（2017）辽01民终3220号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-25
案件名称
上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司因与被上诉人李关怀、王艳红房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳新洲和田房地产开发有限公司,李关怀,王艳红,沈阳新洲和田房地产开发有限公司,李关怀,王艳红
案由
法律依据
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终3220号上诉人（原审被告）：沈阳新洲和田房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区临波路16-22号。法定代表人：华建国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吕梦娇，辽宁正时律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟，辽宁正时律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李关怀，男，1970年7月12日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王玉娇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王艳红，女，1972年2月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王玉娇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司因与被上诉人李关怀、王艳红房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初7184号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员史明箭担任审判长，代理审判员朱闻天主审、代理审判员吕长辉参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，导致逾期办证的原因，并非上诉人，而是施工单位、消防单位等主体导致的。上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的原因，并不是因为上诉人的责任，主要是施工单位、消防单位没有能够及时交档，上诉人多次与施工单位联系沟通，但是施工单位没有给予答复，导致不能给被上诉人办理产权手续。另外，房屋产权证办理的前置手续和过程相对复杂，涉及到政府建设等许多部门的审批，也是导致逾期办证的一个原因。二、原审判决认定的违约金过高，应该给予调整。首先，上诉人将房屋交付给被上诉人使用，没有影响房屋的使用价值，被上诉人无证据证明其因上诉人的违约行为导致经济损失。其次，上诉人销售房屋利润微薄，被上诉人获得的利益远远大于其造成的损失。最后，法律规定违约金的主要目的是赔偿守约方因违约行为造成的实际损失，但是房屋的实际价值是使用，被上诉人在约定的时间内使用了房屋，二审法院应予以考虑。被上诉人李关怀、王艳红辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告李关怀、王艳红向一审法院起诉请求：1、被告给付迟延办理房屋权属证照的违约金86193元（从2014年6月4日至2016年8月8日），2、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月24日原告李关怀及王艳红与被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同）”一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区临波路18-7号XXX号，建筑面积为153.01平方米的房屋一处，房屋总价款1080114.4元。合同第八条约定，被告应于2012年11月30日前依据国家和地方人民政府的有关规定将具备施工、监理、勘察、设计建设单位验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付买受人。合同第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如合同继续履行，出卖人按已付房款日万分之一支付违约金；逾期超过一年，买受人有权要求退房，出卖人应当于60个工作日内返还已付房款，并支付万分之一的违约金（因政府原因导致逾期办理的除外）。原告于2013年2月28日缴纳物业费及电梯费等费用，办理了该房屋入住手续，并补缴了从2012年12月1日至2013年2月28日的物业费。在庭审中，被告亦没有向法庭提供将二原告购买的房屋办理产权登记办案手续的证据。原告多次找到被告协商未果，故来院诉讼。一审法院认为，原告李关怀与王艳红与被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》是双方经协商一致，并自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定应属于合法有效，故双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案原告于2013年2月18日办理入住手续，被告应在548日内，即2014年8月21日前将办理权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现被告至今未履行该义务，且未举出其逾期办证符合合同约定的免责条件的证据，同时，被告提出原告的请求超过诉讼时效的抗辩理由，原告未提供诉讼时效发生终止或者中断的证据，并且原告的该项求诉讼时效期间为2年，对于原告提出应从交纳物业费的起始时间计算违约金的主张，因原告于2013年2月18日交纳物业费及电梯费，该日为原告办理房屋入住手续之日，即商品房交付之日，故被告应承担自2014年8月22日至2016年8月8日期间的逾期办证违约金1080114.4元×1/10000/天×717天＝77,444.17元，现原告主张的请求金额为86,193元，故原告的该项请求，原审法院对其合理部分予以支持。同理，对于被告提出原告的请求部分超过时效的抗辩理由，原审法院部分予以支持。对于被告提出系施工单位原因导致逾期办证的抗辩理由，因双方在合同中并未约定该理由是免除违约责任的条件，且与商品房买卖合同法律关系不具有直接联系，故被告的该项抗辩，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告李关怀与王艳红逾期办理房屋产权登记违约金77444.17元（自2014年8月22日至2016年8月8日止）；二、驳回原告李关怀与王艳红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1955元，由原告李关怀与王艳红负担215元，由被告沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担1740元。二审中，当事人围绕上诉请求提供了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了2016年9月2日华商晨报刊登的有关逾期办证的案例，证明中院有对未按合同约定期限办理产权证的案例，对约定违约金有进行减免的判例。被上诉人质证意见：报纸不是新证据，也不是证据，日期是2016年9月2日，在一审开庭前，报纸也与本案无关。本案判的违约金数额原因不是双方约定比例过高而是上诉人违约时间太长，对真实性关联性合法性均有异议。报纸没有对相关案例陈述相关违约的事实，案例与本案案件事实不相同，不能证明银亿房产公司与上诉人的违约行为是否一致，该案例不能认定作为本案事实的依据。报纸刊登的判例与本案的案件事实无关联性，本院对该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照协议的约定履行各自的义务。现上诉人未能按照合同约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，应当依照合同的约定承担相应的违约责任。关于上诉人主张其逾期办证系施工单位、消防单位以及办证前置流程繁琐造成的，因其未能提供充分证据证明其具有免责事由，依据合同相对性原则，上诉人应当承担违约责任，一审判决上诉人按照合同约定承担违约责任并无不当。关于上诉人提出调整逾期办证违约金标准的主张。上诉人未按合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，使买受人无法取得房屋权属证书，必然对买受人造成损失。上诉人提出双方约定的违约金过高要求调整，应当承担举证证明责任，但上诉人并未提供证据证明约定的违约金低于造成的实际损失。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因导致买受人未能按期取得房屋权属证书的，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方合同中约定的计算违约金标准为“已付房款日万分之一”，该标准低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即对于合同无约定或损失数额难以确定的情况下，法律规定尚且保护已付房款的逾期贷款利息标准，则对于合同约定的“已付房款日万分之一”违约标准显然不属于约定过高的情形，对上诉人该项主张，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1955元，由上诉人沈阳新洲和田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史明箭代理审判员 朱闻天代理审判员 吕长辉二〇一七年四月二十四日书 记 员 桂 芸本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”