处于2016年12月2日出具了由孙喜玲继承该房屋的公证书。被告孙喜玲称原产权证丢失，登报挂失后重新予以补办。因该房要动迁，恒山区房产局给我出具了鸡恒房确认字第H201603964号房屋登记确认书，我们具备买卖房屋的一切合法手续，就在被告要协助我办理过户手续时得知，原告申请法院对此房采取了财产保全措施，我请求法院依法保护我的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提供了如下证据：1.鸡房证字第10751号房屋产权证，证实原告买房时被告向原告交付了产权证。二被告对原告举证一的真实性无异议，但称自己从未将房屋卖给原告，且自己家的这本产权证曾在一次失窃中被盗；第三人对原告举证一有异议，认为该产权证已被挂失作废。庭审中，原告申请出庭作证的两位证人吴立祥、秦淑华证实，原告买房时给付房屋价款的同时被告交付了此产权证，故本院对原告举证一予以采信。2.原告举证二、三为证人吴立祥、秦淑华的证言，证实两位证人亲眼目睹了原告给付房款和被告交付产权证的过程。二被告对原告举证二和举证三即证言的真实性有异议，称从来就没卖房子给原告，也根本不认识原告；第三人对两位证人证言的真实性有异议，经原告申请两位证人出庭作证，经本院庭审调查，虽然买卖房屋一事已过去多年，但在交易时间、地点、在场人、房屋价款的面额、谈价过程、给付价款和交付产权证等方面两位证人的叙述基本一致，能够证实原、被告买卖房屋的过程，且证人所述和原告举证四此房屋的车库钥匙等证物能够形成证据链条，故本院对原告举证二、三予以采信。3.原告举证四即此房车库大门的两把钥匙(附有车库门锁及钥匙的照片)，证实原告合法占有了此房。二被告对此有异议，认为该证据和自己没有任何关系；第三人认为自己买房和维修时车库并没有上锁，原告怎么能有车库钥匙自己也不知道。经本院现场勘察，两把钥匙的确能插入早已生锈的车库大门锁孔且能够转动，原告称此房废弃大门的钥匙曾经折断在锁孔内，经查看钥匙曾经折断的痕迹尚在，原告所述与现场勘察结果一致，故本院对原告举证四予以采信。4.原告举证五、六即证人崔连生和连川德的证言，证实原告买房后占有房屋并管理。二被告对该证据有异议，否认自己将房屋卖给原告；第三人对两位证人所述表示并不知情。庭审中经原告申请，两位证人出庭，证实相继从2003年7月、2005年开始至2012年受原告委托在此房打更、卖料和代为照管，证人崔连生所述屋内设施细节与原告所述基本相符，故本院对原告举证五、六予以采信。5.原告举证七2016年11月23日现场拍摄的房屋照片三张，证实此房破败的现状。二被告对此不予质证，表示对此证据的来源、证明目的不清楚；第三人认为自己购买了被告孙喜玲的房屋是事实，对于其他情况不知情。经本院到现场勘察，照片能够真实反映房屋现状，本院对此证据予以采信。二被告未向本院提供证据。第三人向本院提供了如下证据：举证1.鸡西市公证处于2016年12月2日出具的公证书一份，称孙喜玲向公证处申请办理继承权公证，孙喜玲的丈夫张雪梅于2000年11月16日因病死亡，由孙喜玲继承张雪梅位于鸡西市恒山区大恒山办新胜委七组面积为77.4平方米产权证号为Ｈ201603964号的房屋一户。原告对此证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为此证据只是证明孙喜玲继承了张雪梅的遗产，并不能证明第三人是通过正常手续购买。因公证处系国家的一级行政机关，经过法定程序对相关证据进行审查核实后作出的公证结论，故对此证据本院予以采信。举证2.鸡西市公安局恒山分局山南派出所出具的户口注销证明一份，证实张雪梅于2000年11月16日死亡，户口已注销。原告对此证据无异议，本院予以采信。举证3.恒山区房产局出具的鸡恒房确认字第H201603964号产权人为张雪梅的房屋登记确认书；举证4鸡西新闻传媒集团广告发布合同，证实被告通过报纸发布产权证遗失广告；举证5.2016年10月27日鸡西日报一份，证实在报纸上发布了鸡房证字第10751号产权证遗失作废的声明。原告对第三人举证3、4、5的真实性无异议，对证明目的有异议，认为在被告和第三人签订买卖协议时原房照挂失的报纸还没有印出，该协议无效。原告认为恒山房产局在被告登报挂失15个工作日内就办理了遗失补照，是违反法定程序的。因第三人举证3房屋登记确认书是否合法是行政诉讼的审查范围，故本院对第三人举证3不予确认。第三人举证4、5确系产权证挂失登报声明作废的事实，本院予以采信。举证6.房屋买卖协议，证实孙喜玲将大恒山新胜委七组面积为77.4平方米的砖木结构房屋一座以85000元的价格卖给了第三人沈功胜。原告对第三人举证6有异议，认为是被告和第三人签订的假合同，双方有恶意串通的嫌疑，对此原告未能提供证据，故对此证据本院予以采信。举证7.原告与第三人手机通话录音一段，称原告与第三人谈论买房时承认自己是在房产局门前给付的购房款，与庭审中原告所述在该房屋所在地交付房款前后矛盾，以此证明原告申请出庭作证的证人证言系伪证，对此录音原告当庭作出了合理解释，本院对此证据不予确认。举证8.武汉立辉万邦快腿商务有限公司于2017年1月15日出具的书面证明，称该单位员工孙喜玲于2003年3月至2004年12月在该公司担任财会部会计师工作。证明目的是证实原告所说2003年购买了被告孙喜玲的房屋，王云和证人都说把房款当场交给孙喜玲不是事实，当时孙喜玲在武汉工作并未在家。对此证据原告提出异议，认为证据不真实，不足以证明第三人的主张。因为该证据即便能证实孙喜玲当时在武汉工作，但并不足以对抗原告所举证据二、三，故对此证据本院不予采信。二被告对第三人所举证据均无异议。根据双方当事人的当庭陈述及依法确认的证据，本院认定案件事实如下：2003年原告王云以9200元的价格购买了被告位于鸡西市大恒山新胜委七组的产权证号为鸡房证字第10751号、面积为77.4平方米的平房一户，外带车库100多平方米，当时的房屋产权人是张雪梅，即被告孙喜玲的丈夫、被告张岩艳的父亲。双方当时未签订书面的房屋买卖协议，也未办理产权变更登记，原告给付房屋价款的同时被告当场交付了产权证，有证人吴立祥和秦淑华证实。另外有证人崔连生和连川德证实，原告购买此房后由二人代为管理直至2012年，此后该房屋逐渐破败直至无法居住。原告庭审中提供了该房屋所附的车库大门的两把钥匙，陈述了此房废弃大门的钥匙曾经折断在锁孔中的情况，经本院现场勘察，两把钥匙的确能插入早已生锈的车库锁孔且能够转动，经查看废弃大门锁孔中钥匙曾经折断的痕迹尚在。被告当庭否认将此房屋卖给原告，称原告手中的鸡房证字第10751号产权证在自家多年前一次被盗中丢失。2016年，该房屋要动迁。同年10月26日，被告孙喜玲和鸡西新闻传媒集团签订了广告发布合同，孙喜玲委托新闻传媒集团发布产权证遗失的广告。同日被告孙喜玲与第三人沈功胜签订了房屋买卖协议，孙喜玲将位于大恒山办新胜委七组面积为77.4平方米砖木结构房屋以85000元的价格卖给了沈功胜。2016年10月27日鸡西日报中缝刊登了10751号产权证遗失作废的声明，被告及第三人持上述材料到恒山区房产局办理遗失补照，2016年11月10日恒山区房产局给第三人出具了鸡恒房确认字第H201603964号产权人为张雪梅的房屋登记确认书。第三人对破旧的车库修缮上盖，第三人准备办理过户时得知，因原告王云向本院申请对张雪梅名下的位于大恒山新胜委7组产权证号为H201603964号房屋予以查封，本院对此房采取了财产保全措施。庭审中，原告称被告和第三人恶意串通未能提供证据。原告所诉的鸡房证字第10751号产权证已被挂失作废，现该房屋登记确认书上的产权证号为第H201603964。本院认为，原告与被告虽然没有以书面形式订立房屋买卖合同，也没有办理产权变更登记，但事实上原告给付房屋价款的同时被告交付了产权证，根据合同法的相关规定，一方履行了主要义务对方接受，应视为合同成立。未办理物权登记的，不影响合同的效力。原告在2003年7月向被告给付房款，被告将该房屋交付给原告，原、被告双方买卖合同成立并生效，原告合法占有了该房屋，故对原告的诉讼请求应依法予以支持。2016年被告又将此房卖给了第三人，第三人因被告一房两卖无法实现合同权利，对其损失有权另行应向被告主张赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第一百五十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：确认原告王云与被告孙喜玲、张岩艳的房屋买卖合同有效，鸡恒房确认字第H201603964号位于鸡西市大恒山办新胜委七组的面积为77.4平方米的房屋归原告王云所有，由被告孙喜玲、张岩艳协助办理产权变更登记。本案受理费800元、保全费420元（原告已垫付），合计1220元，由被告负担。在本判决生效后十日内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长 郑慧红人民陪审员 李绍艳人民陪审员 韩树森二〇一七年四月二十四日书 记 员 初浩强 搜索“”