（2016）青25民终58号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-08-22

案件名称

兴海县鑫海民族生活超市与青海刚坚房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

法院

青海省海南藏族自治州中级人民法院

所属地区

青海省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

兴海县鑫海民族生活超市,青海刚坚房地产开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

青海省海南藏族自治州中级人民法院民事判决书（2016）青25民终58号上诉人(原审被告)：兴海县鑫海民族生活超市，住所地青海省兴海县子科滩镇北大街兴海商城*楼。负责人：李刚，系该超市投资人。委托诉讼代理人:张海春。委托诉讼代理人:张新建。被上诉人(原审原告)：青海刚坚房地产开发有限公司,住所地青海省西宁市城西区公园巷一号。法定代表人：华旦尖措，系该公司总经理。委托诉讼代理人：毛远龙。上诉人兴海县鑫海民族生活超市因与被上诉人青海刚坚房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服兴海县人民法院（2016）青2524民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，兴海县鑫海民族生活超市负责人李刚、委托诉讼代理人张海春、张新建，青海刚坚房地产开发有限公司委托诉讼代理人毛远龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴海县鑫海民族生活超市上诉请求：二审法院撤销一审判决，依法改判。事实及理由：1、未达到解除房屋租赁合同的法定情形；2、原审诉讼主体错误，租赁合同的乙方是兴海县鑫海超市，而一审判决诉讼主体是兴海县鑫海民族生活超市3、一审法院判决主文与被上诉人的诉讼请求不符；4、一审法院诉讼程序严重错误，未对上诉人应依法享有的诉讼救济权利予以示明，本案租赁合同中上诉人对承租的房屋装修添附，前期投入200余万元进行了装修及添附，合同约定租期为八年，但合同仅仅履行了两年半左右，一审判决解除合同时未对装修价值予以裁决，故程序违法，二审应予以纠正。综上，一审法院对本案审理查明的事实不清，致使上诉人的合法权利受到了损害，请二审予以改判。青海刚坚房地产开发有限责任公司答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，应依法驳回上诉人的上诉请求。维持一审判决。青海刚坚房地产开发有限责任公司，向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间之间签订的房屋租赁合同；2.判令兴海县鑫海民族生活超市返还房屋租赁合同中所涉的位于兴海县子科滩镇北大街兴海商城一楼的房屋；3.判令兴海县鑫海民族生活超市支付拖欠的房屋租金50000元；4.判令兴海县鑫海民族生活超市支付违约金200000元；5.判令兴海县鑫海民族生活超市给付从2016年11月15日起至返还房屋为止期间的房屋占有费，每日按3149元计算；6.本案诉讼费用由兴海县鑫海民族生活超市负担。一审法院审理查明：双方当事人对提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证，对基本事实亦无异议，即青海刚坚房地产开发有限责任公司、兴海县鑫海民族生活超市于2014年3月25日签订了房屋租赁合同，约定青海刚坚房地产开发有限公司将位于兴海县子科滩镇北大街兴海商城一楼出租给兴海县鑫海民族生活超市，建筑面积为1889.59平方米；每平方米的租金为50元，租赁期限为8年，自2014年5月15日起至2022年5月14日止，月租金为94489.5元。双方还约定第一年免收租金，第二年按半价收取，第三年、第四年按标准价收取，第五年至第八年按每平方米55元计算，租金按半年交纳，若不按时交纳房租及违反合同条款，青海刚坚房地产开发有限公司有权终止合同，并扣除兴海县鑫海民族生活超市交纳的押金200000元作为违约金。合同签订后双方按合同约定履行各自的义务，但从2016年起，兴海县鑫海民族生活超市开始拖欠房租，兴海县鑫海民族生活超市尚欠2016年5月15日至2016年11月14日的房租50000元，根据合同约定兴海县鑫海民族生活超市应在2016年10月15日前支付下一个半年度的租金，但兴海县鑫海民族生活超市至今亦未给付。一审法院认为，青海刚坚房地产开发有限公司、兴海县鑫海民族生活超市之间签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。兴海县鑫海民族生活超市在合同约定的时间内未向青海刚坚房地产开发有限公司支付相应的房屋租金，经青海刚坚房地产开发有限公司多次催要仍不支付，致使合同无法继续履行，青海刚坚房地产开发有限公司有权要求解除合同，并要求兴海县鑫海民族生活超市支付拖欠的房屋租金，故对青海刚坚房地产开发有限公司要求解除与兴海县鑫海民族生活超市之间签订的房屋租赁合同、兴海县鑫海民族生活超市返还租赁房屋的诉求，及要求兴海县鑫海民族生活超市支付拖欠的房屋租金50000元的诉求，本院予以支持。考虑到兴海县鑫海民族生活超市租赁房屋是用以开超市，超市货物繁多，整理腾退需要一定的时间，故以一个月为限较为适宜，兴海县鑫海民族生活超市应在本判决书生效后一个月内腾退青海刚坚房地产开发有限公司房屋，并支付在此期间占用该房屋的租金。违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，本案中兴海县鑫海民族生活超市虽未按时交纳租金，但本院已判决兴海县鑫海民族生活超市支付拖欠租金及腾退房屋前的房屋使用费，故对青海刚坚房地产开发有限公司要求兴海县鑫海民族生活超市支付违约金200000元的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条之规定，判决：一、解除青海刚坚房地产开发有限责任公司与兴海县鑫海民族生活超市之间签订的房屋租赁合同。二、兴海县鑫海民族生活超市兴海县鑫海民族生活超市在本判决生效后一个月内腾退青海刚坚房地产开发有限公司青海刚坚房地产开发有限责任公司位于兴海县子科滩镇北大街兴海商城一楼的建筑面积为1889.59平方米的房屋。三、兴海县鑫海民族生活超市兴海县鑫海民族生活超市在本判决生效后一个月内支付拖欠青海刚坚房地产开发有限公司青海刚坚房地产开发有限责任公司的房屋租赁费50000元。四、兴海县鑫海民族生活超市兴海县鑫海民族生活超市在本判决生效后一个月内支付青海刚坚房地产开发有限公司青海刚坚房地产开发有限责任公司自2016年11月15日起至腾退房屋时间2017年2月23日期间的房屋使用费311809.5元。在二审审理中，上诉人为主张其上诉理由成立，向本院提交如下证据：营业执照复印件，组织机构代码证，税务登记证，拟证明一审的诉讼主体兴海县鑫海民族超市不相符。上诉证据经被上诉人质证认为，营业执照是复印件，对该证据的真实性无法予以认可，虽然签合同时的超市名称是兴海县鑫海超市，但实际上租赁场所经营的是兴海县民族生活超市。被上诉人青海刚坚房地产开发有限责任公司为反驳上诉人上诉主张不成立提交如下证据：李刚写的承诺书一份，拟证明承诺书是李刚以兴海县鑫海民族生活超市的名义签名的，因此，不存在诉讼主体错误。上诉证据经上诉人质证认为：对该证据的真实性没有异议，签名者是李刚自然人，因此不认可其证明指向。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，上诉人提出本案被上诉人诉讼主体错误的上诉理由是否成立问题?本案租赁合同承租方虽载明“鑫海超市”，但房屋租赁合同出租方出租地点位于兴海县北大街兴海商城一楼，与“鑫海民族生活超市”的地点一致，且李刚在承诺书上以鑫海民族生活超市的法定代表人身份签名，同时，上诉人明确目前其经营的超市为“鑫海民族生活超市”故上诉人该上诉理由不成立，本院不予采信；本案房屋租赁合同应否予以解除？该租赁合同中明确约定“商城租金按半年缴纳，次年提前一月支付下以半年租金”。民事活动遵循诚实信用原则，因承租方的违约行为，出租方获得的利益受损，从而无法达到本租赁合同所预期的租金收益，无法实现合同目的，因此，一审法院解除合同并无不当；本案承租方提出上诉人对承租的房屋装修添附，前期投入200余万元进行了装修及添附，一审判决解除合同时未对装修价值予以裁决，程序存在错误。一审法院是否程序存在违法问题？一审审理时，上诉人并未对该添附损失提出反诉，该上诉请求不属于二审审查的范围；故一审法院未裁决程序并无不当；综上所述，兴海县鑫海民族生活超市的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费5348元，由兴海县鑫海民族生活超市负担。本判决为终审判决。审判长　徐　　明审判员　叶忠措审判员　洛什吉二〇一七年四月二十四日书记员　华旦达哇附：本判决所适用法律条文的主要内容：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。关注微信公众号“”