（2016）苏0324民初6940号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-20
案件名称
6940江苏新时空物业服务有限公司与张强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
睢宁县人民法院
所属地区
睢宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏新时空物业服务有限公司,张强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0324民初6940号原告：江苏新时空物业服务有限公司，统一社会信用代码91320324673009157Y，住所地睢宁县元府东街杂品公寓五号楼304室，现办公地址睢宁县浙江商贸城物业办公室E5区201室。法定代表人：邢园满，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈磊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：冯梁，男，该公司员工。被告：张强，男，1980年10月3日出生，汉族，住睢宁县，现住睢宁县。原告江苏新时空物业服务有限公司与被告张强物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江苏新时空物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈磊，被告张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏新时空物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业费1662元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2012年10月31日至2016年11月30日合计欠原告物业服务费1662元。经原告多次索要，至今未给付。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告张强辩称，1.对合同有异议，我没有见过物业合同，也没有我个人签字，原告没有权利直接起诉我；2.如果合同成立，小区物业管理存在不足，小区可以随意进出，监控设施不完善、不清晰、不维修；3.住宅楼下开饭店，油烟直接向小区内部排放，影响业主身体健康；4.小区对物业费使用情况没有进行公示；5.小区没有成立业主委员会无法对物业公司的行为进行监督；6.自行车丢失，从监控上看，从物业管理人员眼前经过无人过问，管理人员失职；7.物业工作人员收取物业费每月要加收2元垃圾回收费用，对此有疑问。交纳物业费是为了小区管理，保障业主财产不受损坏，物业公司提供服务是避重就轻，服务不到位。本院经审理认定事实如下：睢宁县银河星城*星天地小区系江苏小睢河房地产开发有限公司开发建设，被告张强系该小区2号楼4单元607室业主，该室建筑面积为113.04平方米，该房屋性质为多层住宅。2009年8月1日，原告江苏新时空物业服务有限公司与江苏小睢河房地产开发有限公司签订银河星城*星天地小区前期物业管理服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务，多层住宅按照每月0.3元/建筑平方米收取公共服务费及代收代付费用（包括装修垃圾处理费、生活垃圾处置费及小区公共能耗费用）。合同期限为自双方签字盖章之日至本小区第一届业主委员会成立后签订新的物业服务协议之日止。合同另约定其他详细内容。合同签订后，因该小区业主委员会尚未成立，亦未选聘其他物业服务企业，由原告按照合同约定对该小区物业进行管理。被告张强自2012年10月31日起至2016年11月30日未有支付原告物业服务费，共计拖欠1662元（0.3元/建筑平方米/月×113.04平方米×49个月）。另查明，涉案小区确实存在楼道内车辆随意停放，公共设施维修不及时等现象。庭审中，被告提交于2010年10月31日与南京白下区物业管理有限责任公司签订银河星城*星天地前期物业管理协议一份，该协议加盖银河星城星天地物业管理处印章。原告对此不予认可，陈述未见过此合同，亦未持有该印章。原告另陈述，南京白下区物业管理有限责任公司徐州分公司（未有工商登记）曾于2009年8月1日与江苏小睢河房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，后因分公司不具有主体资格，资质升级时变更为江苏新时空物业服务有限公司，重新与开发商签订了涉案小区的物业服务合同，提供江苏小濉河房地产开发有限公司出具的证明两份，证明其陈述的上述事实及实际为小区提供物业服务的事实。上述事实，有原告方的庭审陈述、物业服务合同等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与建设单位江苏小睢河房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。被告系银河星城*星天地小区业主，虽抗辩原告主体不适格，但是结合开发商出具的证明，能够认定原告自合同签订后至今一直为涉诉小区提供物业服务，被告已事实上接受了原告的物业服务，故被告张强应当依约履行交纳物业服务费的义务，其拖欠物业费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告抗辩原告服务管理不到位的问题，物业管理服务合同是具有持续性的长效双务合同，不能以一时一事为标准，而要在较长期的整体情况中去判定。物业管理服务的有效运行需要物业服务企业与全体业主的共同努力和良好配合。业主积极主动交费、物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖、相互配合，才能形成小区物业服务良性循环，最终实现双赢的效果。根据本案查明事实，原告虽然在积极地提供物业服务，但在服务的过程中存在不完善之处，此问题亦是导致被告迟延交纳物业费的主要原因。本院综合考虑原告提供的物业服务情况，对原告诉请被告欠付物业费的数额酌情予以减免。考虑到原告所提供的物业服务瑕疵可以通过提升自身物业服务质量得以改进甚至避免再次发生，对于此次减免比例酌定为5%，故被告张强应向原告支付2012年10月31日起至2016年11月30日的物业费1578.9元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告张强于本判决生效之日起十日内向原告江苏新时空物业服务有限公司给付物业管理服务费1578.9元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张强负担（鉴于原告已预交，被告于履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 卜召其代理审判员 郭 娜人民陪审员 孙 宁二〇一七年四月二十四日书 记 员 朱 贺附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”