（2016）沪0112行初285号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2018-09-29
案件名称
上海市闵行区华都公寓小区业主委员会与上海市不动产登记局房屋登记一审行政裁定书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
上海市闵行区华都公寓小区业主委员会,上海市不动产登记局,上海华族置业发展有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十一条，第十二条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第二十五条第一款，第四十九条第一款
全文
上海市闵行区人民法院行 政 裁 定 书（2016）沪0112行初285号原告上海市闵行区华都公寓小区业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人尹家齐。委托代理人陆沪生，上海市欣隆律师事务所律师。委托代理人李明，上海市欣隆律师事务所律师。被告上海市不动产登记局，住所地上海市黄浦区。法定代表人宋唯。委托代理人陆健，男。委托代理人方知渊，男。第三人上海华族置业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人刘勤华。委托代理人应鸿敏，上海融力律师事务所律师。原告上海市闵行区华都公寓小区业主委员会(以下简称华都公寓业委会)诉被告上海市不动产登记局(以下简称市不动产登记局)、第三人上海华族置业发展有限公司(以下简称华族公司)房地产行政登记一案，本院于2016年11月7日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月12日公开开庭审理了本案，现已审理终结。原告华都公寓业委会诉称，原告所属小区有270户业主，小区位于上海市闵行区黄桦路422弄。2015年得知小区380号地下车库已被登记在第三人华族公司名下。根据当初的建设工程规划许可证以及上海市房地产权证、总平面图、上海市地籍图、上海市房地产登记薄等资料所载内容可以看出，位于小区内380号的地下车库属于小区的公建配套设施和项目，为全体小区业主共有。故在2016年3月，小区召开业主大会，通知全体业主投票表决，通过了要求就该地下车库主张权利的诉求。原告后于2016年5月向上海市闵行区住房保障和房屋管理局发函反映情况，该局于2016年5月16日作出答复，但原告不认同该答复。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，且小区业主对于车库、车位享有优先使用权。综上，原告向法院提起诉讼，请求判令：撤销编号为沪房地闵字(2001)第069212号的房地产权证号(以下简称被诉房地产权证)。被告市不动产登记局辩称，首先，被诉房地产权证认定事实清楚，程序合法。上海市闵行区黄桦路XXX号地下车库产权原先登记在上海县房地产总公司名下，2001年11月23日，上海县房地产总公司与第三人华族公司持营业执照、委托书、产权证、车库产权买卖合同等资料向登记机构共同办理了涉案地下车库的产权变更登记手续，登记机构经审核，于2001年12月4日核准登记，并向第三人核发了被诉房地产权证，登记事实清楚，程序合法。其次，原告华都公寓业委会与被诉行政行为之间无法律上利害关系，系争地下车库产权已经由上海县房地产总公司变更登记至本案第三人名下，原告既非涉案房地产的原产权人，也非产权转移手续指向的物权受让人，与被诉房地产权证之间无法律上利害关系。再次，建设单位与第三人在2001年10月15日曾就黄桦路XXX号地下车库权属转让情况发布公告，原告所在小区业主早在2001年12月就已经知晓涉案地下车库的产权变更登记情况，原告应早已经知道被诉行政行为，但原告直至2016年10月才起诉，已超过法定的起诉期限。最后，原告提起的行政诉讼未经其所属小区全体业主中三分之二以上的业主表决通过，不具备提起行政诉讼的条件。综上，请求法院依法驳回原告的起诉。第三人华族公司辩称，不同意原告的诉讼请求，同意被告市不动产登记局的答辩意见。首先，涉案地下车库的实际用途是用于华都公寓小区的业主停车，从未改变其用途，该车库仍租赁给了涉案小区的业主。此外，涉案小区的业主对于车库产权登记情况，通过相关业主承租车位时就已经知晓，原告华都公寓业委会提起本案诉讼已经明显超过起诉期限。其次，原告起诉主体资格不适格，原告提交的证据不能证明涉案小区业主同意提起诉讼。再次，涉案地下车库不属于华都公寓小区的共有部分，原告不能主张的相应的权利，涉案车库已由上海县房地产总公司于2001年与第三人签订买卖合同将涉案车库的产权合法转让给第三人，且已办理不动产登记并核发权利证书。综上，请求依法驳回原告的起诉。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，建筑区划内重大事项由业主共同决定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；就筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金与改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三份之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。本案中，原告华都公寓业委会现就被诉房地产权证提起行政诉讼，属于应当由业主共同决定的重大事项，需经法定程序取得大多数业主的同意，即至少应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。现原告提交的由闵行区华都公寓小区业主大会制作并向有表决权业主发放的《华都公寓小区就收回小楼和车库业主意见征询》中只是就是否同意“收回小楼”与“收回车库”事项进行表决，并未向全体有表决权的业主征询是否同意授权原告就被诉房地产权证提起行政诉讼及诉讼费用承担等事项进行表决，故本案中原告尚不具备提起本案诉讼的起诉主体资格。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回原告上海市闵行区华都公寓小区业主委员会的起诉。预收的案件受理费人民币50元，予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长 张秋萍审 判 员 徐寨华人民陪审员 仇 萍二〇一七年四月二十四日书 记 员 李 震附：相关法律条文一、《中华人民共和国行政诉讼法》二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；…… 关注公众号“”