（2017）黔23民终420号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2018-08-23
案件名称
冯永松、黔西南州财通商贸有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯永松,黔西南州财通商贸有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔23民终420号上诉人（原审被告）：冯永松，男，1972年4月17日生，侗族，农民，户籍地贵州省石阡县，现租住贵州省兴义市。被上诉人（原审原告）黔西南州财通商贸有限责任公司，住所地贵州省兴义市木贾街道办事处东贡社区经纬二路。法定代表人：潘正财，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李廷祥，贵州同根律师事务所律师。代理权限：特别授权上诉人冯永松因与被上诉人黔西南州财通商贸有限责任公司（以下简称“财通公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初5868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进了审理。上诉人冯永松上诉请求：一、判令解除上诉人冯永松与被上诉人财通公司的租赁合同，并支持冯永松与实际房屋承租人继续履行租赁关系；二、请求判令解除所有冯永松的租赁合同，由财通公司返还冯永松为实际房屋承租人周廷武垫付的房屋租金52536元；三、判令财通公司承担因故意隐瞒冯永松向财通公司发出的房租催缴通知书以及垫付房屋租金135360元的违约责任；四、请求确认因财通公司未支付上诉人工程款，导致冯永松不能支付房租，一审判决中的利息不应当由冯永松支付；五、房租由实际承租人直接支付给财通公司；六、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：由于承租人周廷武不支付房租，在2016年6月至9月期间，潘正财与冯永松、周廷武多次组织三方解决支付房租问题。在2016年9月19日潘正财吩咐公司人员用书面形式下达房租催缴通知书，通知所有财通经营户和冯永松在内的承租人建立了新规，同时取代了冯永松转租的身份，向所有承租人与财通公司变签完善合同手续。冯永松根据通知新规通知所有承租人，交纳第二年的房租补交第一年房租和预交第二年房租给财通公司潘正财，未违反所有租赁合同、转租合同和通知新规，冯永松不但履行了上述三种规定，并根据财通公司潘正财提出的通知书之规定，解除不交第二年房租的租赁合同，充分证明出租人潘正财同意（2016)黔2301民初2388号庭审记录中双方达成135360元的协定。现财通公司起诉冯永松是推翻自己下发的催缴通知，第一年认可已收5月28日之前的房租和三方多次协商的所有约定，而冯永松和承租人未续租1137m2中的房屋，没有预交第二年房租，根据租赁合同和通知新规，冯永松和承租人不需要续租，而需要和出租人解除租赁关系，出租人在一审法院庭审时未遵照租房户和转租户和承租人是否续租不交第二年房租的要求，也应解除租赁关系。财通公司向承租人收取房租过程中不太顺利，之后推翻之前的所有承诺在10月17日转为起诉冯永松，隐瞒所有事实，包括已经收到的房租一并起诉，同时还诉请冯永松多达184194元的违约金。潘正财在法院执行中的1728520元工程款一分未支付给冯永松，居然起诉从未使用过一天房屋的转租人冯永松，已经结算后并支付了租金的转租人原本认为已经终止了的租赁合同及租金，一审法院（2016)黔2301民初5868号文书还判令转租人至将来的未发生的房租多达568415元和130%的利息。潘正财无钱支付工程款，用1137m2门面房交给冯永松收取房租抵工程款，1137m2门面房中承租人周廷武（讯美装饰公司）使用762m2,潘正财使9m2用作值班室和抽水房，剩余366m2和财通装饰工程公司手续一并交给周廷武，变更法人经营财通建材超市。因财通装饰工程公司债权债务问题，周廷武未使用财通装饰工程公司手续，直到2016年4月底，由于资金问题两公司均未经营建材超市，所以366m2一直闲置。综上所述，在(2016)黔2301民初2388号民事判决书庭审中关于解除合同中的告知书内容及庭审记录，和庭审后的协商，抵扣实际发生的房租，并且出租人没提出上诉，加之之后的多次协商解决，经出租人再三考虑之后向承租人下达房屋催缴通知书，出租人与次承租人已建立了新的租赁关系，向承租人收取了租金的同时说明转租人冯永松既无权，也没义务再向次承租人收取房租。冯永松还认为解除冯永松之间的租赁关系，有利于出租人与实际用房人双方便于沟通，建立友好关系，承租人实际用房人只需履行相同合同的债务，就不会有经济损失，也不会给他人带来损害，总之只有利没有弊。冯永松收到的82824元是135360元中用工程款先垫付的租金，是工程款，是工人们的血汗钱，不是房租，还有52536元未收到，而一审判决具有掩盖事实真相，隐瞒证据，不是在解决问题，是促使双方的矛盾升级，是一种严重的误判。ll37m2的中的房屋，除周廷武多使用了719m2之外的43m2而外，剩下的375m2是潘正财预留给周廷武和财通装饰工程公司做建材超市的，其中财通市场还使用了375m2中的9m2用作值班室和抽水房，总之冯永松手中的租赁合同中面积实为719m2，潘正财隐瞒能理解，庭审中冯永松已经陈述了此事，而一审法院居然判决冯永松为财通市场自用的房屋买单。转租人认为这也是一种误判。根据被转租人下发的房租催缴通知书表明：出租人不但取代了转租人之间的租赁关系，而且出租人还否定了三方（出租人、转租人、承租人）共同协商的结果，同时还否定了财通公司与冯永松在2016年5月28日结算房租的事实，以及财通公司与次承租人合同关系延续的事实，财通公司从5月28日之后自己向次承租人收取房租，冯永松无权再向次承租人收取之后房租的所有事实。财通公司一边与次承租人建立新的租赁关系，收取第二年的房租补交第一年的房租，一边起诉冯永松想用工程款抵扣房租，前账不想给，后账还先要是一种违法行为。而一审法院认为冯永松想用工程款抵扣房租，而事实其然相反，财通公司前账不付，冯永松无法支付房租，还判决因冯永松延付房租产生工程款分歧是冯永松不支付房租的原因之一，这种颠倒事实真相的判决，有损于公平公正的原则。按照常理承租人不付房租应立即解除租赁关系，让承租人搬离，况且冯永松举证时强调解除合同，一审判决以冯永松多达8份之多的告知书和通知书于不顾，宁愿判令冯永松支付将来未发生的房租，也坚持不解除合同，这种判决是常人难以理解的判决，是一种非常严重的误判。被上诉人财通公司未答辩。财通公司向一审起诉请求：1、判令冯永松继续履行2015年10月28日与财通公司签订的兴义国际商贸城财通建材区租赁合同，并支付2015年10月28日至2017年10月28日房屋租赁费613980元、违约金184194元，共计798174元；2、诉讼费由冯永松承担。冯永松一审辩称：财通公司所述不是事实。我为财通公司修建兴义市木贾街道办事处金州财通建材城彩钢大棚工程，我多次向财通公司索要工程款，财通公司没有钱付款，便把该彩钢大棚的部分门面出租给我。我与财通公司签订了租赁合同，合同是财通公司制作的，财通公司提供给我的租赁合同上记载的面积是719㎡，财通公司向法庭提供的租赁合同上记载的面积是1137㎡，两份合同上面积差额部分，是财通公司委托我代理财通公司租赁。2016年5月28日原、冯永松结算，财通公司计算一年的租金为248160元，冯永松替实际用房人向财通公司支付2015年10月28日至2016年5月28日的房屋租金135360元。2016年5月11日我已书面告知财通公司我不再租赁房屋，2016年5月14日至18日期间，财通公司收取了两份告知书，所以原、冯永松之间的租赁合同已经解除。一审法院认定事实：2015年10月28日，财通公司、冯永松签订了《兴义国际商贸城财通建材区租赁合同》，合同约定的主要内容：甲方（财通公司）将坐落于兴义市木贾物流园区兴义国际商贸城财通建材区仓库门面租给乙方（冯永松）作建材超市使用，建筑面积1137平方米，租赁期限自2015年10月28日到2020年10月27日止，租金第一年20元每平方米每月，第二年25元每平方米每月，以后每年按10%递增，适用先付租金后使用的原则，一年一付，在签合同时一次性付清第一年租金，第二年租金在第一年租期到期前3个月一次性交清，以后以此类推；在合同期内，如果乙方不想续租，需提前三个月以书面形式向甲方告知，否则按违约处理；甲方免收乙方2015年9月1日至9月30日期间的租金；乙方未按约定足额缴纳物业租金，应向甲方支付仓库租金总额的30%的违约金。2015年11月20日，财通公司向冯永松交付了租赁房屋。冯永松将其向财通公司租赁房屋转租给他人使用，收取了部分门面2017年5月前的租金。2016年5月18日财通公司向冯永松出具了欠条，该欠条上记载用冯永松所欠财通公司的租金248160元折抵财通公司所欠冯永松的工程款。后冯永松起诉要求财通公司支付工程款，2016年8月11日本院作出的（2016）黔2301民初2388号民事判决，明确：冯永松收取的应付而尚未付给财通公司的租金135360元，用于折抵财通公司所欠冯永松的工程款。庭审中双方确认所租赁的门面为兴义市木贾物流园区兴义国际商贸城财通建材区仓库E区9-14号门面、D区28、29号门面。一审法院认为：财通公司、冯永松签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该合同有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。冯永松称其在2016年5月已经书面通知财通公司不再租赁房屋，并未有确凿证据证实，即便财通公司确实收到告知书，但冯永松在庭审中自认在其告知财通公司解除合同前，已经将其向财通公司所租赁的房屋转租给他人，并收取了部分房屋2017年5月9日前的租金；如果解除财通公司、冯永松之间的租赁合同，将会损害他人利益，现财通公司也不同意解除合同，故冯永松关于“财通公司、冯永松之间的租赁合同已经解除”的辩解，不能成立。财通公司已经将房屋交付给冯永松，但并未提供证据证明其向给冯永松交付房屋的时间，冯永松称其已于2015年11月20日将其向财通公司租赁的房屋转租给他人，故财通公司向冯永松交付房屋的时间应当认定为2015年11月20日。财通公司所提供的租赁合同上租赁面积为1137平方米，冯永松所提供的租赁合同上租赁面积为719平方米，冯永松辩称“1137平方米与719平方米之间相差的面积系财通公司委托冯永松代租房屋代收租金”，但财通公司、冯永松双方的租赁合同中并未约定财通公司委托冯永松代租，冯永松也没有提供证据证实财通公司委托冯永松代租房屋代收租金，冯永松在庭审中自认其转租房屋的面积为1137㎡，故对于财通公司、冯永松双方约定的租赁房屋面积应认定为1137㎡。冯永松应当按照合同约定支付租金，租金起算日为房屋交付之日即2015年11月20日，财通公司的诉讼请求中要求租金应计算至2017年10月28日，予以准许。第一年的租金按合同约定应于合同签订日支付，冯永松没有支付，财通公司于2016年5月18日出具的欠条上记载用冯永松所欠财通公司的租金248160元折抵工程款，故对于第一年的租金按财通公司出具的欠条上计算的金额确认，应为248160元；2016年11月21日至2017年10月28日的租金为320255元（1137㎡×每月25元/㎡×11个月+1137㎡×每月25元/㎡÷30天×8天），2015年11月20日至2017年10月28日期间的租金共计568415元，因（2016）黔2301民初2388号民事判决中明确用冯永松所欠财通公司的租金135360元折抵财通公司所欠冯永松的工程款，故冯永松还应当支付财通公司的租金应为433055元。冯永松未按合同约定的期限向财通公司交付租金，构成违约，应当承担违约责任。财通公司主张要求冯永松按照财通公司、冯永松双方在合同中约定租金的30%支付违约金的要求过高，只能以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于财通公司曾向冯永松出具欠条，用冯永松应付财通公司而未付的租金折抵工程款，经审理后作出判决中明确用部分租金折抵工程款，现该案件尚在执行过程中。财通公司、冯永松双方因用第一年租金折抵工程款一事产生分歧也是冯永松拖欠租金的原因之一；且财通公司没有提供证据证实冯永松拖欠租金给财通公司所造成的损失，故对于财通公司主张的违约金，只能以尚欠租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算从作出判决明确用部分租金折抵工程款之日起计算。据此，判决：一、由冯永松向财通公司黔西南州财通商贸有限责任公司支付自2015年11月20日至2017年10月28日的租金共计568415元，扣除已经折抵工程款的租金135360元，还应支付财通公司黔西南州财通商贸有限责任公司租金433055元；二、由冯永松向财通公司黔西南州财通商贸有限责任公司支付违约金（以租金433055元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的130%自2016年8月11日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回财通公司黔西南州财通商贸有限责任公司的其余诉讼请求。上述给付金钱的义务限判决生效后十日内自动履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11782元，减半收取5891元，由财通公司黔西南州财通商贸有限责任公司承担2441元，由冯永松冯永松承担3450元。本院二审期间，双方当事人均未提出新证据。本院二审查明的事实与一审基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院另查明，本院审理期间，上诉人冯永松与被上诉人财通公司于2017年4月12日达成和解协议，上诉人冯永松于当日以达成和解协议为由，向本院提交撤诉申请，撤回上诉。本院在向上诉人冯永松送达准予撤诉的裁定书时，冯永松拒绝签收，且表示不愿意撤回上诉。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人冯永松与被上诉人财通公司签订的租赁合同是否应当解除；二、冯永松是否应当履行租金支付义务及承担相应利息。关于争议焦点一。首先，本案中，双方所签订的《兴义·国际商贸城财通建材区租赁合同》中，约定“在合同期内，如果乙方不想续租，需提前三个月以书面形式向甲方告知，否则按违约处理”，并未约定冯永松享有单方书面通知解除权。其次，本案中，冯永松未举证证明财通公司在履行租赁合同过程中存在根本违约行为，致使合同目的不能实现，其单方通知解除合同系行使法定解除权，且冯永松在发书面通知不再租赁房屋期间，又将本案涉案房屋中的部分转租给案外人王仁寿、讯美装饰有限公司。再次，冯永松一审中并未就解除合同提出反诉，冯永松与财通公司亦未对解除租赁合同达成一致意见，且本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形。综上，冯永松与财通公司所签订的租赁合同不应解除。关于争议焦点二。首先，根据冯永松与财通公司签订的《兴义·国际商贸城财通建材区租赁合同》，冯永松系本案涉案租赁合同的承租方，财通公司已经按照合同约定履行交房义务，冯永松应当按照合同约定履行支付租金的义务，冯永松未按合同约定完全履行支付租金义务，依法应当履行支付义务。其次，关于本案涉案租赁合同的面积，虽然冯永松与财通公司所持合同中面积不一致，但冯永松在一审庭审中自认其租赁的房屋面积为1137㎡，故双方约定的租赁房屋面积应认定为1137㎡。再次，冯永松未按合同约定的期限向被上诉人交付租金，构成违约，应当承担违约责任。原判以尚欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算违约金并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。上诉人冯永松的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费11782元，由上诉人冯永松负担。本判决为终审判决。审判长 刘金洲审判员 卿烽展审判员 ＸＸ敏二〇一七年四月二十四日书记员 李 浩 更多数据：