（2017）吉01民终1514号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-15
案件名称
孔祥强与孙艳平二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孔祥强,赵丹,孙艳平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终1514号上诉人（原审被告、反诉原告）：孔祥强，男，1983年9月21日生，汉族，住长春市二道区武夷嘉园*栋1门***室。委托诉讼代理人：张晓龙，吉林阳光博舟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵丹，女，1987年1月4日生，汉族，住长春市二道区武夷嘉园*栋1门***室。委托诉讼代理人：张晓龙，吉林阳光博舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:孙艳平，女，1972年3月14日生，汉族，住长春市二道区临河街****号。委托诉讼代理人：周邦钺，吉林吉大律师事务所律师。上诉人孔祥强、赵丹因与被上诉人孙艳平房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院于2016年12月19日作出的（2016）吉0105民初2124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2015年6月19日，孙艳平与孔祥强签订一份《房屋抵账合同书》，约定：双方协商就以房抵工程款一事达成协议如下：工程内容：白钢扶手90元／米、1645米，148050元，不含税；隐形井盖460元／个、52个，23920元，不含税；阳台护栏100元／㎡、4037米，403700元，不含税。备注：阳台护栏的成本孙艳平提供，人工+材料（所有与该工程有关的风险应由孙艳平自行承担与孔祥强无关，孔祥强需支付给孙艳平70元／米）。一、以房抵工程款金额及方式：1.孔祥强同意孙艳平以位于长春市宽城区北三环与九台路交汇卓扬·中华城1栋506室房屋抵付孙艳平所欠孔祥强工程款；2.孙艳平需保证上述一项所描述房屋没有抵押，贷款或者第三方纠纷并确定该房屋可以完成购房合同登记至孔祥强指定人名下，同时网上打印购房合同和发票；3.抵账房过户手续应办理至孔祥强指定的购房人（赵丹，身份证号：220183198701046620）名下，办理过户手续除抵账房总价以外，其它与抵账房相关个税、物费等费用由购房人按国家现行规定自行承担，与孙艳平无关；二、房屋的有关情况：该商品房建筑面积定为94.38平方米，单价6100元／平方米，房屋总额定为人民币575718元；三、孙艳平的协助：孙艳平在2015年12月31日之前需把购房合同和购房发票的手续交付给乙方，如果2015年12月31日交付不了购房合同和购房发票，就得执行白钢扶手78元／米方式付给孔祥强工程款并额外补助孔祥强现金30000元，孔祥强垫付阳台护栏工程款应无条件返还给孔祥强，本合同约定的所有款项应在2016年1月20日之前付给孔祥强，如果超过本期限，孙艳平按照本合同约定返款总金额的5%每日违约金给孔祥强。2015年6月3日，赵丹与吉林省天润房地开发有限公司（简称天润地产）签订一份认购书，载明：赵丹认购的商品房房号为1#506，建筑面积94.38平方米，单价3750元／平方米，总房款353925元。同年10月19日，天润地产开具收据，载明：今收到赵丹1#506（95.17×3750）卓扬中华城一次性金额356888元。同日，赵丹办理了卓扬·中华城1#506的入住手续，并签署了卓扬中华城钥匙及文件签收单、费用明细和（物业服务的相关）承诺书。2016年11月17日，天润地产出具加盖有其售楼专用章的证明一份，载明：“卓扬·中华城小区1栋所有住宅于2016年1月30日具备签署《商品房买卖合同》条件，并已告知所有业主；如因个人原因未签署《商品房买卖合同》的，影响到后期产权证办理，开发公司不承担任何责任。1栋506房屋，因多次更名后仍未签署《商品房买卖合同》，公司将不予再次更名，特此证明。”2016年10月25日，孙艳平向一审法院提起诉讼，要求判令：1.孔祥强及赵丹共同给付拖欠的房款283748元；2.诉讼费用由孔祥强及赵丹负担。事实和理由为：2015年6月19日，孙艳平与孔祥强之间签订房屋抵账合同书，孙艳平同意将位于长春市宽城区北三环与九台路交汇卓扬中华城1栋506室房屋以575718元的价格转让给孔祥强，双方约定将孔祥强所购房屋直接过户到赵丹名下。2005年6月5日，孙艳平配合孔祥强在开发商处将房屋过户到赵丹名下，2015年10月19日，赵丹办理入住。至今，孔祥强只支付了购房款291970元，尚欠283748元未付。孔祥强、赵丹辩称：我方不欠孙艳平购房款，我们之间是房屋工程款抵债合同，房款已经通过工程款全部给付孙艳平。由于房屋没有下来未签订正式购房合同，导致我方将房屋卖于第三方时违约，我方将追究孙艳平违约责任。我方与孙艳平互有债权，可以相抵销，我方不应支付孙艳平所主张的数额。孔祥强向本院提起反诉，要求判令：1.确认孔祥强与孙艳平签订的合同合法有效；2.孙艳平立即给付工程款301162元，合同约定补偿款30000元，垫付阳台护栏工程款120000元，违约金90232.4元，办理房屋入住手续费6995元，交纳房屋差价款2963元，以上合计551352.4元。事实和理由为：孔祥强与孙艳平于2015年6月19日签订房屋抵账合同，合同约定孙艳平将工程发包给孔祥强，并用房屋抵顶孔祥强的工程款。合同第一条第二项约定孙艳平保证可以完成签订商品房买卖合同并在网上打印购房合同和购房发票。第三条第一项约定孙艳平在2015年12月31日前需要把购房合同和购房发票的手续交付给孔祥强，否则给付工程款等。现孙艳平没有按照合同约定期限将正式商品房买卖合同及购房发票交到孔祥强手中，也未将全部工程款交付孔祥强，构成违约。孙艳平辩称：反诉请求没有任何法律依据，导致双方所签订的合同没有履行的过错系孔祥强不正当的阻止合同条件成立，请求驳回孔祥强的反诉请求。一审法院另查明：1.庭审中，孙艳平明确其诉讼请求第一项为“要求被告给付房款162638元。具体计算方式为：白钢扶手里面是148050元，隐形井盖23920元，共计171970元，该部分款项已经通过孔祥强给我做工程的工程款进行抵付，剩下的阳台护栏403700元按照合同约定我要70%，是282590元。我方现在要的房屋差价款就是抵账合同约定的房屋总价575718元减去171970元，减去我方收到的12万元，再减去我方在抵账合同中约定的让给被告的阳台护栏部分30%的部分121110元，就等于162638元。”孔祥强对于孙艳平明确的诉讼请求第一项的计算方式认可，但对数额有异议，认为：白钢扶手增加了99米，是90元/米，共计8910元，加144米白钢扶手在坡道部分，由于高度增加，口头约定130元/米，是18720元，隐形井盖多三个，是1380元，以上三项共计29010元。孙艳平不认可孔祥强所主张的增加工程量，孙艳平认为都是按照房屋抵账合同约定做的。孔祥强自述对于其主张的多做的工程量“没有证据，只能现场测量”。2.一审法院询问孔祥强及赵丹“对于抵账合同约定的房屋总价是否认可”，二人回答“认可”。3.孔祥强及赵丹认可直至本案庭审时本案争议房屋的钥匙由其掌握。4.一审法院询问孔祥强和赵丹“你方是否拿着认购书及收据到开发商处办理过相关手续”，二人回答：“2015年10月19日去过，只去过这一次，知道签订不了商品房买卖合同，不能网上备案，之后我们向被反诉人按照合同约定给付工程款”；问：“你方陈述在2015年10月19日到开发商处就知道不能签订商品房买卖合同、不能办理网上备案为何在2015年10月19日办理相关入住手续”，答：“先办的入住手续，后回到家打电话给王总咨询办理正式购房合同，当时王总答复有可能在2015年12月31日之前办理购房合同，也有可能不能办理，因为房屋预售合同批文还没有下来，国家规定五证不全不可以办理购房合同，所以我们按照合同约定2015年12月31日没有下来购房合同，不能办理购房发票，按照合同约定返还工程款。”5.孔祥强与赵丹于2010年7月26日登记结婚，系夫妻关系。一审法院审理后认为:1.孙艳平与孔祥强于2015年6月19日签订的房屋抵账合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行。孙艳平依照约定履行了大部分合同义务，已由开发商即天润地产与孔祥强指定的主体即赵丹（孔祥强妻子）签订了认购书（卓扬·中华城1#506），并开具了交款人为赵丹的收据，赵丹亦于2015年10月19日办理相关入住手续，取得了房屋钥匙，该钥匙一直在孔祥强及赵丹手中。孔祥强主张抵账合同约定如果在2015年12月31日前孙艳平交付不了购房合同和购房发票，就得由孙艳平向孔祥强给付工程款并承担相应违约责任。但是孔祥强及赵丹在2015年10月19日办理入住手续时就已经知道本案争议房屋签订不了商品房买卖合同，不能网上备案，在明知的情况下，二人仍然办理了入住手续，且依据天润地产的出具的情况说明记载，本案争议房屋在2016年1月30日就可以签订商品房买卖合同并已多次告知包括本案二被告在内的所有业主。孔祥强及赵丹在明知本案争议房屋无法如期签署商品房买卖合同的情况下仍然办理了入住手续；在抵账合同约定的时间内无法签署商品房买卖合同的情况下，没有向孙艳平主张解除合同；在知道可以办理产权等相关手续时没有到天润地产办理相关手续。二被告上述行为可以看出，在抵账合同履行过程中，二被告愿意接受房屋却怠于办理相关手续，故二被告要求孙艳平给付工程款并承担违约责任的主张没有事实及法律依据，不予支持。2.庭审中，孙艳平明确要求二被告给付的房款为162638元，房屋差价款就是抵账合同约定的房屋总价575718元减去抵付的工程款171970元，减去其收到的12万元，再减去其在抵账合同中约定的让给被告的阳台护栏30%的部分121110元，就等于162638元。孔祥强认可抵账合同约定的房屋总价575718元，亦认可孙艳平关于房屋差价款的计算方式，故对于该数额本院亦予以认可，且孔祥强及赵丹系夫妻关系对于共同承担本案欠款并未提出异议，故应由二被告给付孙艳平房屋差价款162638元。3.二被告抗辩称，虽然认可孙艳平关于房屋差价款的计算方式，但是有多做的工程量，应予以抵销，但是一方面抵账合同中对于工程量已经做出明确约定，另一方面对于多做的工程量二被告未提供任何证据予以证实，孙艳平对此亦不予认可，故对于二被告的该项抗辩本院不予支持。综上，孙艳平要求孔祥强及赵丹给付房屋差价款162638元的诉求，孔祥强要求确认本案抵账合同合法有效的反诉请求，均有事实及法律依据，本院予以支持；孔祥强要求孙艳平给付工程款、承担违约责任及其他费用的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认孔祥强与孙艳平于2015年6月19日签订的房屋抵账合同书合法有效；二、孔祥强、赵丹欠孙艳平房屋差价款162638元，此款于本判决生效后立即给付；三、驳回孙艳平的的其他诉讼请求；四、驳回孔祥强的其他反诉请求。案件受理费5556元，由孔祥强及赵丹负担3353元，由孙艳平负担2183元；反诉案件受理费4657元，由孔祥强负担。宣判后，孔祥强和赵丹不服，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的反诉请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由为：1.一审判决上诉人给付被上诉人差价款是错误的。首先，被上诉人未按抵债协议约定履行义务已经违约，并且上诉人已经明确将房屋退还给被上诉人；其次，上诉人与被上诉人是先签订的抵债协议后进行的施工，在施工过程中工程存在增项，主要有楼梯扶手增加99米、增加盲人通道楼梯。上诉人在一审中提供了证人证实，但一审法院未予审理，上诉人申请鉴定，一审法院也未予支持。请求二审法院依法查清事实。2.一审判决驳回上诉人的诉请错误。根据双方签订的合同约定，被上诉人应于2015年12月31日前把购房合同和发票交付上诉人，并将购房合同进行网上备案，否则被上诉人就应当在2016年1月20日前将全部工程款给付上诉人。但被上诉人并未按此约定将正式合同交付上诉人，在2015年12月31日前也无法办理网上备案，上诉人要求被上诉人给付工程款并按合同约定支付补偿款、违约金应当得到支持。一审判决认为上诉人明知不能办理网上备案还办理入住手续不符合实际情况，上诉人是办理入住手续后才知道不能办理网上备案的。在2015年12月31日前不能办理网上备案，上诉人是不同意接受房屋的。3.上诉人在施工过程中增加的工程项目已经实际履行，被上诉人应当给付工程款。具体包括：（1）增加楼梯扶手99米，单价78元；（2）增加水井3个，单价460元；（3）阳台护栏100元/平方米，4037米，反包被上诉人70元/平方米，121110元；（4）坡道楼梯扶手144米，单价130元；（5）垫付的阳台护栏款12万元；（6）因被上诉人违约的补偿金30000元；（7）违约金90232.4元；（8）办理入住手续6995元、差价款2963元。孙艳平二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为：1.孙艳平与孔祥强于2015年6月19日签订的房屋抵账合同系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律拘束力。该合同签订后，孙艳平依约协助孔祥强将房屋更名至孔祥强的妻子赵丹名下，并由开发商开具了交款人为赵丹的房款收据，其后孔祥强和赵丹亦办理了入住手续，取得房屋钥匙，占有案涉房屋，表明孙艳平已经履行了大部分合同义务，虽然案涉房屋在2015年12月31日前因开发商手续方面的原因未能及时网签商品房买卖合同，但孔祥强和赵丹并未及时主张解除其与孙艳平之间的房屋抵账合同，并持续占有该房屋至今（钥匙一直在孔祥强和赵丹手中持有），表明孔祥强和赵丹认可继续履行该房屋抵账合同，况且案涉房屋目前已经能够网签商品房买卖合同，不再符合解除合同条件，故孔祥强和赵丹主张案涉房屋抵账合同已经解除，并据此要求孙艳平给付工程款和违约金本院不予支持。2.孔祥强主张案涉工程在施工过程中存在增量，但并未提供充分证据证明，其虽然申请法院对案涉工程量进行实地测量，但因房屋抵账合同中仅约定了工程量，未约定施工范围，不具备现场测量条件，故孔祥强此主张因证据不足本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，孔祥强和赵丹的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10940.00元，由上诉人孔祥强、赵丹负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭智代理审判员 徐锐代理审判员 张 新 华二〇一七年四月二十四日书 记 员 林 星 辰 来源：百度“”