（2017）沪0120民初6085号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-09-19
案件名称
瞿品官与上海三周画城创意文化有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市奉贤区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
瞿品官,上海三周画城创意文化有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初6085号原告：瞿品官。委托诉讼代理人：何荣飞，上海奇楠竞律师事务所律师。被告：上海三周画城创意文化有限公司。法定代表人：周威，执行董事。委托诉讼代理人：尹卫东，上海市尔立律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜学英，上海市尔立律师事务所律师。原告瞿品官诉被告上海三周画城创意文化有限公司（以下简称三周公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告瞿品官的委托诉讼代理人何荣飞、被告三周公司委托诉讼代理人颜学英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瞿品官向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2013年4月27日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、被告支付自2016年9月30日起至判决生效日止按每日人民币（以下币种同）165.7元计算的租金；3、被告支付自2016年9月30日起至判决生效日止按每日165.7元计算的违约金。事实和理由：原、被告于2013年4月27日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将坐落于奉贤区望园南路XXX弄（现为1288弄）80号XXX室房屋租赁给被告使用，租赁期限为十五年，从2013年9月30日到2028年8月29日止。前三年已经履行，自2016年9月30日起被告应按年租金60,491元标准支付租金。合同约定，被告应于每季第3个月的30日支付当季租金。如果逾期支付，应按日租金一倍向原告支付违约金。被告逾期不支付租金累计超过7日，原告有权单方面解除合同，并可追究被告违约责任。现被告逾期超过7日，原告遂涉讼。被告三周公司辩称，合同已经解除，原告违约在先，原告未按合同约定交付租赁房屋给被告使用，被告通过致函或者诉讼方式通知原告解除合同。原告与案外人上海鹏跃置业有限公司（以下简称鹏跃公司）签署了协议书，协议书中原告承诺对诉争房屋享有完整的占有、使用、处分的权利，且鹏跃公司协议书中同意协助原告租赁，清楚地表示诉争房屋系原告在占有、使用、另行出租的，不存在被告违约的事实。合同解除，被告支付的保证金予以退还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（房地产权证复印件、上海市房屋租赁合同、函、协议书），本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月27日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，被告（乙方）租赁原告（甲方）坐落于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号11楼07室房屋。交房标准：甲方将该房屋钥匙交付给乙方并由甲、乙双方签署《房屋交接书》。交房时间：开发商交房之日起2日内（即于2013年10月1日前交付）。租赁期间自2013年9月30日至2028年8月29日止。前三年租金免收，第4年到第5年房屋租金为60,491元。租金按季度结算，由乙方于每季的第3个月的30日交付给甲方。逾期支付租金，每逾期一日，乙方按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如果乙方逾期超过七日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同，乙方须按合同违约条款承担违约责任。关于违约责任，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除合同，且违约方须支付违约金，数额为总房款的15%。保证金为5,041元（即一个月的租金费用）。甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。原告收悉上述保证金。2016年10月17日，被告诉至本院要求解除合同，后上述案件按撤诉处理。还查明，诉争房屋系原告向鹏跃公司购买，被告曾系鹏跃公司上述房屋的包销商，免收的三年租金作为购房款在总房价中予以扣除。原告与鹏跃公司签订《协议书》约定，鹏跃公司将房屋溢价款全额退还原告。协议生效后，鹏跃公司同意协助原告对该房屋进行租赁，具体方式为：鹏跃公司寻找合适商家供原告选择，如原告对鹏跃公司提供商家的条件、租赁价格满意并愿意与之签订租赁协议，则因该房屋租赁产生的佣金由鹏跃公司承担。后原告收到鹏跃公司上述款项。但诉争房屋一直处于没有门的空置状态。诉讼过程中，经本院释明，原告于2017年4月9日接收了诉争房屋。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案争议焦点在于谁违约导致合同解除？被告辩称，原告未按约交付房屋。但被告作为诉争房屋包销商及委托经营管理人，对于诉争房屋状态、情况远比一般普通承租人更为熟悉、了解；合同约定交房之日支付保证金，其支付了保证金但在三年时间内从未向原告主张交房，故对被告此项辩解本院不予采信。被告未按合同约定支付租金，原告要求解除合同，于法无悖，本院予以支持。经本院释明，原告于2017年4月9日接收房屋，故租金计算至该日止。对于违约金，原告主张逾期付款违约金，被告主张违约金过高，本院酌情予以调整。关于合同保证金，现原、被告一致同意合同解除，故保证金应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告瞿品官与被告上海三周画城创意文化有限公司于2013年4月27日签订的《上海市房屋租赁合同》；二、被告上海三周画城创意文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告瞿品官拖欠的租金人民币31,648.7元；三、被告上海三周画城创意文化有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告瞿品官违约金自2016年12月31日始按每日9.9元计算至本判决生效日止）；四、原告瞿品官于本判决生效之日起十日内返还被告上海三周画城创意文化有限公司保证金人民币5,041元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由被告上海三周画城创意文化有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 慧二〇一七年四月二十四日书记员 李亚宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：