（2016）沪0109民初15133号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-15
案件名称
上海鹤原实业有限公司与叶明全房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海鹤原实业有限公司,叶明全,林福海
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第三百九十七条
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0109民初15133号原告：上海鹤原实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈凤英，总经理。委托诉讼代理人：韦雪雁，上海肃澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋春伟，上海肃澜律师事务所律师。被告：叶明全，男，1954年4月10日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：肖田，上海市申光律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨青，上海市申光律师事务所律师。第三人：林福海，男，1986年11月10日出生，汉族，住福建省永泰县长庆镇下埔村下埔**号。委托诉讼代理人：蔡全才，上海胜澜律师事务所律师。原告上海鹤原实业有限公司(以下简称鹤原公司)与被告叶明全房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年7月4日立案后，依法通知林福海为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹤原公司的委托诉讼代理人韦雪雁、被告叶明全的委托诉讼代理人杨青、肖田、第三人林福海的委托诉讼代理人蔡全才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹤原公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除鹤原公司与叶明全于2015年10月8日签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称房产买卖合同)；2.请求判令叶明全返还鹤原公司房款180万元；3、请求判令叶明全赔偿鹤原公司60万元。诉讼过程中，鹤原公司变更第2项诉讼请求为：请求判令叶明全、林福海共同返还鹤原公司房款180万元；变更第3项诉讼请求为：请求判令叶明全赔偿鹤原公司房屋升值损失80万元。事实和理由：鹤原公司与叶明全就上海市车站南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了房地产买卖居间协议，叶明全公证委托林福海与鹤原公司签订房产买卖合同，鹤原公司依据合同约定支付了系争房屋全部房款180万元，并且将系争房屋过户登记至鹤原公司名下，系争房屋也实际交付。但叶明全妻女等人以叶明全未经其同意擅自出卖房屋为由诉至法院，要求确认鹤原公司与叶明全签订的房产买卖合同无效，并要求返还房屋。一审法院认为鹤原公司与叶明全签订的房产买卖合同有效，但叶明全擅自出售系争房屋的行为无效，判决鹤原公司返还系争房屋并将系争房屋产权人恢复登记为叶明全。鹤原公司上诉至上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)，二中院维持了一审判决，认为鹤原公司可以另行主张返还房款。为维护自身的合法权益，鹤原公司现诉至法院。叶明全辩称，叶明全与林福海不相识，对于受托人为林福海以及林福海行使委托代理权的事实均不知情，对公证委托书的效力持有异议，委托书并非叶明全的真实意思表示。系争房屋的房产买卖合同是鹤原公司与林福海签订的，叶明全未收到鹤原公司支付的房款，林福海也未将收到的房款交付给叶明全，对于鹤原公司是否实际支付房款的事实有异议。林福海的银行账户每日交易金额巨大，林福海与鹤原公司之间存在恶意串通的情形，本案所涉房产买卖合同是无效的，如果法院认为合同有效，同意解除合同，但不同意返还房款及赔偿损失。林福海述称，在系争房屋的买卖过程中，林福海只是叶明全的受托人，委托书系叶明全本人所签，相应的法律后果应当由叶明全承担。林福海受叶明全委托代为收取了鹤原公司支付的房款180万元，将房款用于为叶明全清偿债务。生效判决认定不存在恶意串通的情形。不同意与林福海共同返还房款。本院经审理认定事实如下：系争房屋原为案外人徐云娟和叶明全夫妻所有，登记在叶明全一人名下，由该家庭居住。因叶明全在外负债，系争房屋先后被设定抵押。2015年7月29日，叶明全在江苏省南京市秦淮公证处(以下简称秦淮公证处)签订公证委托书1份[公证书编号(2015)宁秦证经内字第16684号，以下简称16684号公证书]，全权委托林福海出售系争房屋，委托权限包括：“1、代为办理提前还贷手续、签署有关文件、合同，领取抵押登记资料，并办理注销抵押登记事宜；2、代为签订或撤销定金协议、房地产买卖合同；3、代为办理系争房屋的土地使用权、房屋所有权转移登记、变更登记等事宜；……9、代为收取房价款；10、代为交付房屋，……”，委托期限自2015年9月29日至2016年9月28日。此后，叶明全、林福海与鹤原公司在上海原臣房地产经纪事务所(个人独资企业，投资人为陈凤英，以下简称原臣经纪)居间下签订房地产买卖居间协议和房地产买卖合同(同联为一份协议)，约定叶明全将系争房屋出售给鹤原公司，委托林福海办理房屋买卖后续事宜。2015年10月8日，林福海代理叶明全与鹤原公司签订房产买卖合同，约定叶明全将系争房屋转让给鹤原公司，转让价款180万元。房产买卖合同签订时，林福海系原臣经纪员工。2015年10月23日，系争房屋转让登记至鹤原公司名下，原有抵押登记均已涤除。陈凤英分别于2015年10月8日、10月10日、12月17日转账给林福海50万元、55万元、65万元，由林福海出具了收据，其中，林福海于2015年10月8日出具的收据言明收到鹤原公司购买系争房屋的房款60万元(含定金10万元)。2015年11月23日，鹤原公司派人强行将叶明全一家迁出系争房屋，搬空物品后将房屋占有。2015年11月24日，鹤原公司与案外人苏某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定鹤原公司向苏某某出售系争房屋，转让价含装修补偿共计228万元。后鹤原公司将系争房屋交付给苏某某，由其进行了装修。2015年11月30日，徐云娟及其家庭成员向本院起诉，要求判令叶明全与鹤原公司就系争房屋签订的房产买卖合同无效，鹤原公司返还系争房屋。因徐云娟等起诉后申请财产保全，查封了系争房屋，致鹤原公司无法将房屋过户交易到苏某某名下。本院经审理后认为叶明全出售系争房屋未经其配偶暨共有人徐云娟同意，构成无权处分，而鹤原公司存在过错非善意第三人，故叶明全将系争房屋产权转让给鹤原公司的行为无效，但无权处分行为不影响合同效力，徐云娟及其家庭成员并非合同当事人，也无证据证明签约双方恶意串通损害其利益，判决确认叶明全转让系争房屋所有权给鹤原公司的行为无效，判令恢复登记系争房屋产权人为叶明全，鹤原公司将该房屋返还给徐云娟、叶明全。该判决经二审维持原判后生效。2016年9月，系争房屋权利人恢复登记为叶明全。2016年5月，苏某某诉至本院要求解除与鹤原公司就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，鹤原公司返还已付房款并赔偿损失。在该案审理过程中，本院根据苏某某的申请，依法委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋当前市场价进行评估，估价结果为系争房屋于2016年8月15日的市场价值为281.51万元。本院审理后判决解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，鹤原公司返还苏某某购房款173万元，赔偿苏某某损失58.01万元，苏某某迁出系争房屋并配合鹤原公司履行将该房屋返还给徐云娟、叶明全的判决义务。鹤原公司于2016年7月4日向本院提起诉讼，要求判决如其诉请。另查明，叶明全曾于2016年1月向秦淮公证处提出申请，要求复查并撤销16684号公证书，秦淮公证处于2016年2月5日作出公证复查决定书，决定：叶明全提出的申请所依据的事实和理由不能成立，维持16684号公证书。审理中，根据鹤原公司申请，本院依法裁定冻结叶明全名下银行存款180万元，或查封、扣押其相等价值的财产。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。叶明全与鹤原公司签订的房产买卖合同的效力，生效判决已作出认定，现房产买卖合同无继续履行的可能性，鹤原公司要求解除合同，叶明全也同意解除合同，本院予以照准。叶明全辩称其委托林福海出售系争房屋并非其真实意思表示，但叶明全在原臣经纪签订的房地产买卖居间协议和房地产买卖合同中的出卖方一栏均进行签名，公证委托书中的签名也为其本人所签，公证书经过公证处的复查决定维持，因此，本院对于叶明全该辩称意见不予采纳。根据委托书，林福海的委托权限包括代为签订房地产买卖合同，林福海作为叶明全的代理人，以叶明全的名义出售系争房屋，相应的法律后果应当由叶明全承担。林福海认可收到了鹤原公司的购房款180万元，并且有170万元的转账凭证及相应收据，本院对该事实予以确认。现叶明全与鹤原公司之间的房产买卖合同既已解除，叶明全应当将房款返还鹤原公司。叶明全辩称未收到购房款，林福海无权代其偿还所谓债务，存在超越代理权的行为，系叶明全与林福海之间委托合同法律关系，非本案处理范围，叶明全可另行主张。生效判决书已认定鹤原公司在本次交易过程中存在过错，不符合善意第三人的要件，而叶明全未经其配偶同意擅自出售系争房屋，对于合同的解除也存在过错，故对于鹤原公司的损失，应当由双方根据过错程度进行分担，本院参照鹤原公司的实际损失酌情确定叶明全赔偿鹤原公司20万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第三百九十七条规定，判决如下：一、原告上海鹤原实业有限公司与被告叶明全就上海市车站南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于本判决生效之日解除；二、自本判决生效之日起10日内，被告叶明全返还原告上海鹤原实业有限公司购房款180万元；三、自本判决生效之日起10日内，被告叶明全赔偿原告上海鹤原实业有限公司损失20万元；四、原告上海鹤原实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27,600元，由原告上海鹤原实业有限公司负担4,800元，被告叶明全负担22,800元。财产保全申请费5,000元，由被告叶明全负担。公告费300元，由第三人林福海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郑 煌审 判 员 尹 灿人民陪审员 施陈明二〇一七年四月二十四日书 记 员 顾 逸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 搜索“”