（2017）沪0118民初1232号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-09-19

案件名称

上海惠希金实业发展有限公司与张华排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海惠希金实业发展有限公司,张华

案由

排除妨害纠纷

法律依据

全文

上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初1232号原告：上海惠希金实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：武香连，执行董事。委托诉讼代理人：朱樱，女。委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。被告：张华，男，1964年8月14日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：曹强，上海衡茂律师事务所律师。原告上海惠希金实业发展有限公司诉被告张华排除妨害纠纷一案，本院于2017年1月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2017年3月17日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人朱樱、吉峰、被告张华及其委托诉讼代理人曹强到庭参加诉讼。本案于2017年4月12日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人吉峰、被告张华及其委托诉讼代理人曹强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海惠希金实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告停止对原告位于上海市青浦区胜利路XXX号2楼以及2楼夹层仓库的侵占，将上述房屋返还原告；2、被告支付原告房屋占有使用费人民币49,860元(自2015年2月26日起，按每平方米每天1.20元，计算150平方米)。审理中，原告表示因被告已经退还二楼夹层仓库，故变更诉讼请求：1、被告立即停止对原告位于上海市青浦区胜利路XXX号2楼办公室的使用，将房屋交还原告；2、被告支付原告房屋使用费24万元(按照每年6万元，自2012年6月28日计算至2016年6月28日)。事实与理由：2012年6月28日，原、被告签订了坐落于上海市青浦区胜利路XXX号房屋一层部分、二层、三层面积约3,100平方米的房屋租赁合同，被告用于开办娱乐、KTV包房使用。当时原告同意被告使用六层客房作为办公用房，年租金6万元，双方未签订合同。2013年被告会所开业时，被告向原告原法定代表人支付5万元消费卡三张用于支付该办公室费用，之后被告未支付过任何房屋使用费。2015年2月26日被告将办公用房搬至2楼，但始终未支付房屋使用费。而被告又否认15万元消费卡是支付办公用房的使用费，故原告起诉至本院。被告张华辩称：不同意原告的诉讼请求。原被告签订的租赁合同约定的面积包含了办公室。签订租赁合同时，原告正建造二楼办公室约5,00平方米，双方约定建造的二楼办公室原、被告各使用一半，但建好后原告要求自己使用，故双方协商原告将六楼宾馆三间给被告作为办公室使用。2013年下半年，原告要收回六楼自己使用，又给被告五楼三间房间作为办公室使用，被告搬到五楼并且进行了装修。2015年3月原告提出五楼要做宾馆使用，将二楼办公室还给被告，被告又从五楼搬到二楼，被告将二楼办公室隔成两间使用。本院经审理认定事实如下：原告为上海市青浦区胜利路XXX号房屋的产权人，产权证记载的房屋建筑面积为9,804.04平方米。2012年，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落在上海市青浦区胜利路XXX号惠希金综合大楼一层面积约260平方米、二、三层面积约3,100平方米，建筑面积共约3,360平方米，出租给乙方使用。乙方向甲方租赁该房屋作为开办娱乐、KTV包房等用途。租赁期共六年，自2012年7月1日起至2018年10月31日止(2012年7月1日至2012年10月31日为装修免租期)。房屋租金六年不变，每年148万元。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，原告将房屋交付被告使用至今。2012年，原告在具有合法产权证的房屋的外部另行搭建了二层房屋，与上述产权证房屋的二楼相连，该二层房屋建造完毕后，原告将其中的一部分交付被告作为KTV使用，其余原告自行使用。在上述租赁合同签订后，原告将六楼的三间房屋交付被告作为办公用房。2013年下半年，原告要求收回六楼，给被告五楼的三间房屋作为办公用房。2015年3月，原告收回五楼，将搭建的二层部分房屋交付被告作为办公用房使用至今。被告至今未支付过任何办公用房的租金或者使用费。2016年7月25日，原告向被告发送《告知函》，表示被告使用的二楼办公室区域，房屋使用费每年65,000元，被告自占用至今始终未支付房屋使用费，要求被告支付2012年11月起至2016年7月的房屋使用费238,333元及滞纳金。被告未予书面回复。审理中，原、被告一致确认产权证记载的胜利路XXX号房屋包括地下一层和地上六层，均计入房屋产证面积范围。原告另行建造的二层房屋无任何合法批建手续。2015年5月26日，原告认为被告逾期支付租金等费用起诉被告要求解除2012年6月28日签订的《房屋租赁协议》，搬离承租房屋并支付租金等。本院受理的(2015)青民三(民)初字第2068号案件于2016年3月28日作出判决，判决被告支付原告租金、水费和公共设施维护费，驳回了原告的其余诉讼请求。上海市第二中级人民法院于2016年12月9日驳回原告的上诉，维持原判。上述判决书认定被告支付的21万元消费卡(包括3张5万元消费卡)系被告支付的租赁合同范围内的租金。在上述案审理过程中，原告原法定代表人周希金来我院陈述在合同外另提供被告六楼办公室，办公室原告出租给别人是65,000元每年，被告给原告一张5万元的消费卡，原告也没有收被告办公室租金，每次原告去问被告讨要办公室租金的时候被告就给一张消费卡，被告共给原告3张5万元消费卡用作6楼(后变更为5楼，又变更为2楼)办公室的租金。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁协议、照片、告知函、邮寄凭证、房地产权证、民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：双方签订的租赁合同中约定的面积是估算的，没有平面图，不包括被告使用的办公室。原告给被告使用的办公室(从6楼换到5楼再换到2楼)，双方未签订书面协议，双方口头约定租金标准为每年65,000元，原告本案中仅按照6万元每年主张，租赁期限与原、被告签订的租赁合同期限相同。被告使用的6楼、5楼和2楼的办公室面积差不多。原告之前认为被告支付的15万元消费卡系办公室的租金，鉴于法院判决认定是KTV的租金，故原告另行起诉。被告表示：租赁合同约定的范围包括办公室面积，因为房屋总面积9,804.04平方米，地上六层和地下一层，故二层和三层面积共计2,800多平方米，合同中约定的二、三层面积约3,100平方米，是包含了原告答应将建造的二层办公室一半给被告使用，一半面积约为250平方米。被告从未就办公室与原告另行达成口头租赁协议，也未支付过任何租金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点系被告使用的办公室是否在原、被告签订的《房屋租赁协议》范围内。双方一致确认产权证上记载的房屋包括地上六层和地下一层，均计入产权面积范围内。现租赁协议中约定的被告租赁面积约3,360平方米，其中二、三层面积约3,100平方米。对于该面积是如何计算出来的，原告未予以明确说明，而被告陈述的计算方式比较合理。原告认为就被告使用的办公室双方存在口头租赁协议，租金每年65,000元，对此被告予以否认，原告未提供充足证据予以证明。从实际使用情况看，被告自2012年起就使用办公室，且办公室应原告的要求从六楼变更为五楼又变更为二楼，原、被告在如此长的时间里和标的物多次变更的情况下未签订书面租赁合同，有违常理。前案生效判决书已经认定被告支付的消费卡均系租赁协议中约定的租金，故被告从未另行支付过办公室的租金，原告直至2016年7月才催缴，有违常理。原告也认可租赁协议中包含了原告自行建造的部分二层房屋。综上，本院认定原、被告签订的《房屋租赁协议》中租赁范围在签订合同时是包含部分二楼办公室，之后双方对于办公室进行了多次变更，故对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海惠希金实业发展有限公司的全部诉讼请求。本案受理费4,900元，减半收取计2,450元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　金　艳二〇一七年四月二十四日书记员　谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 更多数据：