（2017）辽12民终151号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-07
案件名称
上诉人张兴伟与被上诉人辽宁铁岭天意房地产集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案判决书
法院
辽宁省铁岭市中级人民法院
所属地区
辽宁省铁岭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张兴伟,辽宁天意房地产集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽12民终151号上诉人（原审被告）：张兴伟，男，1957年10月28日生，汉族，个体，住西丰县。被上诉人（原审原���）：辽宁天意房地产集团有限公司。住所地铁岭市银州区南马路银州大厦四楼法定代表人：李艳华，该公司总经理。委托代理人：邓锦文，辽宁正业律师事务所律师。上诉人张兴伟因与被上诉人辽宁铁岭天意房地产集团有限公司（以下简称天意公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西丰县人民法院（2016）辽1223民初1197号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月6日审理了本案。上诉人张兴伟，被上诉人天意公司的委托诉讼代理人邓金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张兴伟上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订租赁协议时约定，双方每两年签���一次合同，如果被上诉人出售该房屋，在同的条件下上诉人有优先购买权。由于原房屋没有任何设施，基于此，上诉人投入大量资金对该房屋进行装修，两年中，上诉人经营的商店刚刚有所起色，被上诉人不同意继续承租给上诉人，上诉人是以长期承租的目的，如果再搬迁，会给上诉人造成严重的损失，经协商双方达成口头协议被上诉人同意继续承租，但租金没有确定。现被上诉人反悔，违背了诚信原则，上诉人要求继续承租。天意公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。天意公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告停止侵害，清空房屋，立即返还非法占用的原告房屋；2、请求依法判令被告支付非法占用房屋期间的占用费用10500元（自2016年2月21日起至2016年9月21日止，按每月1500元计��，并要求顺延至实际履行返还房屋之日）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年2月5日签订一份《天意红光小区一期门市出租延期合同》。按照该合同约定，被告承租原告所有的坐落于西丰县西丰镇远景街顺城委红光小区的3号楼7号门市房，租期为2014年4月20日至2016年2月20日止，合计22个月，租金33000元。合同生效后，双方均按合同履行了各自的义务。租期届满后，原告要求被告清空租赁房屋，将租赁房屋返还原告，但被告却以各种理由为借口拒绝腾房。无奈，原告特诉至人民法院，恳请人民法院认真审查此案，做出正确裁决，支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。一审法院认定的事实：原告天意公司对坐落于西丰县西丰镇远景街顺城委红光小区的3号楼7号门市房具有所有权，原告（甲方）与被告（乙方）于2014年2月20日��该7号门市楼签订房屋租赁合同，租赁期限为二年。双方在合同第七条第2款约定：欲对房屋进行改建、装修或者增添设施，应征得甲方书面同意，并办理有关手续；对涉及到墙体、样板、支撑立柱等承重构件的改动，增加房屋荷载，以及从事危及毗邻房屋和整栋房屋安全的活动，必须经房屋安全鉴定、批准，装修费用由乙方承担。乙方设计的装修方案应经甲方同意书面认可，未经甲方同意乙方擅自装修的，甲方有权要求恢复原状，并可解除合同，如甲方同意改建、装修或者增添设施（楼梯、暖气片等）合同期满后乙方不可拆除，保持原样。第七条第5款约定：乙方应在租赁期满时，将该房屋交还甲方；如需继续承租，应在租赁期满前一个月提出，经甲方同意，双方重新签订合同。另，双方在租赁合同中特别约定：该房屋由乙方做好1-3层楼梯及1-3层暖气设施，甲方收取5000元保证金，在乙方租期已到不租此房时1-3层暖气及楼梯已做，5000元给退还，如未做5000元不给退。根据以上租赁合同，被告取得的对红光小区的3号楼7号门市房的使用权，被告向原告交付了租赁合同中约定的租金（原告主张按每月1500元租金计算）以及保证金5000元，对涉案的租赁房屋进行了装修，用于经营生意。2016年2月20日合同到期后，原被告双方没能继续签订租赁合同，被告继续占有使用涉案房屋，原告诉至本院，要求被告腾退房屋，给付占用房屋期间的使用费并承担诉讼费用。另查，被告主张已经于2016年7月份已经腾空涉案房屋一事，仅仅系被告自述，原告对此不予认可，双方也没有实际接收及验收涉案房屋，现被告仍有部分货物存放于涉案房屋内。一审法院认为，原被告之间自2014年2月份开始签订《房屋租��合同》后，被告基于租赁合同之约定依法占有使用原告的房屋，因租赁合同明确约定被告使用租赁房屋到2016年2月20日，到期后原告并没有与被告继续签订租赁合同，被告继续占有使用原告的房屋没有合同依据及法律根据，应腾退占用的房屋，并参照此前约定的租金标准给付原告占有使用房屋期间的使用费，按每月1500.00元计算。关于被告主张继续签订租赁合同并使用涉案房屋问题，对此根据双方所签订的租赁合同约定的内容属于有明确的租赁期限，到期后出租方可以选择是否继续出租。如果没有续签租赁合同，则租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。同时《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得干涉。原告方因客观原因不再与被告签订租赁���同而收回房屋，属于依法处分自己权利的行为。关于被告主张的因装修租赁房屋支出费用问题，因双方在合同第七条第2款约定已经有约定，应按约定处理。关于被告交付原告的保证金，因双方在租赁合同中有特别约定，在被告返还原告房屋时按合同特别约定经原告验收房屋后，原告可返还被告以上保证金，如有争议另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告张兴伟向原告辽宁天意房地产集团有限公司腾退所租赁坐落于西丰县西丰镇远景街顺城委红光小区的3号楼7号门市房，于本判决书发生法律效力后10日内履行；二、被告张兴伟给付原告辽宁天意房地产集团有限公司自2016年2月21日-2016年9月20日占有使用租赁物期间的租赁费1500元×7个月=10500.00元；于本判决书发生法律效力后10日内履行；三、被告张兴伟给付原告辽宁天意房地产集团有限公司自2016年9月21日开始直到腾退所租赁房屋期间内的租赁费，按每月1500.00元的标准支付。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取32元由被告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审认定事实属实。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是当事人间的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应予保护。该合同中明确约定，房屋租期至2016年2月20日终止。关于上诉人主张已与被上��人达成了续租合意一节，因上诉人未能举出任何证据予以证明，故对该项上诉理由不予支持。关于上诉人主张被上诉人应赔偿其相关损失一节，根据双方签订的《房屋租赁合同》装修费用应由上诉人承担，虽上诉人认为是被上诉人与其达成续租合意后，上诉人产生了其它损失，但因无证据证明双方达成了续租合意，故无法认定上诉人产生的损失与被上诉人有因果关系，故对上诉人主张财产损失一节不予支持。要求继续承租涉案房屋的上诉请求无事实依据。综上所述，张兴伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64元，由上诉���吴张兴伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜 军审 判 员 孙爱萍代理审判员 徐铭泽二〇一七年四月二十四日书 记 员 黄博超