（2016）粤0785民初1465号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-16
案件名称
吴长明与吴惠文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
恩平市人民法院
所属地区
恩平市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴长明,吴惠文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款
全文
广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0785民初1465号原告：吴长明，男，汉族，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：张厂林，男，汉族，住广东省恩平市。被告：吴惠文，男，汉族，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：胡小俊，男，住广东省恩平市。原告吴长明与被告吴惠文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日立案，于2016年11月29日公开开庭进行审理，审理后发现案情复杂，裁定转为普通程序，依法组成合议庭。于2017年3月7日第二次公开开庭进行了审理。原告吴长明及其委托诉讼代理人张厂林、被告吴惠文及其委托诉讼代理人胡小俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴长明向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《出租合同》；二、判令被告赔偿损失人民币75664元给原告；三、判令被告返还保证金人民币5000元给原告；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原、被告签订《出租合同》，约定被告将其位于省道线恩平市××路段路边的、恩平市特殊教育学校对面的自建房屋出租给原告开设饭店，月租金为人民币2300元，租赁期从2016年1月1日起至2020年12月30日止，合同保证金为人民币5000元。合同签订后，原告按合同的约定缴交了合同保证金5000元及2016年1月、2月的租金4600元，被告亦交付该房屋给原告。之后原告投入资金对该房屋进行装修，开办“如之家饭店”，并如约缴交每月的租金。2016年5月16日，恩平市水陂工程管理处在房屋张贴公告，称将于2016年下半年起对锦江水库江北干渠进行改造，凡是填土渠道从渠外坡脚起3米、全挖土渠道从内坡顶起3米范围内土地均属于江北干渠的管理保护范围，上述范围内的所有建筑物均需在2016年7月31日前自行清理。由于被告出租给原告的房屋正建设于江北干渠的堤岸上，属于上述规定中的需要拆除的范围内。该状况的出现，令原、被告的出租合同无法继续履行，原告被迫停业，造成经济损失。经统计，原告因此造成的直接经济损失合共75664元。原告认为，原、被告签订的《出租合同》符合法律规定，应受法律保护，现由于锦江水库江北干渠进行工程改造，客观上造成原、被告的出租合同无法继续履行，不可能实现合同的目的，原、被告所签订的《出租合同》应予解除。被告应根据合同返还租赁保证金给原告。被告隐瞒自建房屋真相，将所有权有缺陷的房屋出租给原告，给原告造成经济损失，应当赔偿。原告为证明其主张提供如下证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格；2、被告的身份证复印件，证明被告的主体资格；3、《出租合同》复印件，证明原、被告之间的租赁关系及权利和义务；4、收据4张复印件，证明原告依合同缴交按金及租赁费；5、收款收据15张复印件；6、《装修合同》复印件，证据5、6证明原告的装修损失情况；7、公告拍照复印件，证明政府要求拆除租赁的房屋致合同无法继续履行；8、房屋照片，证明租赁房屋的位置及在政府的拆除范围内；9、营业执照复印件，证明原告利用租赁的房屋开办了饭店。10；营业执照及身份证复印件，证明装修人员的主体资格。原告提供如下补充证据：1、恩平市水务局文件恩水字（2016）129号，证明要做好各种占用工程管理范围的退还及清理工作；2、恩平市人民政府文件恩府（2005）59号，证明被告出租的房屋在保护范围内，属于清拆范围；3、2016年12月8日恩平市北江水陂工程管理处开具的《证明》复印件，证明如之家餐厅在恩平市干渠边建房子，占用渠道管理范围3米，是属违反了实施细则的相关规定；4、微信通话记录复印件，证明起诉前原告要求与被告协商；5、2016年12月7日在水利施工现场的照片，证明施工月份和现场。被告吴惠文辩称，一、被告与原告签订的《出租合同》是根据国家相关法律、法规，并协商一致才订立的，双方在合同中约定的事项及违约责任是清晰的、明确的。二、原告提请判令被告赔偿其租赁期间的经济损失是无理的诉求，原告租赁期间一切经营风险自负，与被告无关。根据《出租合同》第三条第10点，原告对房屋内任何固定建筑装修是一个自主投资经营行为，由此产生的一切经营风险与被告无关。三、原告以恩平市水陂工程管理处《公告》为依据，认定双方签订的《出租合同》无法继续履行，提出解除合同，是无实质依据的。原告举证的《公告》没有法律效力，据查核，恩平市水陂工程管理处是水利部门下属的一个公益性事业单位，此公告只是一个告知书，没有行政法律约束力。江北干渠沿线土地权属复杂，沿线多有农村宅基地建筑，原告的房屋及用地由村委会相关证明。事实上，原告的餐馆长期经营不善、严重亏损，就以房屋属于拆除为由，目的是借口通过法院判令解除合同。四、被告认为原告指责被告隐瞒自建房屋真相，将相关所有权有缺陷的房屋出租给原告，造成原告经济损失，具有重大过错是毫无根据的。双方协商一致才签订《出租合同》，且被告的房屋用地权是通过农村流转和合约继承的，房屋无任何债权债务纠纷，产权清晰。被告吴惠文提供如下证据：1、被告身份证复印件，证明被告的主体资格；2、《出租合同》复印件，证明原、被告租赁关系及权利，3、塘劳村委会证明复印件，证明房屋产权所有人是被告的；4、营业执照复印件，证明如之家餐馆注册从事饮食经营；5、食品经营许可证复印件，证明原告取得饮食经营许可；6、拖欠水电费缴费单复印件，证明原告欠缴2016年7、8月电费；2016年6、7月水费；7、铺位装修合同、如之家餐馆一、二层平面图，证明原告将一层主力墙体拆除；8、照片，证明原告开办如之家餐馆经营不善；9、2016年1月7日缴交租金收据复印件，证明原告拖欠2016年8至11月房屋租赁费。经审理查明，2016年1月1日，原告作为承租方与被告作为出租方签订《出租合同》，双方主要约定：原告承租被告位于省道××××路段、特殊教育学校对面的房屋共二层，面积约190平方米。租赁期自2016年1月1日起至2020年12月30日止。租金以现金形式支付，每月租金为人民币2300元，乙方确保每月准时交纳租金。合同一经签署，乙方即应交纳人民币5000元押金，合同期满乙方付清租金及水电等费用后，甲方即退还押金。如甲乙双方有单方面提前解除合同的，视为违约，违约方将给对方一定的合理补偿。2017年起每年月租金递增100元。合同签订后，原告便对租赁房屋进行装修，装修后开办了“如之家餐馆”进行经营，并依约履行《出租合同》规定的义务。2016年5月16日，恩平市水陂工程管理处向江北干渠渠边土地使用的用户发出公告，根据恩平市锦江灌区改造工程指挥部的通知，恩平市河锦江区江北干渠的改造工程即将于今年下半年开始施工。按照《恩平市水利水电工程及河道管理实施细则》的规定，江北干渠的管理范围是：1.渠道和渠道建筑物所覆盖的范围；2.填土渠道从渠外坡脚起3米；3.全挖土渠道从内坡顶起3米。现需使用江北干渠渠边土地的用户配合改造工程施工前的清障工作，凡是以上江北干渠管理保护范围内有建筑物、房屋、简易房、竹林、树木、果树、农作物的，必须在今年7月31日前自行清理完毕。公告发布后，原告根据公告要求停止了营业，并认为《出租合同》无法履行而向法院提出上述诉讼请求。本院认为，原告租赁被告的房屋而产生纠纷，本案案由应定为房屋租赁合同纠纷。原告在承租房屋开业经营后，因承租的房屋位于恩平市干渠边，被恩平市水坡工程管理处列为恩平市河锦江区江北干渠的改造工程范围，公告要求在限定时间内自行清理。因此，原告认为因租赁的房屋在清除范围内，致使《出租合同》无法继续履行而遂诉至法院，要求解除双方签订的《出租合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…（五）法律规定的其他情形”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案原告如果认为由于恩平市河锦江区江北干渠改造工程需拆除涉承租的房屋，客观上已经造成原被告的出租合同无法继续履行而要解除合同，应通知被告。合同自通知到达被告时解除。被告有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但本案原告并没有通知被告，而是起诉至法院，不符合我国合同法的规定。经本院向原告作出法律释明，告知原告需要解除合同的，应通知被告，但原告坚持自己的诉讼主张，故应由原告自行承担相应法律后果。因此，对于原告要求解除原、被告签订的《出租合同》的诉讼请求，本院不予支持。原、被告的合同尚未解除，故原告的其他的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下驳回原告吴长明的诉讼请求。本案受理费1816元，由原告吴长明负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 陈超雄审 判 员 吴艺童人民陪审员 吴番长二〇一七年四月二十四日书 记 员 莫博文 微信公众号“”