（2017）浙04民终541号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-30
案件名称
平湖市协进机动车驾驶员培训有限公司、平湖市协进职业技术学校房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
平湖市协进机动车驾驶员培训有限公司,平湖市协进职业技术学校,浙江平湖鼎杰汽车驾驶培训中心有限公司,平湖市机关物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终541号上诉人（原审原告）：平湖市协进机动车驾驶员培训有限公司。住所地：平湖市当湖街道世纪商业中心*幢****室-2。法定代表人：沈军，执行董事。委托诉讼代理人：张补林，男，系公司员工。委托诉讼代理人：沈杰，浙江靖远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平湖市协进职业技术学校。住所地：平湖市朝阳路育才新村**号。负责人：陈叙根，校长。委托诉讼代理人：陈坚、ＸＸ伟，浙江金品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江平湖鼎杰汽车驾驶培训中心有限公司。住所地：平湖市平湖经济开发区七星路**号。法定代表人：徐东明，经理。委托诉讼代理人：周水良，浙江天卓律师事务所律师。原审第三人：平湖市机关物业管理有限公司。住所地：平湖市当湖街道建国北路*号*楼。法定代表人：董越光，经理。委托诉讼代理人：潘旦，浙江东港律师事务所律师。上诉人平湖市协进机动车驾驶员培训有限公司（以下简称协进培训公司）因与被上诉人平湖市协进职业技术学校（以下简称协进技校）、浙江平湖鼎杰汽车驾驶培训中心有限公司（以下简称鼎杰公司），原审第三人平湖市机关物业管理有限公司（以下简称机关物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2016）浙0482民初1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月30日公开开庭审理了本案。上诉人协进培训公司委托诉讼代理人张补林、沈杰，被上诉人协进技校委托诉讼代理人ＸＸ伟，被上诉人鼎杰公司委托诉讼代理人周水良，原审第三人机关物业公司委托诉讼代理人潘旦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。协进培训公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持协进培训公司一审诉讼请求。事实和理由：协进培训公司与协进技校于2015年12月16日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。该租赁合同出租人一栏，由协进技校加盖公章，并由法定代表人陈叙根签名，承租人一栏由协进培训公司盖章，并由法定代表人沈军签名。虽然在该栏承租方写有嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司的名称，但该合同落款处只列二方，嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司并没有加盖公章或者由法定代表人签名。因此，该租赁合同应为协进培训公司与协进技校签订的租赁协议，协进培训公司与协进技校之间成立了房屋租赁合同关系。双方签订合同后协进技校即将使用面积1655平方米的房屋交付给协进培训公司使用，协进培训公司已经挂牌开展经营活动。机关物业公司也知道协进技校与协进培训公司签订了房屋租赁合同，机关物业公司也没有提出任何异议。协进技校于2016年1月15日出具的证明进一步证明了协进培训公司与协进技校存在房屋租赁合同关系。协进培训公司于2016年1月15日出具的《内部临时约定》是协进培训公司单方提出使用和计算租金的方案，这一方案没有确定租金的数额，也没有租金交付的期限，也没有得到协进技校的认可，故无效。因此，一审认定协进技校提交的《内部临时约定》有效是错误的。2015年12月16日的《特别声明》是为办理道路运输许可需要租用协进技校房屋开设驾驶员理论培训而订立，待许可证办出后再另行签订协议。该声明虽然有张补林签名，但张补林系嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司执行董事，并盖有嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司的公章，故《特别声明》是嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司与协进技校签订的。嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司与协进培训公司均系独立法人。一审推定嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司与协进培训公司系同一承租人错误。根据两个公司的营业执照，协进培训公司与嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司系两个独立法人，法定代表人均不相同，只有法定代表人才能代表公司做出代表行为，一审根据两个公司的工商登记信息推定张补林有权代表协进培训公司是错误的。由此可见嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司与协进培训公司、协进技校之间签订的租赁合同无关联。在2015年12月15日协进培训公司已取得了驾驶员理论培训许可证，故一审法院认定《特别声明》有效错误。2016年3月30日协进技校与鼎杰公司签订了借用协议，将协进培训公司的招牌摘除，侵犯了协进培训公司的租赁权。二、协进技校在一审提交的嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司与协进培训公司的工商登记信息已过举证期限，一审采纳该两份证据错误。三、协进技校、鼎杰公司应赔偿协进培训公司损失是有事实依据的。协进培训公司与协进技校签订合同后即设立了驾驶员报名收费受理处一间，多媒体教室二间，驾模器部训室二间、安全教育展览室一间、理论事项操作电脑机房一间，每年至少培训4000名学员，现鼎杰公司占用了房屋，导致协进培训公司无法经营，造成了协进培训公司损失，其中利润2160000元，员工工资损失153690.36元，其他财产损失24640元。鼎杰公司在使用房屋期间总计培训学员3000名，学员利润计1620000元。协进技校辩称，协进技校与协进培训公司签订的租赁合同非双方真实意思表示，是为了办理相关执照而签订。协进培训公司主张的损失缺乏依据，不应支持。请求驳回上诉，维持原判。鼎杰公司辩称，其与协进培训公司不存在合同关系，其系与协进技校成立房屋租赁合同关系，一审认定事实清楚，适用法律正确。机关物业公司述称协进培训公司的请求与机关物业公司无关。协进培训公司一审诉讼请求：1.判令协进技校履行2015年12月16日与协进培训公司签订的房屋租赁合同；2.判令鼎杰公司立即腾退位于平湖市朝阳路育才新村26号（协进技校内）面积为1655平方米房屋；3.判令协进技校、鼎杰公司赔偿协进培训公司未开业损失费100000元；一审法院经审理认定：2015年12月16日，协进培训公司与协进技校签订《房屋租赁合同》1份，合同主要内容为：协进技校将坐落于平湖市当湖街道朝阳路育才新村26号面积为1655平方米的房屋租赁给协进培训公司使用；租赁期限从2015年12月9日至2018年12月8日；租金5万元；租金每半年支付一次。《房屋租赁合同》还就租赁房屋用途、维修、违约责任等事项进行了约定。《房屋租赁合同》载明的承租方为协进培训公司及嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司，但合同只有协进培训公司及协进技校盖章。同日，协进技校又与嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司签订《特别声明》，内容为“因申请‘机动车道路运输许可证’的需要，协进学校与星宇达法律咨询服务有限公司签订了‘房屋租赁合同’。该合同非正式操作协议，不起任何作用，正式‘租房协议’待‘运营证’办出后根据实际情况签订”。该《特别声明》尾页处由张补林签字确认。2016年1月15日，协进培训公司又与协进技校签订《内部临时约定》，内容为“协进学校同意将学校南教学楼底楼、西教学楼底楼3号教室，借用给平湖市机动车驾驶员有限公司，专门用于机动车驾驶员培训实践和培训报名。西教学楼底楼1号、2号教室可兼做培训教学使用。每年租金以培训学员培训费收入的20%提计，但上限为6万，超过6万部分免收。特此约定。详细协议实际租用前再签订。”2016年3月30日，协进技校又与鼎杰公司签订《学校部分设备设施借用协议》1份，约定协进技校将西教学楼底层1、2、3、4号教室及教学设备借用给鼎杰公司使用；借用期限自2016年4月1日至2018年12月31止；2016年4月1日至2016年12月31日期间借用金为6万元，以后每年的借用金视培训规模及使用情况适度调整。协议签订后，鼎杰公司按约向协进技校支付了借用金6万元。现鼎杰公司已不再租赁协进技校相关教学设施并已搬离。一审另查明，坐落于平湖市当湖街道朝阳路育才新村26号面积为1655平方米的房屋原产权人为平湖市粮食局。2011年8月1日，平湖市粮食局与协进技校签订《房屋续租协议》一份，约定协进技校承租上述房产，租赁期限为2010年9月1日至2015年8月31日，年租金5万元，协进技校不得将房屋转租。平湖市粮食局将上述房产出租给协进技校使用。2016年6月3日，在平湖市国有资产管理局的鉴证下，平湖市粮食局将涉案房产移交给了机关物业公司。同日，机关物业公司与协进技校签订《房屋出借合同》，约定机关物业公司将涉案房产出借给协进技校，出借期限为2015年9月1日至2018年8月31日；未经机关物业公司同意协进技校将出借物转租他人，机关物业公司有权提前解除合同。嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司系协进培训公司法人股东，张补林既在协进培训公司担任监事，又在嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司担任执行董事。庭审中，协进培训公司自认其未向协进技校支付过房屋租金，并于2016年3月29日起不再使用协进技校教室等设施。一审法院经审理认为，本案争议焦点有二：一是协进培训公司与协进技校签订的房屋租赁合同是否真实有效。二是协进技校及鼎杰公司应否赔偿协进培训公司损失。就第一个争议焦点，一审分析如下：意思表示真实是合同生效应当具备的要件。表意人与相对人合意实施虚假意思表示后签订的合同不具有法律效力。本案中，协进培训公司与协进技校签订的《房屋租赁合同》非双方真实意思表示。理由有二：一、协进培训公司与协进技校签订的房屋租赁合同与双方后续签订的内部临时约定内容自相矛盾。房屋租赁合同中的租赁物为协进技校的全部教学楼，内部临时约定中的租赁物为协进技校南教学楼底楼及西教学楼底楼1至3号教室，显然，房屋租赁合同中的租赁物涵盖了内部临时约定的租赁物。若房屋租赁合同是双方真实意思表示，则双方完全无需就部分教学楼的租赁使用再重新进行约定。二、根据协进技校提供的证据可知，“特别声明”中的落款单位嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司为协进培训公司法人股东，落款人张补林既在协进培训公司处担任监事，又在嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司担任执行董事，协进培训公司与协进技校签订的房屋租赁合同承租人一项处又出现了嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司的名称，鉴于协进培训公司与嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司之间的关联关系以及张补林在两公司中的多重身份，可以推定协进培训公司对嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司与协进技校签订的“特别声明”中的内容是明知和认可的，因此，协进培训公司与协进技校签订房屋租赁合同的真正目的是为申领机动车道路运输许可证，而非租赁房屋。由上，协进培训公司与协进技校签订的《房屋租赁合同》对双方不具有法律约束力，故协进培训公司要求继续履行与协进技校签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，不应予以支持。就第二个争议焦点，一审分析如下：就协进培训公司要求协进技校赔偿未开业损失费100000元的诉讼请求，一审认为，协进培训公司与协进技校签订房屋租赁合同对双方不具有法律约束力，协进培训公司依据双方签定的该房屋租赁合同主张损失缺乏法律依据，此其一。其二，本案中，协进培训公司主张的100000元损失费主要包括招生后获得的利润损失、招聘职工的花费、工资及订购产品的费用，协进培训公司就上述损失负有举证责任，但就上述损失协进培训公司均未提供充分的有效的证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故应由其承担举证不能的法律后果。由上，协进培训公司要求协进技校赔偿损失于法无据，亦予以驳回。就协进培训公司要求鼎杰公司腾退房屋及赔偿未开业损失费100000元的诉讼请求，一审认为，协进技校与鼎杰公司签订《学校部分设备设施借用协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案中，鼎杰公司在支付协进技校相应租金后，已取得了租赁房屋占有使用的权利，鼎杰公司的该项权利受法律保护，协进培训公司无权要求其搬离。另，协进培训公司与鼎杰公司不存在任何的债权债务关系，协进培训公司要求鼎杰公司赔偿未开业损失费亦于法无据。故一审对协进培训公司的该项诉讼请求不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国民法通则》五十五条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回协进培训公司的全部诉讼请求。案件受理费2300元，财产保全费1020元，合计3320元，由协进培训公司负担。协进培训公司在二审提交证据如下：1、2016年10月9日协进技校代理人给一审法院出具的庭后回复，证明协进技校代理人在庭后给法庭的回复未经质证就被一审法院采纳，一审程序违法。2、中国电信公司平湖市分公司的收据及客户登记单，证明协进培训公司已经在筹备营业。3、照片6张，证明协进培训公司已经在使用涉案租赁房屋的事实。协进技校质证后认为证据1中的庭后回复并非作为证据提交，不能证明一审程序违法。证据2真实性没有异议，关联性有异议，不能证明待证事实。证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。鼎杰公司质证后对证据1、2的真实性没有异议，对关联性及要证明的内容有异议，对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。机关物业公司质证后对证据1、3的真实性、合法性、关联性均有异议，对证据2的真实性无异议，但不能证明待证事实。本院认证意见，证据1中所涉的由协进技校在一审庭审后出具给一审法院的庭后回复，协进技校并未将其作为证据提交，协进培训公司认为一审未对该回复组织质证属于程序违法，不能成立。证据2，与待证事实缺乏关联性，不予采纳。证据3的真实性无法确定，且不能证明待证事实，不予认定。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，协进培训公司与协进技校于2015年12月16日签订的《房屋租赁合同》非双方的真实意思表示，理由如下：首先，协进培训公司与协进技校签订房屋租赁合同的当日，协进技校与嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司签订一份《特别声明》，《特别声明》载明“协进学校与嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司签订的房屋租赁合同非正式操作协议，不起任何作用”，协进培训公司认为该《特别声明》并非由协进培训公司法定代表人签字，与协进培训公司无关，但该《特别声明》上有张补林签字，张补林既在协进培训公司处担任监事，又在嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司担任执行董事，而协进培训公司与协进技校所签订的租赁合同承租人处又出现了嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司的名称，上述事实足以表明该份《特别声明》中所指的“协进学校与嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司签订的房屋租赁合同”应为协进技校与协进培训公司于2015年12月16日签订的《房屋租赁合同》，且能够证明协进培训公司对该份《特别声明》是明知和认可的。协进培训公司认为该《特别声明》所指的房屋租赁合同非协进培训公司与协进技校于2015年12月16日所签订的房屋租赁合同，其基于与嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司之间的关联关系，其完全可以提供相关房屋租赁协议来证明《特别声明》中所称的房屋租赁合同另有所指，但协进培训公司并未提交相应的证据。另外，协进培训公司在2016年1月15日出具的《内部临时约定》也进一步证明了协进培训公司与协进技校于2015年12月16日签订的《房屋租赁合同》非双方真实意思表示。涉案《房屋租赁合同》中的租赁物涵盖了《内部临时约定》所指的租赁物，若争议房屋租赁合同系双方真实意思表示，则协进培训公司无需向协进技校出具《内部临时约定》，且《内部临时约定》载明的“详细协议实际租用前再签订”的内容也表明协进培训公司与协进技校在2016年1月15日之前尚未订立真实有效的房屋租赁合同关系，进一步与《特别声明》中的内容相印证。因此，一审认定协进培训公司与协进技校签订的房屋租赁合同非双方真实意思表示，并据此驳回协进培训公司的诉请正确。协进培训公司在二审中要求对其主张的损失进行鉴定，缺乏必要性，对其申请本院不予准许。关于一审程序，一审对协进技校提交的嘉兴市星宇达法律咨询服务有限公司与协进培训公司的工商登记信息材料组织了各方当事人质证，并予以采纳，符合法律规定，不存在违反法定程序的情形，协进培训公司据此主张一审程序违法，缺乏依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由平湖市协进机动车驾驶员培训有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭 灿审 判 员 倪 勤代理审判员 章玉萍二〇一七年四月二十四日书 记 员 周 妙 来自：