（2017）川0107民初878号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-27
案件名称
李溱与成都新尚网络科技股份有限公司、成都新尚置业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李溱,成都新尚网络科技股份有限公司,成都新尚置业集团有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款；《中华人民共和国物权法》：第八十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0107民初878号原告：李溱，男，1965年8月15日出生，汉族，住四川省井研县。委托诉讼代理人：梁楠，四川天则律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪春玲，四川天则律师事务所律师。被告：成都新尚网络科技股份有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人：唐立新。委托诉讼代理人：李莉，四川照真律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹雪，四川照真律师事务所律师。被告：成都新尚置业集团有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人：唐立新。委托诉讼代理人：李莉，四川照真律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹雪，四川照真律师事务所律师。原告李溱诉被告成都新尚网络科技股份有限公司、成都新尚置业集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李溱的委托诉讼代理人梁楠、纪春玲，被告成都新尚网络科技股份有限公司、成都新尚置业集团有限公司的委托诉讼代理人李莉、邹雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李溱提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的2016年10月26日至2017年4月25日商铺租金32864元；2.被告支付因拖欠商铺租金的违约金暂计17195元（其中包含1.没收保证金13263元作为违约金；2.拖欠2016年4月15日至2016年7月4日的租金罚息2058元，拖欠2016年10月15日至2016年12月25日暂计罚息1873元），请求计算至被告清偿全部租金之日止；3.被告继续履行《房屋租赁合同》至合同期限届满，并重新缴纳保证金13263元；4.被告成都新尚置业集团有限公司对被告成都新尚网络科技股份有限公司承担连带清偿责任。事实与理由：2014年原告与被告成都新尚网络科技股份有限公司、成都新尚置业集团有限公司签署了《房屋租赁合同》，约定被告成都新尚网络科技股份有限公司承租原告位于成都市武侯区人民南路四段1号庄士中心数码广场的商铺，并由成都新尚置业集团有限公司作为担保方。合同约定，租赁期限为2014年10月25日至2024年10月24日，租金为六个月为一期支付。双方对租金标准、逾期支付租金应支付罚息、违约金等条款进行了约定。依照合同约定，被告成都新尚网络科技股份有限公司应于2016年10月15日支付2016年10月25日至2017年4月25日租金，但至今被告未向原告支付租金，故原告诉至法院。被告成都新尚网络科技股份有限公司、成都新尚置业集团有限公司答辩称，庄士中心数码广场全体商铺在购买时，均与开发商签订了《商铺租赁合同》、《商铺统一管理公约》，租赁十年到期后，1-4楼商铺第一届业主大会决议通过了《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营公约》，明确了该物业“整体经营方式”，所签订的《房屋租赁合同（整体物业）》以及《房屋租赁合同（单户商铺）》也约定1-4楼商铺业主享有租金系“同等租赁条件”，即全体业主享有的租金不应区别对待，返租比例相同。另从商铺权属及现状来看，全体商铺应当作为一个整体进行经营管理，受同等租赁条件的约束。2016年11月13日所召开的业主大会已经按照《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营公约》的约定表决通过《房屋租赁合同（整体物业之补充协议）》、《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》，明确了年返租比例为20%，且至今签署《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》的业主已达77%。故原告应当对业主大会的决议服从和执行。此外，被告在业主大会决议后，已经按照业主大会决议的内容与77%的业主完善手续并支付了租金，不应承担违约责任。综上，请法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告为成都市武侯区人民南路四段1号“庄士中心数码广场”3-3-26商铺所有权人。2014年10月，原告与被告成都新尚网络科技股份有限公司、成都新尚置业集团有限公司签署《房屋租赁合同（单户商铺）》，约定：“鉴于：依照成都庄士中心1-4楼商铺全体业主与成都庄士中心开发有限公司签订的《庄士中心商铺业主统一管理公约》和于2014年8月23日由1-4层商铺业主大会通过的《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》约定”双方签订合同。合同约定：“甲方（原告）同意遵守公约约定和大多数商铺业主意见，同意成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治委员会（以下简称商委会）将1-4楼各业主所购商铺交由乙方（成都新尚网络科技股份有限公司）一个经营管理公司统一经营管理，认可商委会和乙方签订的《房屋租赁合同（整体物业）》内容，同意商委会将自有物业租赁给乙方”；租赁期限自2014年10月25日至2024年10月24日；合同记载涉案商铺的原始购置金额，并于第四条约定以此原始购置金额乘以约定返租比例计算年租金金额，具体显示，自2014年10月25日至2015年10月24日返租比例为26%，次年为26.5%、27.5%……。约定租金支付方式为六个月一付，须在每个支付周期届满前10日支付下一期租金。另，成都新尚网络科技股份有限公司按照每户原始购置金额所占1-4层商铺原始购置总金额比例向各商铺分配缴纳共计1500万元保证金。合同第十一条约定，丙方（成都新尚置业集团有限公司）作为成都新尚网络科技股份有限公司担保人，对租金支付承担连带清偿责任。在合同履行过程中，被告成都新尚网络科技股份有限公司于2016年3月21日向全体业主发布《关于成都市个人出租房屋纳税方式的说明函》，告知：于2016年2月接到税务局通知新的征税标准，缴税金额将大幅度提高，故告知业主将于2015年5月支付租金时，将按照新的标准补扣前期未扣税额，新一年度打款时将按照新的标准扣税。2016年4月18日，被告成都新尚网络科技股份有限公司再次发出《关于2015-2016年度第二次付款事宜的说明函》，提出征询全体业主以下事宜：“1.前次房屋租金未扣税费如何处理？2.此次租金支付及税费事宜如何处理？”2016年5月13日至6月3日期间，业主代表向全体业主征询意见并填写《同意正常代扣代缴租金税确认登记表》。此后，被告成都新尚网络科技股份有限公司陆续向业主支付当期租金。另外，被告成都新尚网络科技股份有限公司未能于2016年10月15日支付2016年10月25日至2017年4月24日租金。庭审中，经本院核实，原告确认已于2017年2月收到被告成都新尚网络科技股份有限公司支付的按涉案房产原始购置价20%计算半年的租金。另查明，成都市武侯区人民南路四段1号“庄士数码广场”原所有权人为成都庄士中心开发有限公司，于2004年期间将1-4楼商铺拆分为817个商铺后分别出售，并同时与各商铺购买人签署《商铺租赁合同》，由成都庄士中心开发有限公司承租。2014年8月23日，成都庄士中心商铺业主召开业主会议，据《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺第一届全体业主大会决议》记载：总户数817户，实到515户，占总户数63%，到会业主面积10178.22平方米，占总面积62%。会议选举成立“成都庄士中心商铺业主自治委员会（商委会）”，并产生商委会代表九人，另选举产生监委会成员五人。另会议讨论通过了《成都庄士中心商铺业主自治及统一经营公约》。另查明，原告在与被告成都新尚网络科技股份有限公司签署《房屋租赁合同（单户商铺）》同时，签署《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》，第三条约定：庄士中心1-4楼商铺各业主承诺商委会系自治性的组织，并授权商委会对物业以整体经营方式对外租赁等经营管理行为。第四条约定：商委会对寻求的继任承租商谈判结果没有决定权，只有议事权；经谈判形成的总的经营管理合同草案需经1-4楼全体商铺业主过半以上同意方为有效（现场大会）；得到授权的商委会与承租商签订正式的总的经营管理合同。各商铺业主应无条件按总的经营管理合同约定分别与承租商签订其名下物业的租赁合同。第七条约定：商铺业主大会需总户数过半以上的业主参与方为有效，业主大会讨论并决定与该商铺经营管理相关的重大事项，维护全体商铺业主的或物业使用人的合法权益。业主大会决议应当由到会业主表决，除总的经营管理合同外的其他重要事项须经到会人数三分之二以上同意方能通过，无故不参加表决的业主视为放弃权利，弃权或反对的业主对通过的商铺业主大会决议应当服从和执行。同时，原告签署了《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺第二次全体业主大会决议》，该决议讨论通过了“由原运营商新尚公司下属成都数码广场有限公司继续整体租赁全体业主的商铺，授权商委会全体委员代表全体业主与该公司签订新一轮的《房屋租赁合同（整体物业）》”。随后，原告与成都新尚网络科技股份有限公司、成都新尚置业集团有限公司签署了《房屋租赁合同（单户商铺）》。2016年9月26日，成都新尚网络科技股份有限公司公布《关于成都庄士中心数码广场1-4楼的降租申请函》，以实体经济不景气，部分商家退场为由，申请将2016年10月26日至2017年10月25日返租比例调整至14.5%，将2017年10月26日至2018年10月25日返租比例调整至11.5%。2016年9月28日，成都庄士中心业主自治委员会及自治监督委员会公布《关于新尚公司申请降租及征求业主意见的紧急通报》，将成都新尚网络科技股份有限公司降租申请予以告知并提请业主考虑。2016年11月13日，成都庄士中心业主自治委员会组织召开业主大会，据业主自治委员会出示的《告知书》记载：该业主大会对《房屋租赁合同（整体物业）之补充协议》、《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》进行了决议，以上补充协议经业主过半数通过，具体为：全体商铺业主817户，投票业主516户，通过434户，不同意81户，废票1户，未参加投票301户。经查，《房屋租赁合同（整体物业）之补充协议》约定，从第三年的2016年10月26日起至第十年的2024年10月25日止的租赁期限内，当年的返租比例均为20%（税前）。截至本案开庭审理之日，原告尚未与被告成都新尚网络科技股份有限公司签署《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》。以上事实有《房屋租赁合同（单户商铺）》、《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》、《房屋租赁合同（整体物业）》、《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺第一届全体业主大会决议》、《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺第二次全体业主大会决议》、《关于成都市个人出租房屋纳税方式的说明函》、《关于2015-2016年度第二次付款事宜的说明函》、《同意正常代扣代缴租金税确认登记表》、《关于成都庄士中心数码广场1-4楼的降租申请函》、《关于新尚公司申请降租及征求业主意见的紧急通报》、《房屋租赁合同（整体物业）之补充协议》、《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》及双方当事人陈述附卷为据。本院认为，原告与被告成都新尚网络科技股份有限公司、成都新尚置业集团有限公司签署的《房屋租赁合同（单户商铺）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现本案争议焦点为成都庄士中心数码广场业主大会作出的通过《房屋租赁合同（整体物业）之补充协议》、《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》的决议是否对原告具有约束力。本案中，原告所拥有的商铺系原成都庄士中心开发有限公司将1-4层商铺整体分割817户而成，其特点为统一规划、统一布局、商铺之间互相紧邻，故此类商铺的所有权人在行使自己的物权权利时注重谦抑性，更应以共益为目的接受统一经营、统一管理的原则。按照《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”之规定，并出于共益的目的，所有权人以签约的方式认可共同经营管理的经营方式并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。现经本院审查，原告所签署的《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》，该公约对原告具有约束力。其中第四条对“寻求继任承租商”、“谈判形成的总的经营管理合同”的表决方式进行了约定；第七条对“商铺经营管理相关的重大事项（除总的经营管理合同外）”进行了约定。而在2016年11月13日召开的业主大会以讨论调整租金标准补充协议为会议内容，属于“商铺经营管理相关的重大事项”而非“寻求继任承租商”、“谈判形成的总的经营管理合同”，故会议的表决程序应当按照《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》第七条的约定进行，即“商铺业主大会需总户数过半以上的业主参与方为有效，业主大会讨论并决定与该商铺经营管理相关的重大事项，维护全体商铺业主的或物业使用人的合法权益。业主大会决议应当由到会业主表决，除总的经营管理合同外的其他重要事项须经到会人数三分之二以上同意方能通过，无故不参加表决的业主视为放弃权利，弃权或反对的业主对通过的商铺业主大会决议应当服从和执行”。经2016年11月13日业主大会投票，到会投票业主516户，同意《房屋租赁合同（整体物业之补充协议）》、《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》434户，不同意81户，废票1户。首先，以上投票过程符合《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》第七条“需总户数过半以上的业主参与方为有效”，即参与投票户数占总户数63.16%；其次，同意补充协议的户数占参与投票户数84.11%，符合公约“须经到会人数三分之二以上同意方能通过”的规定，故本院认为，此次业主大会程序合法合约、决议合法合约，所决议内容应当按照《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》“弃权或反对的业主对通过的商铺业主大会决议应当服从和执行”之规定履行。综上，本院认为，全体业主应受《成都庄士中心数码广场1-4楼商铺业主自治及统一经营管理公约》约束，并受按照此公约的投票方式所召开的业主大会形成的决议的约束，故《房屋租赁合同（整体物业之补充协议）》、《房屋租赁合同（单户商铺）之补充协议》中关于“年租金回报=单户商铺原始购置金额*当年返租比例。从第三年2016.10.26起至第十年的2024.10.25止的租赁期限内，当年的返租比例均为20%（税前）”之约定对全体业主有效。另由于被告成都新尚网络科技股份有限公司已按照以上比例支付2016年10月26日至2017年4月25日租金，故本院对原告要求被告成都新尚网络科技股份有限公司、成都新尚置业集团有限公司承担的各项支付租金、承担违约责任、没收保证金、重新缴纳保证金等诉讼请求不予支持；另原告主张合同继续履行本为有效合同的应有之意，本院不再单独判令。此外，针对2016年4月应付租金的问题，被告成都新尚网络科技股份有限公司已于2016年3月21日向业主发出说明函说明新的税务政策，并于4月18日征询业主意见，后经业主代表对全体业主统一意见后再行代扣代缴税金并陆续支付租金，此举系受税务新政策所要求而延误支付租金，而被告成都新尚网络科技股份有限公司在此过程中通过履行告知、征询意见的方式履行经营管理职责，其目的是为全体业主正确服务，行为并无不当，故本院对原告针对2016年4月租金支付的违约主张不予支持。此外，由于被告成都新尚网络科技股份有限公司在该期租金支付期到来之前已向业主提交《关于成都庄士中心数码广场1-4楼的降租申请函》，该申请经业主代表提交业主大会讨论直至2016年11月13日业主大会决议确定新的租金标准后，被告成都新尚网络科技股份有限公司即开始继续支付租金，在该阶段中被告暂停支付租金的情形属双方协商制定补充协议的正常时间所须，故本院对原告主张该段时间内的迟延支付利息的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李溱的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告李溱自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 沈璟晶审 判 员 李非阳人民陪审员 杜春荣二〇一七年四月二十四日书 记 员 袁 韬 关注微信公众号“”