（2016）粤1391民初2821号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-12-28
案件名称
涂某与陈某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
涂某,陈某,惠州大亚湾其易房网发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1391民初2821号原告（反诉被告）：涂某，男，汉族，1982年7月16日出生，住广东省梅县.委托代理人：董文革，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托代理人：王浩然，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈某，男，汉族，1979年9月11日出生，住广东省陆丰市.委托代理人：叶昌盛，广东沃金律师事务所律师。委托代理人：李东泉，江西均衡律师事务所律师。第三人：惠州大亚湾其易房网发展有限公司，住所地：惠州大亚湾西区大亚湾大道226号德丰公馆2606号房。法定代表人：李想。委托代理人：方富永，该公司员工。原告涂某诉被告陈某、第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理，依法由审判员薛银标担任审判长，与审判员罗亚鸼、曾日华组成合议庭适用普通程序，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告涂某及其委托代理人董文革、王浩然、被告陈某及其委托代理人叶昌盛、李东泉、第三人委托代理人方富永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告涂某诉称，2016年8月16日，原告与被告在第三人的促成下签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定被告以72万元的价格购买原告所有的位于惠州市××区澳头××北路××号龙光天悦龙庭11栋一单元2803号房（建筑面积92.35平方米，房地产权证号：33××83）,定金为人民币15000元,被告须于2016年9月16日之前支付除定金之外的首期款人民币201000元至原被告双方约定的银行监管账户，余款为银行按揭贷款方式支付，于2016年9月16日之前向银行提交按揭贷款申请的相关材料,原告须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续。若银行承诺发放贷款金额加上被告已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，被告应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足……若合同约定的首期款金额与原被告双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。被告逾期付款超过10天的（含追加首付款）原告有权解除合同并要求被告支付该房产总价款百分之二十的违约金。合同签订后，被告仅支付了定金15000元（原告收到13000元，2000元由中介代为保管）、首付款285000元。之后原告多次询问被告银行按揭情况，被告均以中介正在办理或银行没有消息为由拖延时间。合同签订3个月后，原告通过中介得知被告的银行贷款没有通过，随即向被告发了限期履行合同义务通知。被告仍无视双方签署的合同，在合同约定的余款交付日期到后，迟迟未向原告支付余款420000元。截止到起诉之日，被告一直违反合同约定，未履行支付剩余房款的义务。根据双方合同约定，如被告逾期付款超过15个工作日，原告有权解除合同，有权没收定金或要求被告支付转让总价款20%的违约金。综上，为维护原告合法权益，请求法院判令：一、解除原、被告于2016年8月16日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；二、被告支付违约金144000元；三、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》、收款收据、确认书、资金托管协议、邮寄快递单、限期履行合同通知书、原被告双方微信聊天记录、通话记录等证据，拟证明其诉称事实。被告陈某本诉辩称及反诉诉称，2016年8月16日，反诉原告与反诉被告在第三人的促成下，就反诉原告购买反诉被告位于惠州××头××北路××号龙光天悦龙庭11栋一单元2803号房，三方签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》。合同对涉案房屋的交易价格、付款方式、贷款情况及违约责任等均做了约定。合同签订当天，反诉原告按约定支付了定金15000元及第三人佣金20000元。2016年9月5日，反诉原告与反诉被告到银行签订《资金托管协议》，反诉原告将首期款285000元存入监管账号。之后反诉原告在第三人的指示下积极办理申请银行贷款事宜。2016年12月6日，反诉原告接到第三人通知，因政策原因贷款银行将反诉原告的贷款额度作了调整，需反诉原告补交70000元首期款到监管账号，次日反诉原告将补交的首期款70000元存入了监管账号。之后第三人多次电话联系并书面通知反诉被告到银行配合办理按揭手续，但反诉被告均未理会并拒绝履行合同义务。反诉原告已积极履行合同义务，而反诉被告因为房价上涨原因故意找借口拒绝配合办理按揭贷款手续导致合同难以履行，反诉被告的行为已构成根本违约。为维护反诉原告合法权益，请求法院判令：一、解除反诉原告与反诉被告签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；二、反诉被告返还购房定金15000元及支付违约金144000元；三、反诉被告承担反诉原告已支付的中介费20000元及律师费15000元；四、本案诉讼费由反诉被告承担。本诉被告及反诉原告陈某向本院提交二手房买卖合同履行情况时间顺序表、《惠州市二手房买卖及居间服务合同》、佣金收款收据、个人交易资金托管协议、农业银行业务凭证、聊天记录、农业银行交易明细清单、限期履行合同通知书、告知函、高铁票、委托代理合同及发票等证据，拟证明其辩称及诉称事实。第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司述称，原、被告在我方的促成下于2016年8月16日签订居间服务合同，2016年9月5日我方工作人员代理原、被告双方到农业银行办理了资金监管手续和银行按揭贷款手续，之后银行通知我方工作人员需要被告补7万元首期款,我方随即通知了被告，因补首付款到银行监管需买卖双方同时到场方可办理，但原告电话不接、短信不回，因此我方于2016年12月15日及2016年12月26日给原告寄了催告函，催促其跟被告一起到银行补首付款到监管的账户，但原告拒收上述文件，我方已尽到了居间的义务。第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司未向本院提交书面证据。经审理查明，原告涂某与被告陈某在第三人惠州大亚湾其易房网发展有限公司的促成下，于2016年8月16日签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定：一、被告购买原告名下的位于惠州市××头××北路××号天悦龙庭11栋一单元2803号房，建筑面积92.35平方米，房地产权证号为：33××83；转让总价为720000元，定金15000元；二、第四条付款方式：“原被告双方协商一致约定由被告按照第2项约定支付除定金之外的楼款，原告须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续:……2、按揭付款：被告须于2016年9月16日之前支付除定金之外的首期款人民币201000元至原被告双方约定的银行监管账户，被告须于2016年9月16日之前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行审批的为准。3、被告逾期付款超过10天的（含追加首付款）原告有权解除合同并要求被告支付该房产总价款百分之二十的违约金；三、第十三条违约责任：1、原被告双方需在居间方电话通知之日起10个工作日内前往指定地点办理二手房交易相关手续，逾期未办理的守约方有权要求违约方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并履行合同……3、如原告未按合同约定期限履行义务，逾期超过15个工作日，被告有权解除合同，有权要求原告双倍返还定金或要求原告返还定金并支付房产转让总价款20%的违约金。4、如被告未按合同约定期限履行义务，逾期超过15个工作日，原告有权解除合同，有权没收定金或要求被告支付转让总价款20%的违约金。5、守约方因违约方的违约行为而进行维权导致的损失（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）全由违约一方承担。合同签订当天被告向原告支付了定金15000元（其中2000元定金由第三人代为监管），2016年9月5日，原、被告双方到中国农业银行对首期款285000元办理了资金托管，同时办理了按揭贷款申请手续，原告于2016年12月5日向被告发出《限期履行合同通知书》，通知被告在2016年12月8日前履行付款义务。2016年12月6日被告接到第三人通知需向按揭银行增加首付款，2016年12月7日被告欲往托管账户中增加托管资金70000元，但需原告配合才能进行，2016年12月15日，第三人向原告发出《告知函》，告知原告需在2016年12月19日前履行办理按揭手续的义务，2016年12月26日，第三人再次向原告发出《告知函》，原告未配合办理增加托管资金事宜，按揭手续无法进行，被告亦未通过其他方式向原告支付剩余房款。本案在审理过程中，因被告（反诉原告）陈某的申请，本院依法查封了原告（反诉被告）涂某名下位于惠州××头××北路××号龙光天悦龙庭11栋一单元2803号房的产权（房产权证号：粤房地权证惠州字第××号）。以上事实，有原告提交的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》、收款收据、确认书、资金托管协议、邮寄快递单、限期履行合同通知书、被告提交的佣金收款收据、个人交易资金托管协议、农业银行业务凭证、农业银行交易明细清单、限期履行合同通知书、告知函及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点是原告未配合办理增加首付款是否构成违约。根据双方签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》约定，被告应当在2016年9月16日前向银行申请按揭贷款，被告按约定于2016年9月5日向银行提交了相关按揭资料，原告亦予以协助，至此时，原告并无毁约的打算，若按揭能顺利通过审批，合同则继续履行，后因需增加首付款，导致买卖周期明显延长，虽然合同中没有约定余款的支付期限，签合同时原告希望尽快销售房屋回笼资金，而被告的银行按揭款在申请的3个月后仍未获批，在原告催促后被告也未以其他方式支付剩余款项，促使原告签订合同时的期望值降低，此时原告未再配合办理资金托管事宜，因此，合同未继续履行存在客观因素原因，双方不存在主观毁约的故意，双方均不应承担违约责任。至于解除合同问题，双方均同意解除合同，系双方当事人对自身民事权利的处分，予以支持。合同解除后，原告应将被告已付的定金退还给被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）涂某与被告（反诉原告）陈某于2016年8月16日签订的关于惠州市大亚湾澳头中兴北路198号天悦龙庭11栋一单元2803号房的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：1610357号）；二、涂某自本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金15000元给陈某；三、驳回本诉原告涂某其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告陈某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3180元，由原告涂某负担；反诉受理费2090元，保全费1495元，合计3585元由被告陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长 薛银标审判员 罗亚鸼审判员 曾日华二〇一七年四月二十四日书记员 陈 露 关注微信公众号“”